再谈“准时至关重要”

在2008年底的一篇刘律师信箱中，我谈到了在地产买卖中“Time is of the Essence”（准时至关重要）这一条文的重要性，这一条文往往被放在地产合同的最后，让许多读者认为它是合同里的那些样本文字，没有任何实质的意义。它是真的不重要吗？2008年的文章通过一个地方买卖交易案例讲述了某买家由于迟交一笔定金而失去了一笔几百万美金的交易故事，许多人认为那是一笔大的地产交易，法官对时间当然看重，最近一起联邦上诉案对“准时至关重要”这一条文在租赁合同中的重要性又予以了进一步的确认。

　　今年5月27日联邦上诉第六巡回法庭针对著名的连锁餐厅Moe’s Southwest Grill的一个租赁合同案进行了上诉审理，Moe’s在一个商业店铺里租了一个店面，不久就撤离了，房东告其违约，求偿$476,915及所花律师费。在初审法院双方达成和解协议，要求Moe’s赔偿房东$300,000通过十三笔支付方式还清。和解书同时规定，如果Moe’s有任何一次不按时付款，在给予十天改正期后仍不支付，房东有权要求法院判决Moe’s赔偿$400,000,而非原判$300,000。Moe’s准时付了十一笔款，第十二笔款未准时支付，因为Moe’s有财务困难，准备 破产。房东立即发出通知，告知十天改正期到期日，十天过了Moe’s仍未付款。次日，房东立马将Moe’s告上了法庭，要求法院更改判决，求偿额外 的$100,000。在房东将Moe’s告上法庭的第二天，房东收到了Moe’s通过特快专递送来的第十二及第十三笔付款。房东拒收，认为Moe’s违反 了“准时至关重要”的条款。

　　初审法院拒绝了房东额外求偿的请求，并在其草草一页的判决书上说Moe’s已付清了和解协议要求的所有十三笔款项，尽管 有一笔晚了一到二天的时间，房东的额外求偿不合情理。我读到这也认为初审法院的判决是有道理的，精彩的是上诉法院的评议，法官直截了当地说，我们是要以 Moe’s基本履约而让它的迟付款行为不予追究呢还是要严格按照当事人双方达成和解时的真实意愿来惩罚这一违约行为？上诉法院的法官又重审了当初双方的和 解协议，其中有一条特别说明Moe’s的准时付款是房东愿意和解的重要依据，法院认为和解协议不仅重申了Moe’s准时付款对房东的重要性，还将每笔付款的时间一一列出，由此可见房东对稍有延迟就可申请另外$100,000美金罚款的严肃态度，协议的另一方，房客也应如此严阵以待，不可轻视。此后法院回顾了过去几个“准时 至关重要”的案例，认为初审法院的判决没有尊重双方当事人达成协议时的真实意愿，而否定了初审法院的判决，读到此不由拍案叫绝，佩服上诉法院把“理”和 “情”分得一清二楚的分析，定的合同就是“理”，不是“一天不准时交就罚$100,000太不人道”这个“情”，美国法院也讲“情”，可是那是在有“理” 之下的“情”，不是中国人的“怎么说都有理”的“人情”，“理”成为“情”之下的为之所用的工具，由此滋生出的没有标准的“情”，为什么中国人对法律就没有美国人那么重视和尊重，我想跟“情”和“理”这个关系的理解的不同是息息相关的。

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