再談「準時至關重要」

在2008年底的一篇劉律師信箱中，我談到了在地產買賣中「Time is of the Essence」（準時至關重要）這一條文的重要性，這一條文往往被放在地產合同的最後，讓許多讀者認為它是合同裡的那些樣本文字，沒有任何實質的意義。它是真的不重要嗎？2008年的文章通過一個地方買賣交易案例講述了某買家由於遲交一筆定金而失去了一筆幾百萬美金的交易故事，許多人認為那是一筆大的地產交易，法官對時間當然看重，最近一起聯邦上訴案對「準時至關重要」這一條文在租賃合同中的重要性又予以了進一步的確認。

　　今年5月27日聯邦上訴第六巡迴法庭針對著名的連鎖餐廳Moe』s Southwest Grill的一個租賃合同案進行了上訴審理，Moe』s在一個商業店舖裡租了一個店面，不久就撤離了，房東告其違約，求償$476,915及所花律師費。在初審法院雙方達成和解協議，要求Moe』s賠償房東$300,000通過十三筆支付方式還清。和解書同時規定，如果Moe』s有任何一次不按時付款，在給予十天改正期後仍不支付，房東有權要求法院判決Moe』s賠償$400,000,而非原判$300,000。Moe』s準時付了十一筆款，第十二筆款未準時支付，因為Moe』s有財務困難，準備 破產。房東立即發出通知，告知十天改正期到期日，十天過了Moe』s仍未付款。次日，房東立馬將Moe』s告上了法庭，要求法院更改判決，求償額外 的$100,000。在房東將Moe』s告上法庭的第二天，房東收到了Moe』s通過特快專遞送來的第十二及第十三筆付款。房東拒收，認為Moe』s違反 了「準時至關重要」的條款。

　　初審法院拒絕了房東額外求償的請求，並在其草草一頁的判決書上說Moe』s已付清了和解協議要求的所有十三筆款項，儘管 有一筆晚了一到二天的時間，房東的額外求償不合情理。我讀到這也認為初審法院的判決是有道理的，精彩的是上訴法院的評議，法官直截了當地說，我們是要以 Moe』s基本履約而讓它的遲付款行為不予追究呢還是要嚴格按照當事人雙方達成和解時的真實意願來懲罰這一違約行為？上訴法院的法官又重審了當初雙方的和 解協議，其中有一條特別說明Moe』s的準時付款是房東願意和解的重要依據，法院認為和解協議不僅重申了Moe』s準時付款對房東的重要性，還將每筆付款的時間一一列出，由此可見房東對稍有延遲就可申請另外$100,000美金罰款的嚴肅態度，協議的另一方，房客也應如此嚴陣以待，不可輕視。此後法院回顧了過去幾個「準時 至關重要」的案例，認為初審法院的判決沒有尊重雙方當事人達成協議時的真實意願，而否定了初審法院的判決，讀到此不由拍案叫絕，佩服上訴法院把「理」和 「情」分得一清二楚的分析，定的合同就是「理」，不是「一天不准時交就罰$100,000太不人道」這個「情」，美國法院也講「情」，可是那是在有「理」 之下的「情」，不是中國人的「怎麼說都有理」的「人情」，「理」成為「情」之下的為之所用的工具，由此滋生出的沒有標準的「情」，為甚麼中國人對法律就沒有美國人那麼重視和尊重，我想跟「情」和「理」這個關係的理解的不同是息息相關的。

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