【大纪元2012年10月22日讯】(大纪元记者韩衡瑞悉尼编译报导) 迈克尔•马杜锡克（Michael Matusik）是马杜锡克房地产洞察（Matusik Property Insights）的创始人，他曾帮助过550多个新住宅项目获得成功。以下是马杜锡克在澳洲房产观察网发表的文章。
澳洲有太少，太多，还是刚刚好呢？我所谈论的是新住宅。
一段时间以来我一直认为这个国家最大的房地产神话就是新房市场供不应求；并且这种情形常常用诸如“严重的”，“长期的”或“巨大的”等词来形容。
但这是真的吗？马杜锡克论坛（Matusik Missive）的支持者们都知道，我一直试图证明那是假的，我认为这在相当程度上是一种行销策略。是的，它只是一种拙劣的售房宣传手段而已。
不管怎样，每年我都要回顾并核查一下有关资料。在上周的年度核查中我发现澳洲还在继续建造比我们实际需求更多的新房。回溯几年前–在2008-09年–新房建设不足，但近些年来自建筑行业不断的呼声促进了更多新房的建设，我们现在建造的实在太多了。
在2009财政年度澳洲需要建造16.7万套新住宅，但只有13.1万套左右破土动工。然而，在2010年供求平衡发生了逆转，本来只需要建造12.1万套，但实际上破土动工的就有16.7万套。到2011年所持续建造的新住宅已远远超过实际需求，多出约47,650套。
值得庆幸的是在过去十二个月中过度建房的速度有所减缓，2011-12年对新房的需求是13.7万套而实际的供给量是13.9万套。
然而自全球金融危机以来，住宅供给（我们这里谈论的是已破土动工的住宅工程，而不是仅仅获得批准的建房项目）是累积性的，澳洲已经建成了比实际需求多出约6万套的新住宅。
照目前全澳的潜在需求量来计算，我们现在所多出的新房可以供五个月之需。也就是说，即使在全澳范围内停止建房数月，仍有足够多的新房能满足我们的需求。
当然凡事有得就有失。
一些省份和领地的新房供给不足，另一些则长期供给过多。
现在新房供给过多的情况主要存在于维省、南澳、塔省和首都地区。
自2009年以来，维省多出了6.9万套（是69,000套–这是一个以6开头的五位数！）新住宅。根据维省目前每年3.4万套新住宅的潜在需求，这个数字相当于多出了两年的供给量。
南澳多出了1.8万套新住宅，但由于每年的需求量只有6,000套，南澳几年都不用再建新房了，事实上是将近三年。
坎培拉多出了6,000套已建成或正在建的新住宅。这相当于三十个月的供给量。人口稀少的塔省同样建房过度，并超出4,000套以上。但是，由于塔省人口增 长的衰退导致了局势的进一步恶化。去年塔省的人口增长只有微不足道的1,000人，照此计算这多出的4,800套，相当于近九年的需求量。现在也许能是去 这个苹果岛上购买廉价新房的好机会。
北领地现在也是供给过多，近年来多出350套。北领地对新房的需求有限（每年约800套），所以多出的这区区350套竟相当于其六个月的需求量。
形成鲜明对比的是，纽省没有建造足够的新房–在那里这本不足为奇–但供给不足竟高达1.3万套或当前约五个月的需求量。
西澳目前供给不足约为2.3万套，这相当于约九个月的需求量。
最后，昆省短缺2,800套新住宅或是二周的供给不足。
据去年的统计资料显示昆省正在走向巨大的供给不足，2012年新房的需求为3.3万套，但供给量只有2.6万套–供给不足高达20%左右。
我们希望昆省纽曼（Newman）政府最近对购买新房的首次置业者赠款1.5万澳元的政策能对此有所帮助。但在我看来，这种帮助不会像所预期的那么大。
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