L先生和M小姐最近开始寻找新的再融资方案，N姓业务员提出了一个吸引他们的方案，并说明了他认为未来利率会走跌的看法，然后建议先不要锁定利率，允诺会注意利率走向，等下滑时再锁定利率。
三十天后，L先生收到业务员打来的紧急电话，告知利率持续上涨，请L先生立即锁定利率，L先生听到后，打给其他授信业者也获得相同的资讯，新的利率没有高出原先的太多，所以没有进一步追究业务员，便同意完成贷款程序。
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业务员会认真盯着利率走向吗？利率从5.5%攀昇到5.75%，损失的是我们的荷包，而赚饱的是授信业者。如果当下L 先生提出分摊利率的要求，借此测试授信业者，他们会接受吗？另一方面，听了N姓业务员的方案后，L先生也没找其他授信业者咨询，他不知道，以同样条件，另一家业者可以提供5.45%的利率。他犯了一个许多人会犯的错，一听到新方案的利率比原先利率低，便无心再另外比较其他家的方案了。
靠别人不如靠自己，这是我们一再建议的，充实好自己的房贷知识，握有利器，才有机会赢得胜利。所以，这次，我们再来谈谈一些与费用有关的项目，希望对各位有帮助。
套现再融资
办理再融资的起因很多，可能是为了低利率或延长还款年限，也可能是需要一笔钱支付学费或房屋整修。会考虑办理套现再融资的人，通常是因为其房屋现值正在增涨，重新贷款出来的金额，可以直接运用或先还清原有的贷款再做其他用途。一般来说，套现金额约贷款金额的百分之二或少于2,000元。此套现行为可能会影响最终的房贷金额。
利率锁定
利率每天改变，报价后，正式签约前，您有两种选择，直接锁定利率，或采用签约时的利率。利率锁定的天数可以是10、30、40、50、60或90天，锁定期越长，费用越高（通常附加于点数上）。锁定期超过45天，需支付锁定费用，不过，平均来说，一般人皆可于45天内完成程序。
有些授信业者会建议客户当下锁定利率，并以自动核贷方式缩短审核时间，尽量在利率变化不大时完成贷款程序，客户才不会因为一直想等待低利率而错过最好的利率，另外，暂时不锁定利率容易衍生下列问题：
‧ 授信业者拿客户的时间及金钱当作赌注：
没有人可以准确预知利率走向，不论利率飙升或下滑，授信业者皆不用承担风险，除了有利息可赚，也有机会赚取延长锁定利率的费用，可说是绝对赢家。
‧丧失费用掌控权:
分析房贷采购大作战表格而锁定的利率，至少是当下最好的利率。
我们不可能每天看着利率，授信业者虽有一套系统可以清楚记录利率变化，可是，有几位授信业者会愿意为了您而注意利率变动呢？房贷采购大作战表格是有时效性的，若选择等待，表格中的内容则无用武之地，便是给予授信业者操弄费用的机会。
‧锁定并等待:
有些授信业者推出“免费等待利率下滑”的选择。利率锁定之后，一旦下滑，即可转换至低的利率。利率变更的当下虽然没有收取任何费用，但是，天下没有白吃的午餐，费用一定已经事先加诸于其他费用上了。
锁定或等待各有优缺点，锁定可避免未来利率上升，而等待则是怀抱未来利率会下滑的期待。您会想要赌一把呢？还是稳当的先锁定利率？
利率锁定注意事项
锁定利率前，最好先取得书面的利率锁定规范。之前提过，45天是一个分界点，超过45天会收取延长锁定费用。如果您是办理再融资，45天的锁定期是足够的，但是如果您是为了买房子而办理房屋抵押贷款，45天可能就不够长了。每一家授信业者的收费南辕北辙，我们建议，不论办理再融资或第一手房屋抵押贷款，一定都要先了解延长锁定期的费用，避免吃亏。
费用保证
取得报价后，请授信业者保证授信业者费用与第三方费用不会变动的概率不高，不过，问问又何妨，有些授信业者还是愿意提出费用保证。不管是否取得保证，至少要确认点数及授信业者费用没有改变，而第三方费用通常是预估金额，与实际金额应该相差不远，若金额变化大的话，授信业者最好有很足够的理由来解释。
托收账户
我们每个月可以将房贷还款金额、房屋税以及房屋保险费汇入托收账户，等到要缴交房屋税或保险费时，再从托收账户汇出，如同请授信业者先代为管理这些费用。使用与不使用托收账户，费用不同，需先问清楚。
房屋买卖手续费
房屋买卖手续费包含许多细项，我们没有将其中一些项目列于报价细项表中，因为每一家授信业者都会报一样的价格，而这些细项包含：
‧登记费及房屋移转费
‧经常性买方成交费：例如：托收账户的押金、预先支付的利息、房屋保险、地税…等等。
‧房屋或害虫检验
房地产过户程序法（RESPA）以及买方过户费用预估表（GFE）
2008年11月，住宅与都市开发部颁布新的房地产过户程序法规，更新许多条款，主要让房贷程序更加透明化，新法规并于2010年1月正式实施。
RESPA与房屋买卖交易费用以及房地产交易程序有关，保障获得公开资料的权益，同时避免授信业者以支付佣金的不法方式收买客户。我们有权取得的公开资料其中一项是GFE，明列所有贷款买卖交易费用及交屋费用，法令规定授信业者须于房贷申请三天内提供GFE。
依据法令，您有权要求了解贷款总费用，也是意味您有权取得不同利率的相关费用，虽然这不表示授信业一定要遵照房贷采购大作战的表格填写资料，可是授信业者却一定要提供表格内容的资料。
贻达贷款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陈贻达（678）860-8788 ◇
