李晶婷律师谈纽约买房流程

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【大纪元2014年01月25日讯】能在世界之都纽约拥有自己的一套房产,是一件多么激动人心的事情!这也是全球无数投资者的梦想。可是,您了解纽约的法律吗?以个人名义买房,还是以公司或信托(Trust)的名义买房更适合您的情况?如果房屋产权出现问题怎么办?您看好的公寓是否存在某些方面的风险?等等很多意想不到的问题可能都会影响您的购房体验。

(李晶婷律师是美国乔治华盛顿大学法学博士,美国律师协会会员,纽约州律师协会会员,经验丰富,熟悉纽约房屋方面的法律,自信能为您提供优质的服务,帮您顺利买到心仪的房子,免除任何后顾之忧。
——编者按)

无论您购买的是1家庭房或多家庭房(Single/Multi family house),Condo,Coop,在纽约买房的流程大体一样:

1.贷款银行预先核准
  
我们强烈建议您首先研究自己的财政情况,综合考虑自己的经济水平,知道自己是否需要贷款。如果需要,可以承担的每月还款额是多少。再与贷款银行联系,得到初步核准(Pre-approval)。这一步的时间由您的具体情况决定,初步核准的时间为1-5日。
  
2.看房,下Offer(报价)
  
自己或在经纪人的帮助下,看房并下Offer。您可以列一张自己所有想要的关于理想房屋的条件清单,比如地理位置,价格区间,特别的需求。这会帮您选择房子,集中精力在自己满意的房产上。一个好的经纪人可以让您更顺利地买到心仪的房产。这一步的时间也由您的具体情况决定,短则几日,长则数月。

3.签订合约

在您的Offer被卖方接收后,买卖双方将在各自的律师代表下,商谈合同条款。在纽约,双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅,根据您的个案情况进行更改,删减,或添加。比如,是否加入合同取决于贷款的条款。同时,买方律师还要进行Due diligence——审查关于房产的文件,告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。双方对合同,买方对Due diligence满意后,买方将签署合同,并一般支付房屋总价10%的房款作为定金。卖方收到合同后,签署,再寄还给买方。一般为1-2周。
  
4.贷款银行确定发放贷款

如果买方需要贷款,买方将与银行联系进行贷款事宜。银行同意贷款后,会为您出具Commitment letter。一般为6-9周。
 
5.产权报告

买方律师将以买方的名义购买产权报告(Title report)并审阅,看该房屋的产权是否存在问题,可不可以过户;买方一般会购买产权保险(Title insurance),以保护自己的权益。一般5-7个工作日后,律师可以拿到产权报告。可与上一项同时进行。

6.管事会审阅

如果您购买的是Condo或者Coop, 那么您将在地产经纪的帮助下,向Condo/Coop管事会(Board)提出购买该房产的申请。Condo管事会有在同等条件下优先购买的权利,即管事会可以拒绝您购买Condo的申请。但是一般情况下会同意您的申请。相比之下,Coop管事会更难通过,更容易拒绝您的申请。一般为1-4周。

7.成交(Closing)

双方律师将收集Closing时的文件,协调各方,确认Closing时间并出席。一般是签订合同后的2-3个月。

(责任编辑:李海)

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