会计师:利用1031物业交换实现延税

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【大纪元2014年02月22日讯】(大纪元记者张岳洛杉矶报导)北美华人会计师协会于2月15日在爱满地市洛侨中心就2013和2014年税法重点、海外账户查税、房地产投资及贷款、奥巴马健保、销售税查账等热门话题举办了税务、理财及法律演讲会。2月23日(周日) 下午12点30分至5点还将在橙侨文教中心举办第二场同等规模的演讲会(地址:2901 MacArthur Blvd., #115, Santa Ana, CA 92704)。

以投资目的到美国购房的华人越来越多,美国联邦法律对外国人在美购买房产没有限制,但对外国人出售房产时的纳税问题制定了专门法律“外国人投资美国不动产法案(FIRPTA)”,该法规定:“外国个人或者公司在出售位于美国的房地产时,需要缴纳房款的10%作为其所得税预扣款。”。协会前会长施启祥会计师提醒华人在购房之前就要提前做好税务规划,利用1031物业交换实现延税是办法之一。

不动产的定义

施启祥介绍,FIRPTA法案对不动产的定义包括了土地、楼宇、以及任何与该土地有关的财产,甚至包括石油、天然气和矿产;另外,取得美国不动产控股公司(USRPHCs)的股权也相当于投资了美国的不动产。

在美租售物业所得的缴税税率

外国人在美国的房产,如果用于出租,所得税率是获利部分的30%。FIRPTA法案规定,外国人在美国出售房地产不管是否盈利,都将被扣留成交价的10%,在加州还需再加3.3%的州税。买方如果没有依法预扣这笔税款,会面临1万美元的罚款。

1031物业交换注意事项

假设某业主将一栋用来投资的房子卖出,赚了100万,需要缴23.8%高的税率,如此高的税负如果用1031物业交换办法,房子卖掉之后,不是卖,而是去交换另外一栋房子,只要第二套房子的买价高于第一套房子,卖房的税负可以实现递延。法律没有规定必须卖一买一,也可以卖一买二,或卖二买一等。

要做1031房产交换,交换的资产类型必须相同(like-kind),另外必须是投资型房产而非自住房产。如果以卖二买一的方式进行交换,新的房子可以转为自住,但是有要求,国税局规定,必须投资使用1年以上,才可自己搬入居住,再居住5年以上,才可享有个人25万免税额。

1031交换的时间安排有三种:1)买卖同一天进行。2)延期交换:卖出第一栋房子后,45天内确定欲购买的第二栋房子,180天内完成escrow动作。3)反向交换:先买后卖。◇

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