【大纪元2015年12月12日讯】
文|格瑞利律师责任有限公司诉讼经理Lucy Lu
在前两期的文章中，我们介绍了如果承租人和房东签署租赁合同时，合同中没有明确条款表明房东的维修义务，而且我们也了解，根据房东和承租人法令1985 第十一段（Landlord and Tenant Act 1985 s11），说明房东需要行使一定的维修义务。但是这里提醒承租人注意，承租人需要在一定的时间内通知或告知房东房屋维修的需求，所以通知房屋失修的责任是由承租人完成的。在以维修为目的的情况下，房东是可以进入承租人的房子里开展适当的维修。进而我们也了解到，各种房屋居住的不利环境会影响承租人在房屋居住的乐趣，导致生活的不便。下面的内容我们探讨并总结一下损害赔偿金的项目及数量。
在合同法下索赔人损害赔偿金的基本原则
对于房屋年久失修的案件，假设承租人已经通知了房东房屋的失修，则房东有权为了维修的原因进入承租人的物业。对于房东未按合同中的维修义务履行职责的情况，法律条文里是这样解释的，合同法里的损害赔偿金的目的是为了把受损失的一方恢复到未违反合同的情况。作为承租人必须要证明房东对合同的违反造成了承租人的损失。比较常见的是，房屋年久失修可能造成承租人加重了或是导致承租人疾病的一部分原因，比如，房屋的潮湿造成承租人患哮喘病。这样的情况下，通常我们需要取得专家的验伤报告作为医学证据，来支持或说明房屋失修对当事人造成的健康损失。
损害赔偿金的基本目的
根据这个损害赔偿金的基本原则，作为索赔人在进行索赔时，损害赔偿金不是为了“惩罚房东，而是在用金钱赔偿的可能性之下，把承租人恢复到从未受到违反合同所造成影响的状态”。
有了损害赔偿金的基本原则，那么我们探讨一下法庭是怎样去衡量各项损害赔偿金的。房屋年久失修的赔偿金也可分为两大部分，即一般损害赔偿和特殊损害赔偿。每个案例的情况不同，每个案例应该从承租人所受各项损害来考量。
一般损害赔偿的评估(General Damages)
对于房屋年久失修，评估一般损害赔偿需要从以下出发点考量“房屋目前的情况，以及和假设房东接到失修通知之后执行了维修，这两者对承租人的价值差别。”当承租人在通常情况下，居住在失修的物业内，一般损害赔偿金是对承租人在此期间居住不适，失望、精神困扰、失去居住乐趣。还包括失修对当事人造成的身体健康的影响作出相应的经济赔偿。
在1998年七月对于房屋年久失修的重要案例“Wallace v Manchester”中，法官对一般损害赔偿金于1998年每年的失修赔偿金是1,000英镑至2,750英镑。
法庭也可以根据“不适合居住的具体情况”参照承租人所交房租作出相应的减少房租的赔偿金计算法。比如，有卧室天花板裂缝甚至塌陷，中央供暖系统失效等情况导致了1/3的房间无法使用，那么赔偿金计算的方法即以每周赔偿三分之一的房租作为计算起点。
特殊损害赔偿(Special Damages)
承租人也有权对在失修期间的个人物品的损失索赔。比如由于失修造成的家具、衣物、地毯损坏，以及因为失修而产生的清洁、采暖、医疗费用，外出用餐费用和误工损失等，以上仅是举例，并非全部可能的经济赔偿。所有赔偿必须要给法庭出具相关的收据，所以承租人需要保留相应的收据、发票及账目。
如果失修导致当事人在这段期间无法居住在该房产中，那么法庭允许承租人索取租住其它房产的合理费用。
房屋失修的赔偿金计算是需要全面考量的过程，亦非读者朋友们拿计算器就可以直接得出总额的简单计算。本文也只是做抛砖引玉的探讨，具体个案需要根据具体案子情况作出相应的评估和全面的考虑。
本文是由格瑞利律师行诉讼经理Lucy Lu提供，通过参看相关参考文献及工作中的案例。
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原文链接：【行家谈】房屋年久失修理赔浅谈（三）损害赔偿金项目
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责任编辑：杨青
