【大纪元2016年11月03日讯】（大纪元记者张纯之编译报导）圣莫妮卡市一直都被视为洛杉矶的邻居。数十年来，这个高端海滨城市一直是一些重要政策的先行者，比如房租金控制、自行车分享和许多环保政策等。这次大选也不例外，该市提交了一个关于城市开发的烫手提案。许多城市包括洛杉矶对这个议题都感到很头疼。
下周，选民将公决一个最严格的限制开发提案，提案要求高于32-36英尺的开发项目都要进行公投，这一标准把许多新公寓和康斗及办公室和零售项目的开发都纳入了表决范围。
据《洛杉矶时报》报导，LV提案（Measure LV）诞生于圣莫妮卡新开发项目爆发之际，许多开发商都想利用新的博览线和繁忙的市中心。市区规划者也对综合开发项目的兴趣日增，他们希望能开发适于步行的社区，鼓励居民骑自行车和使用大众交通工具，而不是驾车。
70%租房者的担心
但是，这些开发在圣莫妮卡和其它地区遭遇了激烈的反对。主张限制开发的居民说，他们担心豪华公寓的开发最终会使该市租户无法承担租金，而租房者占到该市居民的70%。他们说，市政厅的规划过程被人为操纵，青睐那些财大气粗的开发商，通常他们会许诺提供少量可负担住房来换取昂贵的大型项目的开发许可。
环境工程师Armen Melkonians说，市场的住房开发动力始终是豪华住房，商业利益主导了一切。
不过，LV提案也允许一些可负担住房项目、中等收入住房和老年住房项目免于表决。
圣莫妮卡为洛市提供了一个预览。洛市居民对该议题的争论更激烈，他们将在明年3月决定是否实施开发限制。
议题双方似乎都有充分的理由。主张限制开发的一方强调，提案能保留传统价值，防止小区迅速富人化；而赞成开发的组织则说，该地区需要开发更多住房来解决飙升的租金和住房短缺问题。
城市样貌变迁中
加大洛分校Luskin公共事务学院副院长Anastasia Loukaitou-Sideris说，许多城市都在和日渐增加的住房密度及住房危机战斗。但是，圣莫妮卡的提案太过于严格，不利于可负担住房开发，甚至会影响中产阶层住房的开发。他说，没人说要在住家旁边建一幢高楼，但是寻找适合高密度开发的地点会更好。
多年来，圣莫妮卡市吸引了大量娱乐业和科技公司，这些公司在过去20年打造出了硅滩（Silicon Beach）。这些都为该市带来了更多工作机会，和更多车流。
圣莫妮卡市受争议的开发始于2014年，现在该市有25个综合住房开发项目和3个待定的旅馆项目，如果这些项目建成，整个城市的样貌都将改变。
议院通过的项目再入公投
该市已经批准一个博览线附近76.5万平方英尺的综合开发项目。官员们希望博览沿线的公寓会吸引居民使用公共交通而放弃驾车。
但是，反对者征集了签名，要求对该开发项目进行公决，并敦促市议会否决该开发计划。
许多支持限制开发的居民担心越来越多的高档住房可能威胁圣莫妮卡市对租户的保护。虽然房租控制法对租客提供强有力的保护，但反对开发的居民援引了1985年的Ellis法案。该法案允许房东在退出租房市场或打算拆房重建时驱逐租户。目前还不清楚Ellis法案应用的频率如何，但《洛杉矶时报》分析说，今年初该市驱逐租客情况有所增长。
该市一位退休消防员说，LV提案给予了居民更大话语权，来决定该市的发展。因为人们已不再信任开发公司会依据居民利益来做决定。
LV提案的批评者说，这可能导致使很多开发陷入停顿，伤及地区经济。他们还说，建新住房是必要的，可以降低房价。
考虑到公投的高风险，提案反对者筹集了100多万美元，大部分来自房地产业和建筑业。
如果LV提案获得通过，将会执行20年，期间不能补充或撤销规定，除非在特殊投票中获得大多数选民的支持。
圣莫妮卡前市长Nat Trives则说，市民应当信任市议员会完成他们的工作，如果他们不能，就把他们选下去。◇
责任编辑：方平
