分析:大陆一线城市房价远高于国际城市

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【大纪元2016年03月28日讯】(大纪元记者刘毅报导)大陆一线城市房价一直居高不下,有观点认为从相对水平来看,北京、上海、深圳一线城市的房价要远高于国际城市。

据每经网3月27日报导称,2016年前2月深圳、北京、上海二手住宅同比涨幅分别是:52%、25.7%、17.4%,均超过纽约在次贷危机爆发前的最大一年房价涨幅(15.4%),深圳已接近东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅(86%)。

报导引述分析说,以北京为例,2015年房价收入比高达22.5。房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入。

2015年北京人均年可支配收入为4.8万元(人民币,下同),一个三口之家年收入为14.4万元,按一套房子80平方米计算,房价按均价4.05万元/平方米计算,平均一套房子为324万元,则计算得到北京的房价收入比为22.5。远高于合理的房价收入比(标准在4到6之间)。

从租售比(租售比=年房租/房屋售价)看,北京当前不到2%,还不如银行定期存款的利息高。房屋租售比的国际合理标准通常为4%到6%,比值越小,说明房地产市场中投资投机需求越大。

日本现在的租售比已高达8%,日本人还是更多的人选择租房,而不选择买房。美国租售是5%左右。

从房价绝对值来看,当前深圳、北京、上海房价也已跻身国际高房价城市行列。

2016年2月,深圳、北京、上海二手房均价分别为4.61万元、4.05万元、3.51万元/平方米,其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈(东京及附近地区),而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔,紧逼纽约曼哈顿。曼哈顿是纽约最贵的地区,纽约州其它地区还有很多价格较低的房子。

单纯的房价数字背后,还有计价单位和房屋质量的差异。日本、韩国、纽约的房子都是按使用面积计价,不像中国住宅是包括公摊面积一起出售,且独自或和楼内其他房主共享地皮的永久产权;更重要的是,住宅都是精装修出售,不仅厨卫齐全,甚至有的还送一部分电器和家俱,这些差异更加凸显中国房价绝对值的高价位。

报导说,无论从绝对水平还是相对水平来看,当前中国一线城市的房价都处于高位。

大陆目前房地产市场杠杆越来越大,即为了买房借的钱越来越多,中国楼市已经配资到10倍杠杆了。有大陆媒体称,现在买房就等于是在去年5100点买股票。

大陆财经专栏作家齐俊杰表示,加杠杆的后果就是将市值放大,然后必须后面有越来越大的资金在承接这个市值,如果后面的钱没有前面的钱多,那么这个市值的泡沫就会破裂。

齐俊杰认为,有三种因素将来有可能诱发大陆楼市崩溃:第一是配资被查,类似于去年股市去杠杆,引发股市暴跌;第二是人民币贬值,人民币贬值相应人民币资产就会贬值,在高价位购买的房产相应也会贬值,人们会将房产抛售以减少资产缩水;第三就是股市上涨,使资金从房地产流向股市。以上这三种情况都有可能造成楼市像去年股市一样的崩塌。

另有观点点认为,中共货币政策转向可能带来的影响。货币政策如果逐渐收紧,可能就会改变楼市继续上涨的预期。本轮一线城市房价上涨,一个重要原因是央行为了配合供给侧改革稳经济而实施了宽松的货币环境,未来一旦经济企稳复苏或者供给侧改革告一段落,那么货币政策就会逐渐收紧,楼市继续上涨的预期可能就会改变。

有数据显示,2016年前2月深圳、北京、上海二手住宅同比涨幅分别是:52%、25.7%、17.4%,均超过纽约在次贷危机爆发前的最大一年房价涨幅(15.4%),深圳已接近东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅(86%)。

另据英国卫报网站报导,一项新调查发现,深圳和上海跻身全球房价上涨最快城市前五名。

全球居住城市指数显示,在全球范围内,城市房价上涨了4.4%。去年深圳的房价上涨了近50%,是全球住宅价格上涨最快的地方。新西兰的奥克兰是房价上涨第二快的城市,涨幅达到25.4%,随后是土耳其的伊斯坦布尔,25%和澳大利亚的悉尼涨19.9%,上海位列第五。

责任编辑:李明宇

 

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