上海一日出三地王 分析:开发商拿地过激

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【大纪元2016年05月14日讯】(大纪元记者刘毅报导)日前,上海土地拍卖出现了三个地王,而且这三块土地都是在上海远郊,每平方米土地价格已经超过现在市区公寓的零售价格,开发商如此踊跃拿地令人惊讶。

上海一日出三地

5 月11日,上海土地市场在325楼市限购新政后首次举行土地拍卖。最终结果像屿地产21.5亿元(人民币,下同)以126%的溢价率竞得上海奉贤南桥新城的宅地,格力地产19.65亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号,楼板价每平方米37,674.7元,溢价率109%,而这一价格也成为新的区域地王。在格力地产当地王不久,融创以30.05亿元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块,溢价111.62%,成交楼板价每平方米 38,291.33元,取代格力地产成为新晋地王。

当天三幅宅地拍卖的溢价率都在100%以上。

据人民网11日报导,上海中原地产市场分析师卢文曦表示:“根据上述的楼板价推算,预计未来成本价至少都在每平方米6万元以上。由此来看,不但新的区域地王出现,并且预计未来售价高出当前产品售价一倍,显然价格偏高。”

格力地产和融创所购得的两幅宅地都规定了中小套型的住房供应比例在80%以上,这就意味着未来两项目的定位更可能是“刚需”或者“刚改”。

卢文曦认为:“上述项目开发难度在于规定中小套型开发规模,而且预计未来销售价至少单价在6万元以上,而目前区域最好的公寓产品的单价也只不过3万元左右,因此拿地上过于激进。”“后面销售可能会遇到困难。”

土地供应减少造成开发商拿地踊

易居智库研究总监严跃进表示:“此次土地高溢价的现象,实际上和上海土地此前几个月一直供应低迷有关系,上海4月的土地市场一直是‘0供应’的状态。而上海相关房企补库存的需求是比较大的,所以此类地块出让后,积极补仓的需求非常大。如果多的房企拿地,自然也会使得部分房企更容易报高价。看似不理性,但也是无奈之举。”

有媒体称,按照上海市“十三五”规划建议,5年内,上海新增建设用地只有约60平方公里。不少房企都持着“拿一块少一块”的心理激进拿地,造成价格上涨也是必然。

此外,目前的土地供应低迷,必将导致一年后商品房供应低迷,开发商当然希望自己的专案能在供应低点入市。因此,越是供应少的时候开发商越要拿地。

地产商预计京沪房价未来翻

有分析认为,这次上海惊现的三个地王都是在远郊,最贵的一块地在泗泾,离市中心有30公里,而且楼面销售价至少要6万元/平方米房企才能盈利。这意味着地产商判断京沪房价未来还得翻倍。

上 海业内人士认为:“拿‘地王’的风险会很大,很多地王项目因为地价高所以利润率都偏低,后期销售才是对房企的考验,而且高地价也会对房企的融资产生影响, 比如一些房企会借用基金、信托等各种资本杠杆拿地,再通过高周转的方式对冲前期的融资风险。但由于未来市场充满不确定性,一旦市场风向发生转变,公司资金链会受到极大挑战。高地价将为房企的发展埋下重大隐患。”

但有分析师认为,受“限购新政”调控影响,非上海户籍人口的购房门槛由2年社保变5年,暂时抑制住一部分购房需求。观望情绪和需求的抑制使楼市降温,一旦这部分需求被释放,等到这部分人恢复购房资格,刚需的要求也就增大。

3月25日,上海推出限购政策。最新的数据显示,上海4月份商品住宅成交环比下跌56.08%;商品住宅销售价格环比下跌1.30%。有机构预测,上海二季度、三季度楼市走势会呈现出“量跌价稳”供求继续博弈的特征。

责任编辑:刘晓真

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