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在英国买房?一站式详解六类英国房产税

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【大纪元2017年02月09日讯】引言:新年前后,许多华人来到英国。他们不仅仅是旅游观光,也在寻找新一年的投资机会。无论是个人使用还是长期投资,在英国置业都会涉及到很多税务方面的问题。为买家们能轻松购房,我们为您总结了在英国置业最可能会涉及的6类税收,希望对广大买家有所帮助。

在英国买房可能会涉及的税收有6类:买房时征收的印花税、对房产进行出租所得收入征收的个人所得税、对房产出售征收的资本所得税、赠与房产时的赠与税及遗产税。下面笔者就来详细为您分析一下这几类税如何计算。

一、印花税SDLT

1. 住宅地产的印花税

只要在英国买房都需要缴纳印花税(SDLT)。印花税由英国税务部门征收,通常,必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税按照阶梯性收费,具体收费标准见表1。

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财政部已经确认从2016年4月1日开始,任何已经拥有房产的人(即使这套房产不在英国)在购买超过4万英镑的房产时,需要缴纳额外的3%印花税(Stamp Duty),无论是用于自住的还是用于购房出租的投资。如果买卖双方在2015年11月25日已经交换了合同,那么即使在2016年4月1日之后完成交易,也不受额外的3%税率影响。

*如果交易价格在4万英镑以下或是篷车、船屋、活动房,则不需缴纳额外的印花税。

计算方法:

例如,如果您买了£345,000房子(首套房子),SDLT的计算方法如下:
125,000 *0%+(250,000-125,000)*2%+(345,000-250,000)*5%=7250(英镑)
英国税务与海关总署(HMRC)官方网站也提供了印花税的线上计算器。
同样,如果您买了£345,000房子(第二套房子),SDLT的计算方法如下:
125,000 *3%+(250,000-125,000)*5%+(345,000-250,000)*8%=17600(英镑)

如下是一些细节:

·对于那些由于搬家而暂时拥有两套房产的人(已购买第二套房产,但第一套房产还没有及时卖出去),时间期限从原来的18个月延长至36个月。也就是说,从购买第二套房产开始的三年中,只要能把原来的房产卖出去,就可以要求退还(而非直接免除)这部分税款。

·如果购买的房产是用于“替代”自己的主要住处,那么无论该人有多少房产,购买用于“替代”自己的主要住处的房产都不需要承担额外的印花税率(36个月之内)。但是如果某人已有用于出租的房产,然后又购买了一所“作为”主要居所的房产,那么需要承担额外的印花税。

·对于最近(36个月之内)继承的房产,而且持有的股份不高于50%,较高的印花税率将不会记入。
·分居的夫妻将会被视为“独立的实体”,因此房产数量以及印花税率将会被分别计算。
·大型投资者(例如购买了15座房产以上的投资者)也将承担额外的印花税。
·买家在填写SDLT文书的时候才需要正式声明他们是否持有额外的房产。

2. 商业地产的印花税变化

一些买家为了应对额外印花税、出租房利息免税额减少等一系列新政策的对收益的侵蚀,选择投资商业地产或者商住两用型房。在购买第二套住宅或投资出租房时需要缴纳额外3%的印花税。然而,商住混合型房产免于征收额外印花税。

但是,商住混合型房产印花税低并不代表投资商住房就一定优于投资住宅房产。对于个人投资者,购买商业地产时必须申请商业抵押贷款,与普通的BTL贷款相比,利率要高。

·现在英格兰和威尔士的商业地产的印花税土地税,将换为“切片”式的收税制度,落在不同区间的税率不同(表2):

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例如,如果您买了£345,000商业地产,SDLT的计算方法如下:
15,0000 *0%+(250,000-150,000)*2%+(345,000-250,000)*5%=6750(英镑)
如果是租约业权(leasehold)的房产,印花税取决于净现值(Net Present Value,编注:对于租约业权的房产,其价值会随着租约期限的临近而逐年降低,因此会用净现值来衡量)。2016年3月的预算声明中添加了一个新的印花税区间2%,对应净现值超过500万英镑的租约商业房产。

二、个人所得税Income Tax

按英国税务海关总署规定,如果您出租房产收取租金,那么租金所得需要缴纳个人所得税。个人所得税归英国税务及海关总署收取和管理。一般情况下,在上缴个人纳税申报前,纳税人需要以预付款的形式来预缴税款,分别在税务年度中的1月31号和7月31号前缴纳,如果还有余额需要缴纳,则需要在下个1月31号之前缴清。有些华人投资者没有常年居住在英国,可以由委托机构代缴,也可等英国财政年度结束时补交一年的税款。有些华人投资者的收入来源有英国境内的收入和英国境外的收入两部分。那么按照中英两国政府签订的税收协定,明确申明任何来自英国的财产的收益,如果已经在英国缴税,在中国将享受免缴税款的政策,避免了中国房产投资者重复纳税。
如果您是房东,不要忘记有一些开销是可以算作经营成本而不用缴税的。这些支出包括:

 水费、地租和市政税(除非租客支付);
 天然气和电费(除非租客支付);
 一般的维修和装饰,但不包括改建或增建的开支;
 建筑物和财产保险费;
 您购买房产支付抵押贷款的利息;
 您付出的服务费,您提供的包括园丁和清洁工的工资;
 出租或地产代理费、寻求新租户的广告费用;
 续签租赁协定时的法律及专业费用;
 如果您出租的是带家具的房子,房租净收入的10%可以算作您出租房产中家具和设备的磨损费。

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按揭还款的免税额减少

如果在购买房产时向银行申请了按揭贷款,那么付给银行的按揭贷款的利息部分,也可以抵消部分税额。当前,税费减免额度取决于按揭还款额和个人所得税率区间,对于个人所得税阶处于40%以上的纳税人,税费减免额度为利息的40%或45%。但是从2017年4月开始,这个比例将会逐年降低,至2020年4月时,将降至所有人均为20%。没有申请抵押贷款直接拥有其物业的房东,不会受到此变化的影响。而对于用抵押贷款购买租赁房产的投资者就意味着您缴的税增加进而收益减少。

房东在计算自己的个人所得税时,“财务成本”将可以用于一部分的免税,免税的额度等于“财务成本”乘以基本个人所得税率( 20%)。“财务成本”( Finance Cost)包括:按揭(Mortgages)、贷款( Loans,包括购买家具的贷款)以及透支( Overdrafts)等。具体计算见如下的例子:

例如,年收入30,000英镑,持有一套出租房,年租金收入8,000镑,利息还款2,500镑,其它可以抵扣的支出1,200镑(比如物业费,中介费之类)。当出租房利息免税额取消后,这位个人所得税税率为20%的房东将受到哪些影响?(详见表4)

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对于低收入者,几乎没有影响。

如果,对于年收入40,000英镑,持有一套出租房,年租金收入8,000镑,利息还款2,500镑,其它可以抵扣的支出1,200镑。当出租房利息免税额取消后,这位个人所得税税率为40%的房东将受到哪些影响?(详见表5)

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对于高收入者,净收益减少了。

不过需要说明的是,出租房利息免税额取消的新政策不适用于商业地产。由于商业地产将不适用于这一新政策,购买混合用途房产的个人房东仍可继续申请利息减免。

三、资本利得税Capital Gain Tax

资本利得税是对出售资产所得收益征收的税金。只要房产在英国,无论是个人还是公司都会涉及到这项税费。但资本利得税只针对购房出租的投资房产,被划为“主要私宅”(Principal Private Residence)的房产可以减免这部分CGT。也就是说,您在英国卖掉您唯一或主要自住房(Only or main residence),一般来说不需要交资本利得税。

而且如果您对房产进行过装修改造,可以用该项支出扣税。对个人而言,英国资本利得税税率分为18%和28%两种,取决于该年度中落在哪个个人所得税区间。

2015年4月6日对于海外买家来讲是一个重大的时间。这个时间之前的海外买家在英国卖掉房子之后是不需要缴“资本利得税”的。而2015年4月后,这个条款就被取消,海外买家也要缴纳“资本利得税”。

资本利得税的缴税比例如下:低于32,000英镑的收益部分缴纳10%税款,超过32,000英镑收益,超过的部分缴纳20%的税款。非英国居民每人每年有11,000英镑的税款免交额度。其中10%和20%是根据2016年3月16日新的财政法案规定,由原有的18%变更为10%,28%变更为20%。

四、继承税和遗产税Inheritance Tax

继承税(Inheritance tax)是针对赠与子女(或他人)的财物所征收的税种,并非仅是房产或遗产。因此,无论是代交首付还是赠与房屋,都会涉及到继承税。如果父母在馈赠后的七年之内去世,七年之内所有赠与子女的礼金都会被记入遗产总额之中,如果超过起征点,将被征收继承税,具体见表6。

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目前,价值不超过32.5万英镑的房产不涉及继承税,其上的继承税率为40%。由于英国房价,特别是伦敦房价在最近几年中大幅上涨,但是继承税的起征点却被一直冻结在32.5万英镑,很多本不应被征收继承税的房产也被划入这个范围。调查发现遗产税是所有税收中最不受欢迎的税种,即便是工党的选民,对此也颇有微言。所以这项改变可以说是姗姗来迟的利好消息。

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.遗留给子女的房产免税额度会逐年上涨,至2020/21年时将为每人50万英镑,夫妇可以共留下100万英镑的免税房产给子女。

.如果业主选择卖掉大房产,换成小房产(Downsize)居住,这项免税额度也适用。

但是对于昂贵的房产,则不会获得这项减免。从200万英镑以上开始,这项税收减免将逐渐降低,至235万英镑以上的房产,将不会享受到这项税收减免。此外,这项调高的税收减免只针对作为主要居所的房产,不包括其它财富来源。

五、增值税 VAT

由于购房需要雇用很多专业人士,包括:房产代理、律师、估价师、调查师等等。这些都是您购房的前期费用,而且别忘了,他们的收费都要加上20%的VAT增值税。

一般而言,因为卖家需要委托房屋中介为房产制定行销策略,并在市场上挂牌出售,因此绝大多数的地产代理是代表卖家的利益,而这部分代理费用自然也由卖家自己承担,而不需买家担心,通常为成交额的1 – 3%。

但是由于很多海外购房者都不熟悉英国市场,特别是华人买家更受到语言的障碍,因此很多人会聘用买家代理(Buying Agent)。他们会按照您的需求挑选房产、陪同参观、替您议价、联系所需的各类专业人士(律师、会计、评估师等)及协助完成购房手续,虽然收费不赀(佣金为成交额的0.5%~3%),但是对于不熟悉英国市场或者远在万里之遥的海外买家,聘请买房代理说明他们买房与处理和买房有关的事宜是值得考虑的。

六、市政物业税 Council Tax

在英国,所有的房产都要向地方政府上缴市政税,用来支付地方的公共服务设施费用,类似中国的地税。通常情况下,英国的市政物业税额每年在900-3000英镑之间。

在很多情况下,房主可以申请减免市政物业税。比如,房客全部为全日制学生可申请免交市政物业税;如果是出租房屋,房主可以申请大多数市政物业税由租客承担;如果房子没有被出租,但并不是房主的主要居住地,也可申请减免物业税(很多海外投资者满足这一条);空房或符合特殊福利条件的房产可申请减免物业税,等等。◇

综合报导|明曦   责任编辑:逸铭

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