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在变化中前行——2016年底英国房市回顾展望

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【大纪元2016年12月16日讯】10几年来,英国经历了4任总理,互联网泡沫“dotcom boom”,货币危机,人们记忆中最大的银行崩溃,繁荣热闹的伦敦奥运会,以及令人震惊的脱欧。毫无例外,这些事件都对房产市场产生了影响。那麽眼前的英国房市面临着脱欧的挑战,又会展现出怎样的走势呢?

2004-2014年英国各地区房价增长情况, 来源:第一太平大卫斯Savills
2004-2014年英国各地区房价增长情况
来源:第一太平大卫斯Savills
英国房价变化情况 来源:Nationwide
英国房价变化情况
来源:Nationwide

第一太平戴维斯的资料显示,英国房屋的价值在过去10年中猛增了1.412万亿英镑,房产总价值达到5.752万亿英镑,超过了法国、德国和意大利三国GDP的总和。但是,这种增长有着显着的地域性差异,增长值中超过一半是伦敦的房价上涨所贡献的。十年来伦敦房屋总价值翻了一番,增长了7,410亿英镑。

东南部增长排第二 高过其它地区

根据第一太平戴维斯的资料显示,另外19%的增长“2,700亿英镑”来自英国东南部,原因是东南部一些地区通勤伦敦非常方便。现在那些地区房屋总价值超过1万亿英镑,好的通勤区价格堪比伦敦房价,并逐渐发展扩大形成伦敦周围的通勤郡。对于首次购房者,他们会优先考虑在通勤地区买房而不是首都购买,以便登上房产阶梯。

与英国东南部形成鲜明对比的是,英国西北部、东北部、约克郡和亨伯(Yorkshire & Humber)的住房总价值仅增长了420亿英镑,10年来对全英房产价值增长的贡献只有3%。伦敦和英国东南部房屋的总涨幅是英格兰中部和北部地方的12倍。

Mickledore公司地区专案总监Nigel Wilcock分析了这种现象出现的部分原因,他认为,较大的城市房价增长快,而公共部门就业比例高的地区房价增速慢。东北部地区是相对较小的经济区,在较高程度上依赖公共部门,就业增长与人口流动相对较慢,使得房市相对较为平稳。因此,虽然也有一些的投资案例,如日产对位于英国北部Sunderland的投资使该地周边房市有所增长,但总体而言还是不如人意。还有一个原因就是担心失业,这种担心在打击购房信心,进而影响房产市场。

中国投资增长迅速

据房产中介公司莱坊(Knight Frank)统计,世界上十个最大的主权财富基金(Sovereign Wealth Funds)中有三家公司来自中国,总资产约一万亿英镑。中国虽说是次于美国的世界上第二大经济体,但它在银行的钱比任何其它国家都多。中国可谓是一个巨大的市场,根据莱坊的统计,全球新建的住宅中,中国人是最大的外籍买家群体。

2005年至今,中国对外投资增长迅速。最初从主权基金进行探索性投资开始,随后,中国房产开发商、银行和机构投资者都进行了大笔投资。

这种投资激增主要是由于华人投资者受到中国国内经济和政策因素的推动。莱坊认为,最强大的驱动因素是中国住宅市场的持续整合。在过去两年里,中国房市的激烈竞争,加上政府对购房的限制、借款成本的上升和保险公司对房地产投资条例的放宽,致使开发商积极地寻求海外的新投资机会。同时,英国成熟稳定的市场,房产优质和更高的收益率吸引了这些中国投资者。

如今,中国在英国的投资已经相当广泛。值得一提的是中国四川国栋建设集团签署了对谢菲尔德的价值10亿英镑、为期60年的投资合同,这是近期以来在伦敦之外的大型房产投资中最大额的案例之一。像斯劳(Slough)这样的伦敦通勤城镇的住房专案也是中国投资者的主要目标。

未来英国房价继续增长

在脱欧投票后,人们对英国的信心有所下降,但这种情况到今年秋天已经改善,总体来看伦敦和英国其他地区的房产市场在脱欧投票后表现良好。虽然英国经济和住房市场在脱欧投票后的表现远远好于预期,其前景仍然不确定。不过考虑到欧洲许多国家在明年也要进行大选,很多右翼领导人可能上台;而日前意大利的(亲欧盟的)总理推进的公投也失败了;更别说政治素人川普英国美国大选给世界和建制派带来的冲击了——从长期来看,欧盟内潜伏的危机可能比已经决意要脱欧的英国面临的困难更大。因此,英国房市也有可能因为与欧盟其它经济体对比而显得更为稳定,并继续获得投资者的青睐。

莱坊在报告中预测,2017年英国房价增长将比今年慢不少,但是房产基本面仍然变化不大。2017-2021年英国房价预计将共增长14.2%。

由于英国决定离开欧盟的不确定性导致其增长受阻,许多房市研究机构都预测,英国房价在2017年将上涨2%。

而由于脱欧的原因,在本月住房分析师的调查中,他们对脱欧之前的预计做了更新,其中有8家机构表示仍认为房价可能增长4%,11家机构认为涨幅要打折扣,1家认为涨幅可能更低。尽管如此,大多数机构预计在2018年,全国房价将攀升2.7%,略高于8月份的2.4%预测。(住房分析师调查的主要机构包括莱坊,the Nationwide,抵押贷款委员会the Council of Mortgage Lenders,第一太平大卫斯Savills,和eMoov等)

明年伦敦房市增长放缓

2016年,伦敦地区的房价增长波动仍然持续,房地产服务公司Cluttons最新住宅市场展望报告中指出,由于市场受脱欧影响,伦敦黄金地区的房价将在2017年陷入停滞,在2018年可能上涨至0.5%左右并保持稳定,在2019年2021年之间可能将下降2%至3%。

莱坊公司预计今年年底,英格兰东部和东南部的增长将大于大伦敦地区;预计明年伦敦中心地区在去年表现的明显价格下降将扩大到周边地区,大伦敦地区的价格在2017年将略微下跌。虽然到2017年,伦敦外围黄金地区(Prime Outer London)的市场价格可能会进一步下调,但2016年伦敦中心和西区的房产价格下跌了7%,这很可能意味着黄金地区(Prime London)的价格目前已接近底部。

关于预计增长放缓的原因,莱坊认为:市场表现疲软的主要因素与脱欧带来的经济不确定性有关,直到英国正式退出欧盟之前,甚至之后,脱欧对消费者的信心都将产生负面影响。此外,业主征税的改革措施将减少投资者的需求,同样将限制价格上涨。

中国投资者对英国抱有信心

随着中国经济的持续增长,中国的中产阶级不断扩大,越来越多的人将西方作为投资地,而英国一直是对中国买家来说很有吸引力的地区。据估计,中国公民在未来十年对海外房产的投资可能会高达1,600亿英镑。对英国房产投资多少目前尚不清楚,但对英国的投资额度很可能占相当大的一部分。

8月份,在戴德梁行对来自中国大陆的100多家机构和房地产开发商的调查中发现,74%的受访者认为,在未来5年内,脱欧将给英国房地产投资市场带来新的机遇。

帮助中国买家找到海外房地产开发商的居外网站juwai.com的行政主管Charles Pittar预计,英国脱欧后,投资英国房产的外国买家会大幅增加。他说:“英国市场,特别是在脱欧之后,真的会逐渐好转。中国投资的国际旅途可能才刚开始。……关于中国最让人兴奋的事情是,那里有168座城市的居民超过100万。所以,这是一个巨大的市场。”

Chestertons地产中介公司诺丁山办事处的销售经理Iint Begg告诉大纪元:“今年我们的交易中有70%以上来自英国买家,其他买家是来自欧洲大陆、美国和远东的买家。华人买家如果要是买二手房,又是看中地区有特色,价值增值潜力大的话,会来到诺丁山地区。”

*编注:主权财富基金(英语:Sovereign wealth fund,简称SWF),通称主权基金,指由一些主权国家政府所建立并拥有,用于长期投资的金融资产或基金,主要来源于国家财政盈余、外汇储备、自然资源出口盈余等,一般由专门的政府投资机构管理。◇

综合报导|明曦

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责任编辑:杨青

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2016-12-16 5:30 AM
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