德国房价一路猛涨 为啥还没泡沫?

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【大纪元2017年06月15日讯】(大纪元记者王亦笑德国报导)德国房价近几年来一路猛涨、势头强劲,一方面吸引了世界各地的投资者,另一方面也引发人们对房地产泡沫化的担忧。不过专家分析,这种担忧大可不必,德国房市不仅没泡沫,其健康程度还可以为欧洲其它国家树立典范。

6月14日,德国房地产研究学会(GIF)与房地产协会(BID)联合公布了“2017年房地产经济因素”研究报告。报告指,德国房地产市场并未出现人们所担忧的泡沫危机。这可以从下面几个方面来分析。

第一:房价区域性差别很大

并非德国所有地区的房地产都蓬勃上涨。大家经常会看到德国房价上涨的报导,但仔细观察,这些大都集中在几个屈指可数的大城市。

德国人民银行和赖发森银行联盟(BVR)最近针对居民收入与不动产价格进行了调查,结果显示,从2007年至今,在10年的时间里,德国六个大城市柏林、汉堡、慕尼黑、科隆、法兰克福和斯图加特的住宅价格平均涨幅超过了50%。

大城市的房价猛涨也带动周边不少中小城市的房价水涨船高,但是在那些相对偏远乡村地区和小城镇,住房短缺的现象几乎看不到,有些地方甚至因为人口萎缩,出现住房空置。

第二:银行贷款条件严格

银行在房地产贷款方面一如既往地严格审查,甚至为确保房产市场的稳定,还出现了比以往更加严格的趋势。

通常银行只会对具备相应信用额度的投资者提供低息购房贷款,符合银行审核要求的投资者可以获得占购房价格约80%的低息贷款,投资者须自付20%购房款。投资者还需缴付占购房价格10%左右的购房手续费。对投资方还款能力的严格审查,确保了房产市场既不会出现房价虚高,也不会因为还贷资金断供而拍卖房产。

第三:租房比例高

居高不下的租房比例,说明人们并没有对倒卖房产趋之若鹜,这也有力地保证了经济发展的稳定性。

美国次贷危机发生前,人们的自有房比例在短期内就大幅上涨了10%,而在德国自有房比例却始终稳定,多年来一直保持在大约45%左右,大部分人都是租房住,这一数字甚至在低利率时代也没发生太大波动。

德国经济研究所(IW)房地产专家Michael Voigtländer表示,诸如之前美国过度借贷导致的次贷危机,或是西班牙过度建房导致的房价大跌,在德国都不会发生。德国大城市的房价还会持续上涨,这是真实的经济增长和人口大量涌入带来的必然结果,并非人为地推高价格或是虚假的泡沫。

另外,目前欧洲所实行的低利率政策也促使更多人把钱投资在房地产上,不过这并没有导致投资过度,甚至也没有让住房贷款出现大幅增长。房地产专家Tobias Just表示,房地产泡沫的表现是,过度膨胀的贷款、急剧上涨的租金和人们普遍发现倒卖房产确实大为有利可图,而这些在德国都不存在。

正如研究报告中所写的,德国房地产的风险性非常均匀地分布着。而且德国有关税收的法律也让投机倒卖房地产的得利空间非常小,这也导致德国人在投资房地产方面相对保守,完全不足以吹起任何危险的泡沫,这对于欧洲其它国家也都很有借鉴意义。#

责任编辑:文婧

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