专家:德国房价36年不变 新西兰或可借鉴

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【大纪元2017年01月30日讯】(大纪元记者韩香茗报导)近日美国顾问公司Demographia发布的2017年《国际住房负担能力调查》非常令人关注。这份调查显示,奥克兰房价已经10倍于收入,在全球最不可负担的城市中,排名第3。香港和悉尼则分别高达18倍和12倍,极其严重不可负担。

按照国际标准,平均房价3倍于家庭平均收入被视为可以负担;如果超过3倍,则被视为不可负担;如果超过5倍,被视为严重不可负担;如果超过10倍,被视为非常严重不可负担。

负责撰写本年度Demographia报告的新西兰智库New Zealand Initiative执行董事奥利弗·哈特维奇(Oliver Hartwich)表示,目前奥克兰房价已经不仅仅是住房危机问题,而是老百姓的灾难,特别是对于中低收入者和年轻一代来说尤其如此。

对此,哈特维奇引用了德国的成功经验,进行了深入的分析,以下是他个人的分析意见。

值得称赞的是,Demographia在报告中强调了住房危机,迫使政治领袖们对其住房及规划政策失败的原因做出解释。如果说Demographia报告有什么遗漏的话,那就是这份报告没有提供英语国家之外重要市场的参照。事实上,有些国家一直没有遭遇过类似的房价飙升,德国就是个实例。

德国:房价下跌是好事

有这样一个真实的故事。多年前,英国西敏寺银行(NatWest)时任董事长亚历山大勋爵(Lord Alexander)曾访问德国联邦银行(Bundesbank,央行)。当时他随身带了份英国报纸,上面刊登着一条醒目的标题“好消息 – 房价再次上涨”。不过德国央行总裁卡尔 – 奥托·波尔(Karl-Otto Pöhl)则评论说:“在这里,那是坏消息。”

这则故事反映了德国房市的不同。德国人认为,房价稳定或下跌是件好事。

《经济学人》:德国房价36年不变

根据英国权威杂志《经济学人》(The Economist)的《住房价格指数》,目前德国住房平均成本(经一般性通胀调整)与1980年完全相同。

遗憾的是,《经济学人》没有新西兰的房价数据,但该杂志提供了其它英语国家的数据:自1980年以来,爱尔兰和加拿大房价增长一倍以上,而英国和澳大利亚则增长两倍以上。相比之下,德国房价之稳定着实令人称奇。

德国何以创造奇迹?

虽然文化背景不同,但住房需求是一样的。德国人口密度相当的高,而且不得不面对老龄化社会对小户型住宅的需求,况且强劲的经济也在加剧住房需求。既然如此,那么德国何以逃脱房价上涨的全球大趋势呢?

简而言之,是因为德国建了更多住房,但详细解释起来,就稍显复杂。德国之所以能够建造更多住房,得益于其政治策略。德国各市镇能够通过更有效的激励措施来解决公民的住房需求。

与德国其它事情一样,德国地方政府的财政极其复杂,但有一点非常突出,就是德国政府的融资方式。地方预算很大程度上取决于当地的具体情况。居民越多,地方税收越高,当地政府的收入也就越高。

因此对德国各城市来说,吸引更多人来定居非常有意义。更多人到来实际上意味着更多纳税人的到来,而这些新纳税人将为自己所需要的基础设施买单。这样一来,德国议员们和决策者们当然更乐于划分出开发用地,加速规划进程。正因为如此,他们一直能够保持住房供应,灵活地适应住房需求。

其结果是房市长期稳定。而且对年轻人来说,没有必要过早拥有住房,因为人们清楚,他们在租房的同时,不会错过任何资本增值的机会。所以奥托·波尔才会说,德国人更高兴看到房价下跌。

近年来,由于欧洲央行零利率及欧元区资本的涌入,德国的状况有所改变,但德国房价却与36年前毫无二致。

鉴于房价上涨已经成为新西兰的一个重大难题,那么新西兰或许可以借鉴德国的经验,房价上涨也许同样并非不可避免。

责任编辑:易凡

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