專家:德國房價36年不變 新西蘭或可借鑑

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【大紀元2017年01月30日訊】(大紀元記者韓香茗報導)近日美國顧問公司Demographia發布的2017年《國際住房負擔能力調查》非常令人關注。這份調查顯示,奧克蘭房價已經10倍於收入,在全球最不可負擔的城市中,排名第3。香港和悉尼則分別高達18倍和12倍,極其嚴重不可負擔。

按照國際標準,平均房價3倍於家庭平均收入被視為可以負擔;如果超過3倍,則被視為不可負擔;如果超過5倍,被視為嚴重不可負擔;如果超過10倍,被視為非常嚴重不可負擔。

負責撰寫本年度Demographia報告的新西蘭智庫New Zealand Initiative執行董事奧利弗·哈特維奇(Oliver Hartwich)表示,目前奧克蘭房價已經不僅僅是住房危機問題,而是老百姓的災難,特別是對於中低收入者和年輕一代來說尤其如此。

對此,哈特維奇引用了德國的成功經驗,進行了深入的分析,以下是他個人的分析意見。

值得稱讚的是,Demographia在報告中強調了住房危機,迫使政治領袖們對其住房及規劃政策失敗的原因做出解釋。如果說Demographia報告有什麼遺漏的話,那就是這份報告沒有提供英語國家之外重要市場的參照。事實上,有些國家一直沒有遭遇過類似的房價飆升,德國就是個實例。

德國:房價下跌是好事

有這樣一個真實的故事。多年前,英國西敏寺銀行(NatWest)時任董事長亞歷山大勳爵(Lord Alexander)曾訪問德國聯邦銀行(Bundesbank,央行)。當時他隨身帶了份英國報紙,上面刊登著一條醒目的標題「好消息 – 房價再次上漲」。不過德國央行總裁卡爾 – 奧托·波爾(Karl-Otto Pöhl)則評論說:「在這裡,那是壞消息。」

這則故事反映了德國房市的不同。德國人認為,房價穩定或下跌是件好事。

《經濟學人》:德國房價36年不變

根據英國權威雜誌《經濟學人》(The Economist)的《住房價格指數》,目前德國住房平均成本(經一般性通脹調整)與1980年完全相同。

遺憾的是,《經濟學人》沒有新西蘭的房價數據,但該雜誌提供了其它英語國家的數據:自1980年以來,愛爾蘭和加拿大房價增長一倍以上,而英國和澳大利亞則增長兩倍以上。相比之下,德國房價之穩定著實令人稱奇。

德國何以創造奇蹟?

雖然文化背景不同,但住房需求是一樣的。德國人口密度相當的高,而且不得不面對老齡化社會對小戶型住宅的需求,況且強勁的經濟也在加劇住房需求。既然如此,那麼德國何以逃脫房價上漲的全球大趨勢呢?

簡而言之,是因為德國建了更多住房,但詳細解釋起來,就稍顯複雜。德國之所以能夠建造更多住房,得益於其政治策略。德國各市鎮能夠通過更有效的激勵措施來解決公民的住房需求。

與德國其它事情一樣,德國地方政府的財政極其複雜,但有一點非常突出,就是德國政府的融資方式。地方預算很大程度上取決於當地的具體情況。居民越多,地方稅收越高,當地政府的收入也就越高。

因此對德國各城市來說,吸引更多人來定居非常有意義。更多人到來實際上意味著更多納稅人的到來,而這些新納稅人將為自己所需要的基礎設施買單。這樣一來,德國議員們和決策者們當然更樂於劃分出開發用地,加速規划進程。正因為如此,他們一直能夠保持住房供應,靈活地適應住房需求。

其結果是房市長期穩定。而且對年輕人來說,沒有必要過早擁有住房,因為人們清楚,他們在租房的同時,不會錯過任何資本增值的機會。所以奧托·波爾才會說,德國人更高興看到房價下跌。

近年來,由於歐洲央行零利率及歐元區資本的湧入,德國的狀況有所改變,但德國房價卻與36年前毫無二致。

鑒於房價上漲已經成為新西蘭的一個重大難題,那麼新西蘭或許可以借鑑德國的經驗,房價上漲也許同樣並非不可避免。

責任編輯:易凡

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