乔州房产监管局讲座 面向华人社区

-----张素梅欺诈案待判决,华人社区密切关注

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【大纪元2019年01月18日讯】(大纪元记者王琼、泽霖亚特兰大报导)1月13日(星期日)下午2点,由乔州房地产经纪监管局(Georgia Real Estate Commission)和亚特兰大华人狮子会(Chinese-American Lions Club of Atlanta)联合举办的“房地产欺诈”讲座在亚特兰大的华人活动中心举行,近两百名华裔及其他族裔的房地产经纪、投资者、狮子会的会友、及华人媒体人士参加。

讲座的主题,是海外房地产投资风险、出租房管理、及地产经纪的执照监管。但此一讲座的背景,是不久前发生的张素梅房地产诈骗案,因此,关于这一话题的这个讲座吸引了众多的华人经纪人、地产投资者、和出租房经营者及管理者与会。

亚特兰大商业纪事报去年一月报道,亚特兰大房地产业华裔女商人Emily Moerdermo Fu (中文名字张素梅),在2年期间骗取客户超过2200万美元。她被指控进行“投资诈骗项目”,其中包括“盗用投资者资金”,骗取中国商业房地产投资者数百万美元。亚特兰大检察官办公室表示,张素梅对其邮件欺诈认罪,并与检方达成认罪协议。张素梅是亚城名人,还被乔治亚州评为搭建中国与乔治亚州商业关系的“能人”。因张素梅对扩大乔治亚与中国商业发展有功,2012年张素梅获州长迪尔的国际奖(Governor’s International Award)。

张素梅经营名为 Capital Investment International Inc. 的房地产投资和咨询公司。据知情人士透露,有很多来自中国大陆的投资者被骗,受害者们都被骗认为他们正在投资购买亚特兰大大都市周围的商业房地产。张素梅的罪名包括将为购买商业性房地产提供的资金转为个人使用;夸大地产购买价格,吃差价;对于其为参与投资的项目,获取所有权权益和/或利润分配;从银行账户上盗用钱款,做个人消费之用;获得未经授权的贷款,并将贷款受益占为己有;未经投资者们的授权,擅自使用项目资源,为个人谋利。

据悉,张素梅16岁时赴美定居,是印尼华裔,生在印度尼西亚。张素梅曾就读于GSU乔治亚州立大学,学习音乐和管理,并获得MBA学位。现年58岁的张素梅最终服刑的年限尚未被法院宣判,她最多可被判入狱20年。

讲座开始,华人狮子会会长Shandry Law介绍了华人狮子会及其参与的灯塔、华人中文学校项目。他们的筹集的资金100%回馈社区,没有人拿薪水,全部靠义工支持,她欢迎人们参加狮子会。C.J. Lin先生主持了讲座。

第一个演讲的是Lynn Dempsey先生,他是乔州房地产经纪监管局(Georgia Real Estate of Commission)的局长,他说,感谢那么多人参加今天的活动,很高兴见到大家,能够跟华人社区沟通,是很重要的。“我代表监管局、房地产估价委员会,我们的使命,是确保房地产经纪人是职业的,有专业的水准,执照的评估师很诚实,不出差错。”“我们通过教育项目、考核来颁发执照,经纪人(Agent)由总经纪人(BROKER)监督。我们会告诉大众我们的这个体系,以及对违规者的惩罚。”他表示,因为华人社区发生了一件事情(张素梅诈骗案),经他们的华人工作人员Josephine提醒,他们才参加了这一活动。

Paul Brower是监管局的副局长,曾是乔治亚地产经纪协会的主席,他表示,监管是非常重要的,因为关系到人们最大的投资(房地产)。他们作为监管机构,是要保证这个行业正常和健康的运作。他指出,房地产经纪行业的全美房地产经纪人协会(NAR)和乔治亚经纪人协会(GAR)是房地产业的专业行会,但只有一半的执照经纪人会加入协会,奉行协会的道德标准,其余一半的经纪人并没有加入协会。乔治亚州有18,000名总经纪人(brokers),他们管理着50,000名房地产经纪(agent)。针对大约67,000名房地产 执照的持有人,去年有1871起指控的案例,任何人都可以向他们指控、揭发房地产业者的不当行为。但去年的1871起案例中,经过他们的调查,最后有144人被惩处,包括最严厉的惩处–吊销执照。所以,Paul Brower表示,人们可以信任大部分诚实的经纪人。

DeAnn Golden女士是亚特兰大房地产经纪协会的主席,她说,亚特兰大地产协会有8000名经纪人,她所在的房地产经纪公司就有1600名经纪,她本人管理着其中200名。她说,作为房地产经纪,他们帮助人们实现美国梦。据她透露,到2020年,来自中国大陆的房地产投资人可能在美国注入2200亿美元的资金。

Craig Coffee是监管局的副局长,也是执业11年的律师,专精执照法。他指出,他们监管的范围很广,包括住家房地产,商业房地产,资产管理,房地产开发建设等等。他也警告人们,有很多没有执照的人也在从事房地产业务。

在讲座之后的问答环节,演讲者表示,他们从监管局的角度,并不清楚张素梅的案子,他们是看到了联邦政府的起诉之后,才知道发生了什么。他们接收到讯息之后,开展了调查,发现张素梅没有把钱放在特别的托管账户(escrow acct)中,她的老板、总经纪人也不知情。调查开始后,张素梅上缴了她的房地产执照,然后案子在监管局就算结束了。联邦政府的起诉案是另当别论的,监管局也不能置评。

Paul Brower说:“如果在买房交易中,发现交易过程让人觉得值得怀疑,可以到Broker那里申诉,还可以给政府部门的相关委员会申诉。”另外,在找人作为房地产代理时,需要知道并了解对方的情况,比如这个代理的背景和名声等。

有观众问道,关于报纸上的房地产经纪的广告,有的代理的广告并不真实、或者夸大其词。他们说自己有20年的经验,可是获得执照并不超过4年,以及他们所属的协会,并不是很专业。对此官员们表示,经纪人需要报代理商的代理号,需要在广告上注明,广告上的名字需要和代理执照上的名字拼写是一样的。还有,如果有人提供的回报率高出市场平均回报率,这时人们就需要注意,因为这有可能是个诱饵。如果遇到有可疑的事情发生,需要上报给当地的经纪人协会,如果遇到名字不符,协会可以调查。通常上当受骗的,都是因为购房者或投资商对相关信息不够了解。

责任编辑:郝莉

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