【大纪元2019年12月06日讯】（大纪元记者勤智香港报导）反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报181.36，按周回升0.15%。分区指数个别发展，港岛微升0.02%，九龙反弹1.16%，新界东及新界西分别再跌0.75%及0.05%。其余领先指数窄幅上落，大型单位下跌0.65%，中小型单位及大型屋苑指数分别回升0.3%及0.26%。中原经纪人指数(CSI)最新报45.47，按周下跌1.68个百分点。
二手楼价窄幅徘徊，八个领先指数中有五个波幅少于0.4%，新界东指数创近八个月低位。
区议会选举后气氛稍稍冷却，但外围又添不明朗因素。美国通过人权法案令中美贸易协议生变。10月份特区零售跌幅破纪录，较早前政府下调全年经济至收缩1.3%。虽然楼价与经济表现早已严重脱节，但经济下行或多或少对楼市气氛有负面影响，楼价无力上升。
政府令楼市与港人脱节
不管经济表现如何，特区仍是“马照跑，楼照买”。嘉华国际位于启德的嘉丰会首推208伙，平均呎价2.3万，反应理想，未开售已加价加推。大手客仍不断入市，鹰君白石角朗涛录得一宗9个单位成交，渉资越3亿。豪宅亦有价有市，新地马鞍山云海别墅连售三伙，信置国峰特色单位招标呎价新高，路劲元朗山水盈泳池屋呎价区内新高，情况并不寻常。
前周启德地王4A1区以159.53亿由九仓财团中标，楼面地价每呎1.3万。成交金额创跑道区住宅新高，但呎价则远低于隔邻的4C2的1.96万，市场估计是受近期市况影响。即使呎价相对较低，连同建筑成本及发展商利润等，估计开售呎价2.5万以上。4A1为处启德跑道区最佳位置，发展商当然选择建豪宅定位，建造大量特色单位，并利用招标发售，进一步缩窄目标市场。
政府并无土地出售策略，本应多推有利发展商建筑较大众化的住宅地皮，可是政府却反其道而行，推豪宅地不遗余力，造成供应错配。下一幅招标的地皮位于大坑道传统东半山豪宅区，市场估值达45亿，单是楼面地价每呎已高达3.5万。政府不断推豪宅地，供应再多亦与绝大部分香港人无关。近日又传出中资不招聘港人，高层港人被离职被限制发表分析言论。种种事端，绝非偶然。莫非政府另有不可告人的计谋？另文详细分析。
市区重建局愿景艰巨
房屋供应紧拙，公营房屋缺口未有改善迹象。据运输及房屋局估计，未来五个财政年度资助房屋总落成量，只有10.07万伙，当中出租公屋及绿置居7.47万伙，其它出售资助房屋2.6万伙。按长远房屋策略，未来十年房屋需求45万伙，资助房屋占七成计算，即31.5万伙，代表未来五年只及供应目标的不足三份之一，余下五年在缺地的情况下政府要提供21.5万伙，必须要有清晰策略方可成事。
但经“反送中”政治风暴，政府意图利用房屋利益去解决政治问题，结果施政报告药石乱投，除了大幅放宽按揭保险外，又指令市区重建局参与更多资助房屋发展，直接介入居屋、绿置居、港人首置盘等。
市建局是法定机构，除了认同政府政策外别无他选。为了应政府要求，勉强改划土瓜湾项目，但最快也要三年后，且只能供应300个单位，杯水车薪，还需更改图则设计迁就。市建局是按照《市区重建局条例》成立的机构，目的是为了解决市区老化问题及改善旧区居民的居住环境。策略建基于四大方向，包括重建发展、楼宇复修、文物保育及旧区活化。2011年市区重建策略报告指全港有4千幢超过50年的旧楼，并每年以500幢递增，至今旧楼数目恐怕已经过万幢。地区老化及楼宇结构风险令重建计划刻不容缓，市建局必须集中精力应付。可是市建局近年收购业权面对重重困难，主要原因是楼价高企。受制于01年开始采用的七年楼龄为基础的赔偿方案，近期一宗半山项目，收购价高达每呎2.4万，收购成本极高。以现在市建局的财务状况，难以进行大型收购项目以实现市区重建的宏大愿景。
参与资助房屋顾此失彼
市建局参与资助房屋的先例是2015年由梁振英的施政报告打开，目的是帮补资助房屋缺口。市建局最终把启德项目焕然壹居的七成单位拨作资助房屋发售。由于行政失误，申请资格屡作修改，结果引发不少争议。之后市建局再无提供任何资助项目。
2017年林郑上任，大力吹捧其重建置业阶梯的重头戏“港人首置盘”，市建局又再被“拖落水”，将马头围道重建项目焕然懿居改作首置盘先导计划。在新一份施政报告指导下，相信市建局参与资助房屋陆续有来。可是问题亦将迅速浮现。在愿景上，市建局是法定机构，有特别功能而且有特别社会责任，在定位上不能被视作地产商，亦不能完全根据市场机制运作，与社会责任有利益冲突。如今政府进一步逼使其参与兴建资助房屋，利益冲突升级，必须全面检讨市建局的愿景及策略。否则市建局只会敷衍了事，无法有效提供资助房屋。
过去两个资助房屋项目，市建局亦只能提供不足千个单位。在财政上，资助房屋比例提高，市建局难以达致自负盈亏的财政目标，必须重新检视资金来源，确保市建局得以继续运作。在执行上亦要相应配合。由于目标客户群不同，单位开积设计亦有所不同，必须从项目开始时确定，把落成的项目勉强拨作资助房屋并不一定适合。市建局亦说加强架构，处理资助房屋板块。
更高层次的问题是市建局参与资助房屋是否适合？是否一个有效运用资源的方案？一来角色上与其它法定机构包括房屋署功能重叠，二来会否影响市建局现行市区重建的愿景？最坏的结果是顾此失彼。更深层次的问题是资助房屋策略乱七八糟。以往的公屋、居屋、私人楼宇三层结构，经长官意志巧立名目，掩饰供应不足的问题，数年间安插“绿置居”及“港人首置盘”，却没有解决供应问题，这些所谓置业阶梯亦只是“左手交右手”，在行政上添烦添乱，甚至影响到其它重要政策的执行。
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越来越明显，特区政府已失去制定有效策略的能力，取而代之是长官意志，任意妄为。成功解决问题需要深思及策略，“贼佬试砂煲”式的对策有重大社会代价及时间代价。官员昏庸无能，市民不要指望这样的政府可解决楼市问题。◇
责任编辑：陈玟绮
