破产数量剧增 大陆房企的生死局

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【大纪元2019年09月3日讯】(大纪元记者古清儿报导)仅8月17日这一天,在大陆就至少有6家房企破产

今年以来,中共收紧了大陆房企的多种融资渠道,从信托到银行、海外发债,地产融资越来越难,致大陆房企面临危机,宣布破产的房企数量剧增。

大陆7月宣告破产的房企达275家

经济下行的压力下,大陆房地产调控政策持续收紧,融资管道多方受限,大陆房企的资金及债务压力越来越大。

据中共法院公告网显示,8月17日,有6家河北房产公司被公告破产,包括河北宏扬房地产开发集团有限公司、河北世德房地产开发有限公司、唐山红石房地产开发有限公司、唐山方正房地产经纪有限公司、河北宏扬置地房地产有限公司、石家庄方正房地产开发有限公司。

仅8月17日这一天,在大陆就至少有6家房企破产。(网络截图)

该官网数据显示,截至7月27日,今年大陆宣告破产清算的房地产企业已达275家,7月单月宣布破产的房企就约达30家。其中,5月17日融资监管收紧后就有91家企业宣告破产。

到7月底,大陆房企破产数与去年同期相比,已经增加超过四成。

江苏省丹阳投资董事长、首席投资官康水跃7月31日在英国《金融时报》上撰文表示,今年房地产企业的日子确实难过,房企破产数量比去年多很多。按照目前房企破产的增速,2019全年中国大陆房企破产的数量十有八九要超过600家。

房企恒大半年纯利近减半

不仅大陆房企日子不好过,作为龙头房企之一的恒大,其半年纯利都几乎减少了一半。

8月将末,2019年大陆房企中报绝大部分都已披露,前五名的座次已经重排。万科以3340亿元(人民币,下同)的销售额名列第一,碧桂园和恒大分列第二、三位。

8月9日,恒大集团2019年上半年业绩预告。公告显示,恒大上半年受交楼面积影响净利下降近五成。截至6月30日止,公司预期半年度录得净利润约为人民币270亿元,较去年同期下降约49%;核心业务净利润约为300亿元,较去年同期下降约45%。

恒大表示,报告期内,上半年的合约销售与去年同期相若,利润下降主要是由于上半年交楼面积减少所导致。

从2019年上半年拿地的情况来看,据易居研究院统计,碧桂园斥资856亿元,排名第一;融创斥资801亿元,排名第二;万科、保利、恒大三家拿地金额分别为558亿元、505亿元和256亿元。恒大已经在拿地问题上流露出保守倾向。

《纽约时报》报导,大陆许多民营企业都面临现金短缺的问题。中共政府的数据显示,大陆金融系统中流通着约2000亿美元的“商业承兑汇票”,就是所谓的欠条。特别是作为大陆经济支柱之一的房地产业,资金短缺问题尤为严重。

报导举例说,开欠条最多的公司之一是恒大地产。截止到去年年底,恒大已向供应商开出价值近200亿美元的欠条。恒大有高达1000亿美元的债务,这家企业似乎已经转向用商业承兑汇票来帮助支付各种费用。

为中国最大的房地产开发商提供设计和建材的大型供应商宝鹰建设控股集团披露,恒大开给宝鹰的欠条总额已达9640万美元。宝鹰还披露了一长串其它以类似票据欠公司钱的企业名单。

由上海政府出资成立的大型房地产开发商绿地控股的年度报告显示,截至去年年底,绿地尚未向供应商支付的票据大约值5.5亿美元。公司年报显示,其2018年的未清偿债务是2017年的10倍。

事实上,由于不看好未来的大陆房产市场,各家大型房企从2018年开始展开“转型之路”,投资多样化。统计显示,2018年百强房企参与投资事件73件,是2014年的7倍,投资金额近千亿。

2018年,碧桂园成立广东博智林机器人有限公司,并高调宣布将机器人业务列入公司未来三大重点方向。融创则在2018年成立融创文旅集团公司。恒大投资了新能源汽车产业链。

但是对恒大来说,即使投资了新能源汽车,前景仍不见得乐观。据港媒报导,恒大子公司恒大健康在8月23日公布,公司上半年业绩由盈转亏,股东应占亏损14.8亿元,去年同期则有盈利1.97亿元,主要由于新能源汽车业务的开支增加,令行政费用大幅上升12.7倍,至12.5亿元。

大型房企拿地趋保守

不只恒大,现在大型房企拿地都开始趋向保守。

据财新网8月23日消息,8月22日,融创中国主席孙宏斌在出席公司投资者会议时表示,下半年没有拿地指标,除非特别好的机会,公司基本停止拿地。

8月21日,万科首席运营官张旭在中期业绩会上表示,不在三四五线城市拿地。而此前万科并未明确表示停止在三四五线城市拿地。

在此之前的7月底,富力地产内部流出一份文件显示,下半年原则上停止拿地。8月22日,富力地产董事长李思廉在中期业绩会上对此回应称,文件为其本人起草,如遇优质土地需呈报董事长审批。

大陆房企融资和存活能力,一直是大房企远高与中小房企。现在连大房企都利润下降这么多,中小房企的现状更不乐观。

大陆房企债务压力大

据Wind统计显示,2019年以来,大陆房企境内外合计发债规模已达6047亿元人民币(国内3401.92亿元,海外2645.08亿元),发行数量分别为359只及104只,超过2018年同期规模。

据统计,2017年至今,房企境外发债规模已超万亿,其中绝大部分是美元债。今年前7个月,大陆房企海外发债发行量已顶上2017、2018年全年的数量。价格上,2017年海外发债利率为6%到7%,2018年为8%附近,2019年上半年已快接近9%。

从8月1日以来,截至8月23日,人民币兑美元贬值1974个基点,贬值幅度接近2.9%。这也意味着房企的海外发债实际利率接近12%。

为了应对汇率变化而导致的资金成本上升,已有多家房企启动提前赎回美元债券。中原地产研究中心的统计数据显示,在最近几个月美元汇率波动的背景下,多家房地产企业已提前赎回超过10亿美元融资。

据Wind数据统计,房地产业今年累计近4193亿元人民币的信用债将到期。

另据克而瑞CRIC对95家房企的债券情况的调研数据,2019年下半年到期债券为1700亿,到2021年将攀升至3000亿,包括今年在内的两年就是房企的偿债高峰期。

大陆房企融资渠道被收紧

作为大陆房企,能持续有钱拿地、有地盖房、有房卖钱、有钱还债才能持续经营周转,其中一环断了就危险,这是地产界的常识。在信托被收紧的时候,房企会找银行借贷;当银行收紧借贷的时候,房企会发债融资。

但现在这些渠道几乎都被堵死。

中共发改委7月12日发布名为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知”规定,房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。此举几乎堵死了大陆房企海外发债之路。

7月4日,《证券时报》旗下媒体报导,监管层特别要求“信托圈”大面积暂缓、暂停地产信托融资。《经济参考报》7月11日报导,近日至少有十家信托公司陆续收到“窗口指导”,被约谈、警示,还被要求控制房地产信托规模。

5月17日,中共银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(简称“23号文”),其核心内容是:住房不炒之下,绝对不许违规给房企融资,拿地、开发、项目并购都不行。

同时,中共严查银行违规给房企贷款的活动。

今年中国邮政储蓄银行青岛分行和平安银行青岛分行因为信贷资金违规流入资本市场和房地产市场等事由分别被罚30万元和90万元。

8月,中共银保监会办公厅发布了《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,将对32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。检查内容包括,房地产业务授信政策和内控制度执行情况;房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况;个人住房贷款管理情况。

大陆房产业界普遍认为,中小型房企的资金危机已隐现。有专业人士认为,如果未来房价普遍下降,房产公司或会爆债务“连环雷”。

本文首发于《真相中国》周刊 2019.8月号第6期  #

责任编辑:林锐

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