CCL三周回升1.5% 领先指数未及反映疫情

【楼市动向】疫症带来房屋发展的反思

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【大纪元2020年02月14日讯】(大纪元记者勤智香港报导)反映二手楼价走势的中原城市领先指数(CCL)最新报178.58,按周再升0.56%。分区指数个别发展,港岛及新界东分别下跌0.1%及0.44%,九龙及新界西分别再升0.88%及0.19%。其余领先指数全线再升,大型单位、中小型单位及大型屋苑指数分别上升1.62%、0.36%及0.24%。中原经纪人指数(CSI)最新报29.82,按周再跌2.34个百分点。

二手楼价指数连升三周,累计升幅1.5%,八大指数有六个上升,当中大型单位指数升幅1.6%,创近十个月最大升幅。指数滞后市况,并未完全反映疫情的影响。财政司司长陈茂波预期中共肺炎(俗称武汉肺炎)对经济的影响超越沙士。事实上,基本经济学早已指出市场集中的风险,可是香港正正就把市场高度集中,全面依赖中国大陆,中国打喷嚏,特区重感冒。中共受贸易战及疫情双重打击,再加上特区自身的政治风暴,官员昏庸无能,经济怎不步入寒冬?

香港楼市与大陆接轨

短中期楼价可能因部分投资者离场加快下跌。视乎疫情的发展,至第二季末可能有5%至10%的跌幅。政府采购失败,全港市民疲于奔命寻找口罩,有老人家拿了几个口罩喜极而泣,犹如中了六合彩。有发展商更利用口罩招徕,预约睇楼送10个,成交送300个,实属奇闻。

二手成交虽受影响,但未至于灾难性。发展商因应疫情有意推迟推盘。经历过沙士,除非资金链断裂被迫出货,发展商深明急于出货乃下下策。

另外,美联公布环球楼价指数,过去九年全球楼价平均上升55%,即每年复合增长5%。深圳以212%排名第一,香港特区以173%紧随其后。该指数追踪14个全球一线地区楼价,并将汇率调整以美元计算。由于过去九年人民币对美元贬值,以当地货币计算,深圳楼价实际升幅更大。以负担能力计算,中国大陆几个一线城市比香港特区还要高,较早前Demograhia的全球楼价负担排名并没有包括中国大陆城市,否则香港特区根本没有资格夺冠。过去十年香港特区奉行中共政策,大搞中港融合,房屋政策讲一套做一套,令香港特区与中国大陆一线城市接轨。香港楼价何去何从,只要参照中国大陆一线城市便可知。

疫情爆发 㓥房高危

面对紧急事情必须当机立断,可是香港政府却优柔寡断,以挤牙膏式应对。“反送中”林郑月娥连番错失多次平息民愤的机会,结果演化成政治风暴,影响波及全球。疫情扩散,政府拖延减低中港人流,连封关亦留两天空窗期,期间十多万人从大陆进入特区,这些人都不需接受检疫,自由在社区流动。基本防疫物资短缺导致市民争相抢购口罩搓手液。政府无法给予市民信心,结果抢购潮扩散至食品厕纸漂白水等日用品。彭博报道特区已出现失败城市的特征,特区作为金融中心的未来前景堪忧。

疫情再袭,特区在住屋上的问题,除了“贵”与“挤”外,还有房屋老化及监控失效。更深一层的是人口政策、规划欠愿景等等问题。03年房屋供应过剩,㓥房数目甚少。今时今日,十多万㓥房户绝对是社区的计时炸弹。早前已经发生多宗夺命火警,疫症当前㓥房更是极高危。除了环境狭窄增加交叉感染机会外,㓥房很多不符合规格改装喉管,共用空间人多出入却无人负责清洁。政府所有对策未见成效,㓥房数字年年上升。解决㓥房问题唯有大量提供资助房屋,提供多少是一个愿景之余亦与现况及人口政策有关。政府七年前胡乱设定一个资助房屋占供应六成的比例,时隔七年不但未有达标,发觉不足以应付需求,又将比例改作七成,浪费了多年时间。政府挤牙膏方式处理极度严峻的房屋问题,结果不但疲于奔命,而且看不到成效。

另外,长康邨康美楼上下单位传染问题,虽然事后证明与不合规改装喉管有关,但亦凸显公众教育不足,未有意识到喉管带来的风险。同时亦凸显部分建筑物渠管老化渗漏等问题,需要定时检查及维修。特区超过50年的旧楼超过万幢,而且迅速增长,必须完善监察及加强宣传,防止淘大花园沙士大爆发的惨剧再次发生。

政府欠缺远见及勇气

检疫隔离需寻找大量临时安置所。政府征用社区设施又或准备入伙的资助房屋,从最大公众利益出发本应无可厚非,可是政府与地区沟通不足,对受影响人士未有提出应对方案,结果引发社区冲突。以往区议会由建制派把持,政府知会由区议会配合。如今区议会强力质询政府,官员必须改变思维及作风,全盘考量,聆听社区意见,加强向市民解释政策的力度,否则未来地区规划工程就难以获得支持。

隔离设施不足,不少国家利用军营接收撤侨及用作隔离。特区解放军用地占地2,700公顷,有18个军营,政府就没有好好利用这些资源。除了作隔离用途外,以往亦有不少讨论,包括建制派人士,提出整合军事用地作发展房屋,只是政府强行在土地大辩论中剔除。各界应继续推动争取研究释放军事用地,以解决熟地不足之急。

政府收紧过关检疫前十多万人赶回特区,当中有不少在香港工作却因楼价过高无法负担而住在大陆。跨境通勤时间就是劳动力损失。高楼价问题一天未解决,损失日积月累。政府是否应厘清负担能力定义,让房屋及调控政策与负担能力挂勾,遏抑楼价大幅偏离负担能力?

保持空气流通及住屋合理的采光能够改善家居卫生环境。特区房屋极之密集,私人住宅动辄60、70层高,大厦与大厦之间并没有最低距离要求,更没有任何采光权的保障。政府拒绝为适切居所定义,楼价高企,发展商将货就价,更出现一层楼超过30个单位。政府的发展方向还是见缝插针,加大密度,加多楼层。政府可曾有这样的远见及勇气,在解决房屋供应燃眉之急同时亦为下一代着想,在规划上设定愿景,保障适切居所及采光权?

高密度人口就是病毒传播的高风险因素。过去五年,单程证加各种输入人口政策为特区输入了30多万人。政府是否应暂缓部分计划,直至房屋供应缺口填补,并足够土地储备应付人口增长为止?

※※※ ◎◎◎ ※※※

中共肺炎(俗称武汉肺炎)对特区绝对是一个警号。一是在民生问题上自主决策的重要性,二是处事更要当机立断,同时亦要为长远发展作出反思,防患于未然。否则,下一次的疫症爆发,可能再没有这个机会。◇

责任编辑:陈玟绮

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