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CCL三周回升1.5% 領先指數未及反映疫情

【樓市動向】疫症帶來房屋發展的反思

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【大紀元2020年02月14日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報178.58,按週再升0.56%。分區指數個別發展,港島及新界東分別下跌0.1%及0.44%,九龍及新界西分別再升0.88%及0.19%。其餘領先指數全線再升,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升1.62%、0.36%及0.24%。中原經紀人指數(CSI)最新報29.82,按週再跌2.34個百分點。

二手樓價指數連升三週,累計升幅1.5%,八大指數有六個上升,當中大型單位指數升幅1.6%,創近十個月最大升幅。指數滯後市況,並未完全反映疫情的影響。財政司司長陳茂波預期武漢肺炎對經濟的影響超越沙士。事實上,基本經濟學早已指出市場集中的風險,可是香港正正就把市場高度集中,全面依賴中國大陸,中國打噴嚏,特區重感冒。中共受貿易戰及疫情雙重打擊,再加上特區自身的政治風暴,官員昏庸無能,經濟怎不步入寒冬?

香港樓市與大陸接軌

短中期樓價可能因部份投資者離場加快下跌。視乎疫情的發展,至第二季末可能有5%至10%的跌幅。政府採購失敗,全港市民疲於奔命尋找口罩,有老人家拿了幾個口罩喜極而泣,猶如中了六合彩。有發展商更利用口罩招徠,預約睇樓送10個,成交送300個,實屬奇聞。

二手成交雖受影響,但未至於災難性。發展商因應疫情有意推遲推盤。經歷過沙士,除非資金鏈斷裂被迫出貨,發展商深明急於出貨乃下下策。

另外,美聯公布環球樓價指數,過去九年全球樓價平均上升55%,即每年複合增長5%。深圳以212%排名第一,香港特區以173%緊隨其後。該指數追踪14個全球一線地區樓價,並將匯率調整以美元計算。由於過去九年人民幣對美元貶值,以當地貨幣計算,深圳樓價實際升幅更大。以負擔能力計算,中國大陸幾個一線城市比香港特區還要高,較早前Demograhia的全球樓價負擔排名並沒有包括中國大陸城市,否則香港特區根本沒有資格奪冠。過去十年香港特區奉行中共政策,大搞中港融合,房屋政策講一套做一套,令香港特區與中國大陸一線城市接軌。香港樓價何去何從,只要參照中國大陸一線城市便可知。

疫情爆發 劏房高危

面對緊急事情必須當機立斷,可是香港政府卻優柔寡斷,以擠牙膏式應對。「反送中」林鄭月娥連番錯失多次平息民憤的機會,結果演化成政治風暴,影響波及全球。疫情擴散,政府拖延減低中港人流,連封關亦留兩天空窗期,期間十多萬人從大陸進入特區,這些人都不需接受檢疫,自由在社區流動。基本防疫物資短缺導致市民爭相搶購口罩搓手液。政府無法給予市民信心,結果搶購潮擴散至食品廁紙漂白水等日用品。彭博報道特區已出現失敗城市的特徵,特區作為金融中心的未來前景堪憂。

疫情再襲,特區在住屋上的問題,除了「貴」與「擠」外,還有房屋老化及監控失效。更深一層的是人口政策、規劃欠願景等等問題。03年房屋供應過剩,劏房數目甚少。今時今日,十多萬劏房戶絕對是社區的計時炸彈。早前已經發生多宗奪命火警,疫症當前劏房更是極高危。除了環境狹窄增加交叉感染機會外,劏房很多不符合規格改裝喉管,共用空間人多出入卻無人負責清潔。政府所有對策未見成效,劏房數字年年上升。解決劏房問題唯有大量提供資助房屋,提供多少是一個願景之餘亦與現況及人口政策有關。政府七年前胡亂設定一個資助房屋佔供應六成的比例,時隔七年不但未有達標,發覺不足以應付需求,又將比例改作七成,浪費了多年時間。政府擠牙膏方式處理極度嚴峻的房屋問題,結果不但疲於奔命,而且看不到成效。

另外,長康邨康美樓上下單位傳染問題,雖然事後證明與不合規改裝喉管有關,但亦凸顯公眾教育不足,未有意識到喉管帶來的風險。同時亦凸顯部份建築物渠管老化滲漏等問題,需要定時檢查及維修。特區超過50年的舊樓超過萬幢,而且迅速增長,必須完善監察及加強宣傳,防止淘大花園沙士大爆發的慘劇再次發生。

政府欠缺遠見及勇氣

檢疫隔離需尋找大量臨時安置所。政府徵用社區設施又或準備入伙的資助房屋,從最大公眾利益出發本應無可厚非,可是政府與地區溝通不足,對受影響人士未有提出應對方案,結果引發社區衝突。以往區議會由建制派把持,政府知會由區議會配合。如今區議會強力質詢政府,官員必須改變思維及作風,全盤考量,聆聽社區意見,加強向市民解釋政策的力度,否則未來地區規劃工程就難以獲得支持。

隔離設施不足,不少國家利用軍營接收撤僑及用作隔離。特區解放軍用地佔地2,700公頃,有18個軍營,政府就沒有好好利用這些資源。除了作隔離用途外,以往亦有不少討論,包括建制派人士,提出整合軍事用地作發展房屋,只是政府強行在土地大辯論中剔除。各界應繼續推動爭取研究釋放軍事用地,以解決熟地不足之急。

政府收緊過關檢疫前十多萬人趕回特區,當中有不少在香港工作卻因樓價過高無法負擔而住在大陸。跨境通勤時間就是勞動力損失。高樓價問題一天未解決,損失日積月累。政府是否應釐清負擔能力定義,讓房屋及調控政策與負擔能力掛勾,遏抑樓價大幅偏離負擔能力?

保持空氣流通及住屋合理的採光能夠改善家居衛生環境。特區房屋極之密集,私人住宅動輒60、70層高,大廈與大廈之間並沒有最低距離要求,更沒有任何採光權的保障。政府拒絕為適切居所定義,樓價高企,發展商將貨就價,更出現一層樓超過30個單位。政府的發展方向還是見縫插針,加大密度,加多樓層。政府可曾有這樣的遠見及勇氣,在解決房屋供應燃眉之急同時亦為下一代着想,在規劃上設定願景,保障適切居所及採光權?

高密度人口就是病毒傳播的高風險因素。過去五年,單程證加各種輸入人口政策為特區輸入了30多萬人。政府是否應暫緩部份計劃,直至房屋供應缺口填補,並足夠土地儲備應付人口增長為止?

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武漢肺炎對特區絕對是一個警號。一是在民生問題上自主決策的重要性,二是處事更要當機立斷,同時亦要為長遠發展作出反思,防患於未然。否則,下一次的疫症爆發,可能再沒有這個機會。◇

責任編輯:陳玟綺

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2020-02-14 9:07 AM
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