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利率降 房价涨 奥克兰人要攒10年才能买房

图为2013年5月16日奥克兰的一个地产广告。(Phil Walter/Getty Images)

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【大纪元2020年08月28日讯】(大纪元记者李扪心综合报导)上周,储备银行暗示,官方现金利率(OCR)将进一步下降,专家们预计,OCR可能会在明年初降至负值,新西兰人可能很快就会有望以1.5%的房贷利率买房,这会导致房价进一步上涨。最近的一份研究显示,奥克兰家庭需要高于平均的收入水平——13万元、攒10年钱才能买房。

六大原因  利率下降房价上涨

尽管因为中共病毒大瘟疫而导致的警报隔离的影响,截至目前的统计数据还很难反映出真实的房地产市场状况,但一般来讲低房贷利率有利于更多人买房,从而推动房价上涨。

为了应对疫情、尽快恢复经济,储备银行已经大降了一次利率,同时放松了对银行的限制,旨在鼓励银行借贷,鼓励人们花钱,包括买房。

利率下降对于大额贷款者影响很大。比如一笔50万元的(房屋)贷款,如果利率下降了1%,那么每年就可以节省5000元的房贷利息,每周可以减少还贷近100元,这对于许多人来说,相当于税前工资增加了7000元。

Stuff新闻网的山姆·斯塔布斯(Sam Stubbs)认为,有六大原因会令新西兰房价在超低利率下进一步上涨。

第一,只要不出现通货膨胀,储备银行应该就会尽可能降低利率以刺激经济增长;

第二,数十年来,因为技术的发展一直在压低一切价格,所以没有通货膨胀发生;并且随着新西兰的全球声誉提高,利率已经下降了25年;

第三,人们对房贷的承受能力正在改善。由于利率处于历史低点,许多租房者都在考虑买房;

第四,随着政府大量花钱救助,许多人的工作将会更加安全。这会鼓励那些希望继续就业的人,考虑购买自己的住房;

第五,新住房供应量不大,无法对房价造成压力;

第六,新西兰将继续会有移民进入,带来的人口增长,再加上海外新西兰人返家;随着新西兰对中共病毒的较好控制,会有越来越多的人想在新西兰定居,这将带动更多的买房需求。

转卖住房平均净赚21.5万元

根据数据分析公司Corelogic的最新报告,在今年第二季度(4至6月),尽管绝大部分时间全国处于锁定隔离状态,大多数房屋的转售价格仍高于原来购买价格,第二季度的这一比率为96.1%,仅比第一季度的97%略有下降。

二季度卖房的平均收益仍达到21.5万元,只比今年第一季度最高纪录的22.3万元略降,但仍高于2019年底之前的任何时期的收益。

在全国范围内,达尼丁和惠灵顿卖房获利最高,转售价格高于购买价格的高达99%;奥克兰、汉密尔顿和陶朗加的转售盈利稍有下降,但也仍达到95%以上盈利。基督城属于例外,只有约92%的转售价格高于购买价格。

不过,CoreLogic的高级房地产经济学家凯尔文·戴维森(Kelvin Davidson)说:“这是房地产市场在封锁后普遍积极趋势的又一例证,但由于工资补贴和房贷偿付推延,才能让转卖房屋的总损失保持如此低。”

“随着这些支持措施的减弱,预计亏损的转售在接下来的几个季度中将会增加”,他说。

奥克兰人买房  家庭收入要13万元

根据梅西大学的最新住房负担能力报告,全国的住房负担能力在截至6月的三个月中略有改善。这是因为房贷利率较低以及收入水平略有提高。全国房价与收入的比率,从原来的9.7倍改善到9.3倍。

根据房贷经纪人格伦·麦克劳德(Glen McLeod)的说法,如果想在奥克兰房地产市场上买一套还算可以的住房,准购房者的家庭年收入至少要13万元,并且要花10年才能攒足首付款/抵押金。

在吉斯伯恩(Gisborne),家庭总收入只需要8万元就可买房,并且只需要约5年(4.9年)的时间就可攒足首付款。

麦克劳德表示,要买房的人在考虑是否承受得了的时候,不但需要考虑工资收入,还要加上相关费用,包括房贷利率和保险费用等。

“我们不仅要考虑收入,还必须考虑他们必须要支付的保险费、地税、食物、电力和车辆花费。”有时还需要考虑了其它债务,比如学生贷款或个人贷款等。

新西兰统计局的数据显示,全国平均家庭收入为10万2613元,自2007年以来增长了3.6万元;但在同一段时间里,全国的平均房价从2007年8月的38万1298元几乎翻了一番,达到今年7月份的73万9151元。

麦克劳德认为,一对没有子女的夫妇,总收入为13万元,才会有很好的机会在奥克兰买房;但根据QV的数据,在吉斯伯恩,平均房价只有43万1295元,夫妻两人的总收入达到8万元,他们就可以轻松地买房。

奥克兰人买房  首付款要攒10年

Infometrics的高级经济学家布拉德·奥尔森(Brad Olsen)则认为,为买房积攒预付款的能力,是审视住房负担能力的一种细微方法。

奥尔森说,按照QV的全国房价中位数73万9151元计算,20%的预付款是14.8万元,全国至少有三分之二的地区,年收入需要超过10万元的抵押金才能买房。

在奥克兰,购房者需要21.5万元;在大惠灵顿地区,购房者将需要15.8万元的首付款;但在最南端的因弗卡吉尔(Invercargill),潜在买家只需要约7.2万元。

奥尔森说,如果一个家庭把年收入的30%存起来,那么新西兰人平均需要大约7.3年的时间,才能攒够房屋贷款所需要的20%预付款。

按照这个计算,奥克兰房价中位数为108万元,在奥克兰买房要花9.2年攒足预付款;惠灵顿需要7.1年;吉斯伯恩只需要4.9年。

奥尔森说,越来越多的年轻人转向“爸爸妈妈银行”,请父母帮忙凑钱,再加上自己攒一些钱,就可以利用现在的超低利率,快点进入住房市场。

在大瘟疫之后,人们的生活成本正在上升,许多人的收入也还不确定。奥尔森说,但因为房屋供应有限,这会给市场带来压力。所以“实际上,房价有望继续上涨或至少保持目前的水平,另一方面,很多人的处境可能要艰难一些。”

责任编辑:筱康

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