纽约州议会推ADU法案 合法化地下室租赁

政客欲解决住宅高度需求问题 房东:应正视因驱逐令导致不愿出租现象

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【大纪元2021年10月14日讯】(大纪元记者林宜君纽约报导)今年的立法会议期间,纽约州议会有意效仿加州,通过立法通融物业持有人在车库、地下室或后院加建“附属住宅单元”(Accessory Dwelling Unit,简称ADU),房东可以合法出租ADU并增加收入,解决纽约住宅的高度需求问题。

附属住宅单元(ADU)即华人俗称的加建屋,加州于2020年实施相关法律,放宽房屋加建规定。

议员:帮助小房东 将不合法住宅单元合法化

有小房东组织分析,该法案的提出背景,就是纽约州大行禁止驱逐租客法(eviction moratorium)的期间;当时租赁纠纷丛生,许多小房东宁愿空房也不愿出租,而立法者应该了解,过度规范将会摧毁租赁市场的机制。

今年2月5日,民主党州参议员哈克汉姆(Peter Harckham)提案“S4547”,要求立法规范附属住宅单元,“通过创建ADU的地方法律规定”,并“在人权法的住房住宿一词中包括ADU”。

该法案如果通过,则房屋持有人将能够按照ADU的相关法律规定——需要包含厨房、盥洗室、单一出入口,将车库、地下室整修为家庭住宅,或在后院加盖物业单元,且能够作为合法的出租收入。

目前,该法案还在州参议会司法委员会(Judiciary Committee)的讨论阶段。13日上午,民主党州众议员爱泼斯坦(Harvey Epstein)在记者会上表示,他希望州议会能够共同通过ADU法案。

爱泼斯坦说:“这个法案可以帮助小型住宅楼的房东,将目前不合法的单元进一步合法化,这是正向的一步。”

“纽约小房东”:过度规范将摧毁租赁市场平衡机制

法案的立意虽好,但是纽约市的华人房东提到,立法者更应该正面回应造成纽约市租赁纠纷大增的禁止驱逐租客法,而不是不断立法,干涉租赁市场原来的平衡机制。

“纽约小房东”(Poagny)会长何德邻受访时指出,ADU法案主要是要解决纽约市与纽约市近郊的住房需求问题,但是纽约市之所以会出现这样的问题,就房源供应端来说,与禁止驱逐租客法脱不了干系。

10月2日至4日期间,“纽约小房东”对超过800位成员进行9月份租务调查,发现当月有空房也不招租的房东数量,多于有空房仍招租的房东,与此前两个月的调查结果一样。

调查指出,已经收取9月租金的房东中,有超过三分之一的房东打算在单位空置时不再出租。

何德邻表示,ADU法案对纽约的房东有一定的吸引力,但是在纽约州施行禁止驱逐租客法期间,这些房东如果真的盖了ADU,将之出租,最后也赶不走房客

该法案不仅明确限制ADU的租金涨幅,最多一年增加3%,或者消费者指数的1.5倍;并在反歧视租户权利的前提下,提出“驱逐房客的正当理由”(good cause eviction of tenant)。

法案进一步规定,房东只有在以下七种情况才能驱逐ADU租户:(1)租户未支付租金;(2)租户违反了实质性的租赁义务;(3)租户产生滋扰;(4)政府机构命令租户搬出;(5)租户将房屋用于非法目的;(6)租户无理拒绝房东进入; (7)房东真的需要将ADU用于个人使用、入住或供家庭成员使用。

何德邻说:“过度(立法)规范将会摧毁住宅租赁市场的机制。”◇

责任编辑:李悦

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