紐約州議會推ADU法案 合法化地下室租賃

政客欲解決住宅高度需求問題 房東:應正視因驅逐令導致不願出租現象

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【大紀元2021年10月14日訊】(大紀元記者林宜君紐約報導)今年的立法會議期間,紐約州議會有意效仿加州,通過立法通融物業持有人在車庫、地下室或後院加建「附屬住宅單元」(Accessory Dwelling Unit,簡稱ADU),房東可以合法出租ADU並增加收入,解決紐約住宅的高度需求問題。

附屬住宅單元(ADU)即華人俗稱的加建屋,加州於2020年實施相關法律,放寬房屋加建規定。

議員:幫助小房東 將不合法住宅單元合法化

有小房東組織分析,該法案的提出背景,就是紐約州大行禁止驅逐租客法(eviction moratorium)的期間;當時租賃糾紛叢生,許多小房東寧願空房也不願出租,而立法者應該了解,過度規範將會摧毀租賃市場的機制。

今年2月5日,民主黨州參議員哈克漢姆(Peter Harckham)提案「S4547」,要求立法規範附屬住宅單元,「通過創建ADU的地方法律規定」,並「在人權法的住房住宿一詞中包括ADU」。

該法案如果通過,則房屋持有人將能夠按照ADU的相關法律規定——需要包含廚房、盥洗室、單一出入口,將車庫、地下室整修為家庭住宅,或在後院加蓋物業單元,且能夠作為合法的出租收入。

目前,該法案還在州參議會司法委員會(Judiciary Committee)的討論階段。13日上午,民主黨州眾議員愛潑斯坦(Harvey Epstein)在記者會上表示,他希望州議會能夠共同通過ADU法案。

愛潑斯坦說:「這個法案可以幫助小型住宅樓的房東,將目前不合法的單元進一步合法化,這是正向的一步。」

「紐約小房東」:過度規範將摧毀租賃市場平衡機制

法案的立意雖好,但是紐約市的華人房東提到,立法者更應該正面回應造成紐約市租賃糾紛大增的禁止驅逐租客法,而不是不斷立法,干涉租賃市場原來的平衡機制。

「紐約小房東」(Poagny)會長何德鄰受訪時指出,ADU法案主要是要解決紐約市與紐約市近郊的住房需求問題,但是紐約市之所以會出現這樣的問題,就房源供應端來說,與禁止驅逐租客法脫不了干係。

10月2日至4日期間,「紐約小房東」對超過800位成員進行9月份租務調查,發現當月有空房也不招租的房東數量,多於有空房仍招租的房東,與此前兩個月的調查結果一樣。

調查指出,已經收取9月租金的房東中,有超過三分之一的房東打算在單位空置時不再出租。

何德鄰表示,ADU法案對紐約的房東有一定的吸引力,但是在紐約州施行禁止驅逐租客法期間,這些房東如果真的蓋了ADU,將之出租,最後也趕不走房客

該法案不僅明確限制ADU的租金漲幅,最多一年增加3%,或者消費者指數的1.5倍;並在反歧視租戶權利的前提下,提出「驅逐房客的正當理由」(good cause eviction of tenant)。

法案進一步規定,房東只有在以下七種情況才能驅逐ADU租戶:(1)租戶未支付租金;(2)租戶違反了實質性的租賃義務;(3)租戶產生滋擾;(4)政府機構命令租戶搬出;(5)租戶將房屋用於非法目的;(6)租戶無理拒絕房東進入; (7)房東真的需要將ADU用於個人使用、入住或供家庭成員使用。

何德鄰說:「過度(立法)規範將會摧毀住宅租賃市場的機制。」◇

責任編輯:李悅

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