【大纪元2021年10月04日讯】（大纪元记者黄阡陌澳洲悉尼编译报导）Propertyology公司研究主管普雷斯利(Simon Pressley)近日分享了他对未来五年房产市场的预测判断，阐述了10大正在兴起的新趋势。他说：“从全澳来看，对未来房地产走势影响最大的将是少数高层关键人物的行为”。
1、租房供给分化
根据 Propertyology机构的数据，首府城市和偏远地区之间的租房供应差异很大，悉尼和墨尔本的出租房空置房总数为43,607套，但边远地区可供出租的房源远远不足。
普雷斯利说：“虽然悉尼和墨尔本的出租房大量过剩，但对于居住在澳洲其它地区的1500万人来说，目前可出租的房源衹有 17,706 套住房。”这意味着许多企业由于没有住宿条件而无法吸引求职者。他表示，澳洲40多个城市的年租金已经上涨了数千澳元，而涨势目前尚未到顶。
2、疫情封城影响将持续
普雷斯利撰文，澳洲最大的两座城市–悉尼和墨尔本—的房产市场基本处境令人担忧，这在很大程度上源于持续的封城措施带来的负面影响。
“随着悉尼或墨尔本正在持续的封城状态下，我对这两个城市未来经济势态的担忧加剧。”他说，“在过去的500天里，墨尔本已被封城200多天，目前悉尼封城很可能会超过100天，而州和联邦政府层面的疫情资助是有限的。”
他表示，“每个人可能需要更长的时间，才能正确理解频繁封城给经济和房地产市场带来的(不利)影响。”
3、更多人口迁移至边远地区
普雷斯利的团队观察到，在过去18个月里，人们对开放空间、自然环境和在家工作的灵活性表现出巨大需求，他预计搬迁至边远地区的趋势将继续加快。
他说：“在中共病毒肆虐的前12个月中，澳洲偏远地区的国内移民净增4.4万人，而悉尼和墨尔本的人口分别减少了 3.2万。” 这导致了所谓的“分化”，尤其是独立房价格与公寓房价格之间的分化。边远地区部分房地产市场现在拥有全澳最昂贵的租金。
4、政府财政面临考验
普雷斯利预计，未来5-10年，全澳每个州政府的财政都将受到重大考验，而各州经济和房地产市场都将受到影响。最新的GDP 数据显示，财产转让税（即印花税）大幅增加。
5、澳洲储备银行提早升息
截至目前，储备银行一直强调，利率要到2024年才会加息，但普雷斯利预计加息很快会提早。他说：“如果储备银行在下一次联邦选举结束后立即开始加息，我不会感到丝毫惊讶。”在他看来，衹要利率确实上升，那将是一件好事，因为“这是承认澳洲经济处于强健的状态”，并排除了诸多关于中共病毒疫情的不确定性。
普雷斯利还认为，未来的加息效应可能会被工资增长所抵消，房价仍将上涨，但涨幅会放缓。
6、部分地区供给过剩
普雷斯利预计未来两年部分地区会面临供给过剩。去年，政府出手刺激建筑业，而全澳人口增长率跌至100多年来的最低水平。他说：“到2022-23年，一些较知名地区的房产市场可能会面临供过于求的挑战。”
联邦政府在2020年通过HomeBuilder和小企业刺激计划等举措大力支持建筑行业，同时各州政府也陆续实施支持措施。首次购房首付款资助计划（FHLDS）目前只支持首次购房者购买或建造新房。
7、对中国更加“不健康的依赖”
普雷斯利就西澳经济对中国的过度依赖表示担忧，但认为澳洲总体房产市场对外国投资的依赖十分有限。
他说：“珀斯的就业、经济增长、基础设施融资能力、国内移民、住房空置率和房地产价格，直接与出口中国的贸易总额相关。这是一种非常不健康的依赖。” 在2020-21 年，澳洲约42%的出口收入来自中国，其中81%来自西澳与中国的贸易。
不过，他认为就房地产本身而言，对外国投资的依赖有限。国家统计局最新公布的7月贷款数据显示，向“非澳洲居民”发放的房产贷款仅为2.45亿澳元，平均每笔房贷额为70.431万澳元，这与同期发放的贷款总额320多亿澳元相比，简直相形见绌。
8、悉尼墨尔本对海外移民吸引力下降
普雷斯利认为，国境重新开发后，更多海外移民将流向边远地区。
他说：“经济钟摆已经真正地从悉尼和墨尔本转向较小的首府城市，尤其是澳洲的偏远地区，因此，我们两个最大城市未来很可能吸纳的来澳海外移民比例显着降低。”
9、房产征税从印花税转向土地税
普雷斯利预计，越来越多的州政府将最终放弃对房产买卖征收一次性的印花税，而用土地税取代。首都行政区已经推出了这个想法的一个版本，而新州也对此想尝试。
10、房贷标准收紧
普雷斯利认为，虽然目前要求收紧房贷以给房产市场降温的呼声不断，但APRA（审慎监管局）采取措施的可能并不大。不过，他表示，由于该部门向来缺乏大局观，即使真的出售限制房贷他也不会感到惊讶。
最近的APRA数据显示，购房者的贷款收入比在不断提高，而新西兰已经收紧了贷款标准。
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