【大纪元2021年02月09日讯】在去年时，中国房地产业已被认为是一头正在迎面冲过来的灰犀牛，现在，临近中国新年，又有一家知名房企因违约爆雷，中国地产业爆发的诸多风险，让人们越来越明确了一点，那就是这些风险就像隐藏的地雷，不但无法预测，而且也不止于房地产这一个行业。
2月1日晚，华夏幸福基业股份有限公司发布了公告，截至目前，华夏幸福及下属子公司发生债务逾期涉及的本息金额为52.55亿元人民币。此外，截至今年1月31日，华夏幸福的货币资金余额是236亿元，但是，其中可动用的资金却只有8亿元。
公告一出，华夏幸福立刻成为了媒体和市场关注的焦点。在2020年之前，华夏幸福是销售金额名列中国前20名的房企。2015年，华夏幸福的产业新城模式还被中共当局称为是创造性典型经验，被中共国务院办公厅通报表扬。
我们来看看华夏幸福这几年的销售下滑情况。根据克而瑞信息集团（CRIC）的统计数据，2016年前三季，华夏幸福的销售量在中国排名第7，到了2019年，虽然其销售排名下滑，但是销售额仍在千亿水平之上，不过此后，这种下滑出现了加速，2020年时，华夏幸福销售额跌到963亿元，排名第43。
从华夏幸福公布的2020年第三季报可以看到，华夏幸福的总资产为5,068.13亿元，而总负债却高达4,158.71亿元，即资产负债率已经达到了82.09%。
华夏幸福的资产规模超过5,000亿，这在大陆的房地产领域也算是佼佼者了，即使2020年销售额排名大幅下降，也有将近千亿元的销售额，可是这样一间房企，可动用资金却只有8亿，这究竟是什么原因呢？
我们先看看华夏幸福自己的解释，华夏幸福把这种局面归咎于宏观经济和信贷环境不佳。就在发出公告的当天上午，华夏幸福召开了一场规格颇高的金融机构债权人委员会。陆媒报导说，华夏幸福以连线方式在北京、廊坊等地组织了6个会场，除了200多家债权人之外，参会的还有央行金融稳定局、银保监会、证监会，这些国家层面的机构人士以及中共河北省、廊坊市的政府官员。
据说，华夏幸福实际控制人王文学，在会上对债权人致歉，并表示由于错判环京地产形势、激进扩张，再加上疫情冲击，导致公司出现了当前的局面。
按照王文学所说的原因，比如疫情冲击，以及去年下半年时中共对房企颁布的“三道红线”，这些因素都可以说是近期的事情，但是，像华夏幸福这种规模的房企，显然不会在短期内突然出现资金链的问题，必然有一定时间的发酵。
其实，早在1月15日，中国大陆已有消息，华夏幸福两笔人民币11.2亿元的信托融资没能按期偿付，已实质违约。
当时，就有媒体说：华夏幸福平地一声雷，中国房地产的“灰犀牛”真的要来了吗？
论规模，华夏幸福比不上恒大集团，但是恒大天量债务曝光，似乎也没事儿，那为什么外界会担忧华夏幸福是震动了中国房地产业的“大犀牛”呢？
华夏幸福一声雷 惊到“灰犀牛”奔腾？
我们在开头提到了，华夏幸福有一个特殊的模式——产业新城，曾经受到中共国务院办公厅的表扬。就是这个产业新城，让华夏幸福的财报变得非常有意思。
在华夏幸福2019年的财报中，在地产板块114家上市公司中，华夏幸福的每股收益、每股净资产、净利润、营业总收入、净资产收益率都可以排在前十位。但是，唯独一个指标是排在了倒数第二，对，就是每股现金流。正是华夏幸福的产业新城模式，让账面上看起来很漂亮，但是实际上却很残酷。
华夏幸福把自己特殊的模式，产业新城，称为开发性PPP模式，就是“政府主导、企业运作、合作共赢”，具体就是从政府手里拿地，然后自己进行设计规划、基础设施建设、招商引资等所有公共服务。当地政府，只对整个项目过程进行相关监督审批。这种被中共肯定的操作模式，实质上就是利用民营企业的资金来搞基础设施建设，也就是公私合营。
这个过程让华夏幸福在拿地上占得了先机，只要能够挺过低毛利的前期设计、土地整理和基础设施建设，华夏幸福就可以获得高毛利的产业发展服务收入。但和一般房企高周转的住宅地产相比，华夏幸福高收益的前提是，在前期要进行大量的垫款，而在另一方面，收入结算来自政府，政府对结算结果进行审核后需要纳入最近一年的财政预算进行支付，而这可能需要1到2年的工作周期，所以华夏幸福的收入就成了账面上的一堆数字，却成不了真金白银，最终拖垮了“华夏幸福”的现金流。
其实华夏幸福的现金流一直都是如履薄冰，在2018年时就出现过债务危机，当时华夏幸福幸运的引入了大金主平安，平安180亿元的两次注资帮助华夏幸福躲过了一劫。
此外，也有分析认为，近几年，中共对华夏幸福重仓的环京津冀地区楼市采取了严厉的调控，楼市销售业绩的快速下滑，导致净利润下降，对华夏幸福的现金流影响也很大。
中共发出紧箍咒 房企融资难
在华夏幸福2020年三季报的数据中，资产负债率高达82.09%，对应净负债率214%，剔除预收款的资产负债率78%，现金短债比仍然小于1。从这个债务比例来看，华夏幸福踩了中共房企融资新规的“三道红线”，眼下，华夏幸福的困局是短缺的现金流，接踵而至的就是高负债率了，这也让它的境内融资无门。
1月份以来，国际评级机构穆迪和惠誉已经把对华夏幸福的评级下调为垃圾评级。评级的下调无疑也让华夏幸福在海外发债融资的难度加大。
面对华夏幸福内部资金受限、外部活水断流，多位华夏幸福的债权人士称，华夏幸福计划对有息债务进行展期，但具体的比例和时间将在后续的债委会中确定。也有其他消息人士表示，目前华夏幸福和河北省政府希望通过债务重组解决问题，但如果谈不下来也不排除破产重整的可能。
《华尔街日报》在报导中说，华夏幸福的违约事件也在提醒投资人，在中国，没有什么行业可以免受房地产行业的影响，并指出华夏幸福最大的股东，中国平安保险集团，在这一次的事件中，其投资华夏幸福所面临的风险敞口达到540亿元人民币。
《华尔街日报》还表示，对陷入困境的中国房地产公司来说，如果拥有显赫的债权人，地方或中央政府通常要求他们出面救助，但对这些公司而言，就不是什么好消息。因为这种关系让中国的房地产行业可以从整个金融体系中吸纳资本，不但推高了其它公司的融资成本，也拖累了中国的生产率。
从华夏幸福的爆雷事件中可以看到，中国房地产行业的风险正在一触即发。
有统计数据指出，2020年，中国大陆有超过470家房企宣告破产，其中大多属于中小型房企，而“华夏幸福”是属于中大型。虽然目前大型房企的违约案例并不多，但有中资证券认为，由于“三道红线”的限制，目前已有9家境内房地产出现实质性违约，市场上重大负面信用事件频发。
在宏观经济形势收紧的背景下，中共监管部门对房地产业推出“三道红线”、又向银行发出“两道红线”，这些也都成了更大风险的导火索。
然而，还不只是房地产企业存在风险，在中共国企纷纷爆雷、企业债务到期再创新高的背景下，风险正在扩散，一些企业一直靠着借新债来还旧债，而这些防不胜防的风险，很可能会引发一场多米诺骨牌效应，从开始的一个又一个爆雷，最后可能演变成一片爆雷。
而越往后，爆雷企业的规模也会越大，威力也会越大，因为小企业没有背景，没资格借新债还旧债，能借到钱的都是资产规模大、看起来值得救、同时又是有背景的企业，所以就是越往后越轮到大企业爆雷。
有大陆媒体报导，2021年，中国房地产业到期债务规模将高达12,448亿元，也有机构统计，2021年，中国整体债务规模达到336万亿元。
而华夏幸福债务危机事件，也成了投资者的一个警告，也就像媒体说的，即使中国具有吸引力更大的投资机会，其房地产业的脆弱性也是无法逃避的风险。
中国人口面临塌陷 或成压垮地产业
另外，中国的人口坍塌趋势，也让房地产业的这头“灰犀牛”面临着失控的可能。大陆财新网，最近刊登了北京大学光华管理学院教授梁建章的一篇文章，文章中列出了中国部分地方政府公布的2020年出生人口数据。
其中，广州出生人口大约是19.55万，比2019年同期减少9%，是近10年来最低水平；温州大约73,230人，同比减少19.01%，创下了近6年来的新低。
梁建章在文章中说，大陆人口塌陷已经到来，如果无法大幅提升生育率，这种下滑将不会见底。也有财经专栏作家说，最终压垮房地产泡沫的，是低生育陷阱。
在低生育率和老龄化严重下，未来房地产市场的需求也将会下降，随之而来的，还可能有经济增长和财政的崩塌。
在2021年，中共可能不得不面对企业债务高发，新债旧债一起算的危险局面。
策划：许巧茹、宇文铭
主播：尉然
撰文：李晓彤、财商经济研究所
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