大陆房地产有无泡沫 经济学者用数据佐证

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【大纪元2021年06月12日讯】大陆房地产热度一直不减,虽然中共表面上不断用各种手段打压楼市,但是楼价却是越“调控”越上涨,有业界人士认为大陆房地产这么多年以来高速发展存在泡沫,也有观点认为大陆人多需求大,不存在泡沫。日前,大陆经济学家有用数据回答了这一问题。

大陆经济学家、中国民营经济研究会副会长,民生证券原副总裁、研究院院长管清有及其团队6月10日在其所着的《全球核心城市房价对比:京沪深到底有没有泡沫?》一文中对此进行了分析。

文中表示,中国的房价是否存在泡沫用国际对比是一个很好的参考,但直接拿中国和国外房价对比非常危险,因为中国的房价太不一样,直接对比很容易产生系统性偏差。

管清有及其团队采用了目前世界上最大的在线协作数据库网站Numbeo的数据,并选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本,具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市,自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。

首先,经过对比发现大陆绝对房价修正后仅次于香港。

据Numbeo 2021年 6月核心城市中心城区的最新房价数据,香港以32,218美元/平方米遥遥领先,紧随其后的是新加坡和巴黎。深圳、北京、上海分别以16,490美元/平方米、15,987美元/平方米、15,515美元/平方米的价格位居第四、第五、第七。深圳、北京中心城区房价已超过伦敦,上海超过纽约、旧金山、波士顿、东京等国际一线大城市,但与排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比,仍存在一定的差距,京沪深中心城区房价约为香港的一半。

但考虑到中国常用的为建筑面积,核心城市多为带电梯住宅,选用75%的得房率,进行折算后可以发现,深圳、北京和上海中心区域实际房价分别为21,986美元/平方米、21,316美元/平方米和20,687美元/平方米,已经超过新加坡和巴黎,仅次于香港,且与香港差距进一步缩小。

非中心城区也按照75%的得房率进行折算后,深圳、北京和上海非中心城区房价分别为11,958美元/平方米、10,400美元/平方米和10,128美元/平方米,仅次于香港和巴黎,超过旧金山、新加坡、台北和伦敦。

其次,相对房价为全球最高。

第一个指标是房价收入比:修正前仅次于香港,修正后全球最高。一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度,比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到34倍,意味着家庭储蓄34年以上才能买到一处中心城区普通住宅。Numbeo网站数据显示在2021年6月份核心城市中心城区的最新房价收入比数据中,香港以44.95排名第一,深圳、北京、上海的房价收入比分别以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五,第四名孟买为35.19,第十名之后的城市房价收入比均在20以下。

如果用得房率折算修正后的房价去计算房价收入比,京沪深则高的惊人,深圳、北京和上海分别达到57.97、55.80和45.55,均超过香港,成为全球买房负担最高的城市。

第二个指标是房价租金比:深圳全球最高。租金更能反映实际的居住需求,房价如果相比租金高出很多,那意味着房价存在投机炒作的金融成分,可以理解为存在泡沫。

京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列,租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米,三卧室公寓有110平方米,未考虑税收或维护费用。在2021年6月核心城市最新房价租金比数据中,深圳、北京、上海中心城区的房价租金比分别以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六;非中心城区中深圳也是位居第一,北京和上海名次各后退了一位,房价租金比均超过49。国际通行的临界点是25,超过临界值表明该区域房产投资价值变小,租房比买房更加经济。租房的都是实际居住需求,买房的有些是投机需求,房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求,有一定的泡沫。

该报告发布后,引发了网民极大关注,网民纷纷发表了自己的见解。

网民“海纳百川”说:“现在中国是所有城市,包括县城都是高房价,普通老百姓要不吃不喝40年才能买的起90平的房子,这才是可怕的地方!”

网民“骑车去拉萨”表示:“泡沫绝对是有的,而且不是一般的大,说没有泡沫的要不就是坐井观天的砖家,要不就是带有特殊目的的炒房客或开发商。” “九指狂龙”也认为:“怎么可能没泡沫?看看空置率就知道了…..”

面对高房价,更多的网民表示的是无奈。

网民“寸草心”说:“反正现在这房价跟大多数人没啥关系了。已经躺平,爱涨不涨!”

“上善若水”: “房地产绑架了老百姓的幸福。”

更有网民提出了大陆和海外买房子的最根本差别。网民“怀旧MM”说:“最关键的是土地永久产权,怎么不比?”

责任编辑:刘毅

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