分析:中共政策来回倒 无房者仍无力买房

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【大纪元2021年08月24日讯】(大纪元记者何姗如综合报导)8月16日,中共统计局公布的房地产价格指数显示,深圳二手房价7月环比下跌0.4%,这是连续第三个月下跌,被媒体解读为“房住不炒”系列政策和管制措施初见成效。至此,风云十五载的各种“炒房团”似乎彻底烟消云散,但中共政策“房住不炒”的目的是什么?无房者有能力买房了?

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足迹遍全国的炒房团

2001年蜂拥到上海炒房的温州大妈们被称为温州太太炒房团。她们的手里攥着丈夫赚来的以百万元计的人民币,大把购买那时市场上还少人问津的房子,使得上海的房地产市场不久后升温,为貌不惊人、衣着朴素的温州太太们带来可观利润。在那以后,温州炒房团飞往全国大中城市,成为各地开发商的座上客。至2015年,她们的身家已增至亿元计。

在这十几年间,炒房团的“造富神话”在人们口中传扬,带动了深圳炒房团、福建炒房团的兴起。与此同时,大中城市的房价经历了令人惊心动魄的起飞。

作为一线城市的代表,北京从2000年新房平均价格每平米5,700元,到2017年的每平米61,856元,北京的房价涨了10.85倍;同时期成都房价1,800一平米,2017年涨到14,715,是二线城市的典型,房价增长8.1倍。2017年之前的房价飞涨直接导致了目前已经持续四年的房地产调控政策。

同一个时期,北京的人均可支配收入从2000年的10,349元增加到2017年的57,320元,增长5.53倍;2000年成都人均可支配收入7,649元,到2017年增加到38,918元,增长了5倍。

房价上涨,在造出一批又一批富人的同时,令人口数量更大的无房族恐慌和失落,贫富分化加剧。

位于漩涡中心的房地产业,自八十年代诞生以来就带有高负债经营模式导致的高风险特点,房地产开发商的债务爆雷屡屡发生,牵动着银行手中持有的所有房地产开发贷款和按揭贷款的安全。金融风险警报不断响起,引起政府的焦虑和社会的关注,其结果就是收放交替的调控政策不断变换。最近十年的过程是一个缩影。

房价飞涨 2010年—2013年的密集调控

从2010年到2020年,既是房价飞涨的十年,也是密集调控房价的十年。

2009年12月,北京房地产平均价格是每平方米18,741元,2009年的人均可支配收入是26,738元,中等收入者不吃不喝也只能购买不到两个平米;成都房价在2009年平均是6,418元,人均可支配收入是18,659元,能够买3个平米。收入与房价之间的巨大差距,给社会敲响警钟。住房成为百姓头上的一座大山,亟待解决。

2010年1月,温家宝在国务院会议上提出“国四条”,基本上给出限制房价和解决贫困人口住房问题的政策导向;几天后国务院发出通知,称为“国十一条”,从限制炒房的角度提出较为具体的措施,一个家庭购买第二套房的首付提高到40%。

2010年4月17日,北京出台“国十条”,被称为史上最严厉调控政策。除了口气严厉之外,进一步抑制炒房的政策包括购买首套房的贷款比例不低于30%,二套不低于50%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

9月出台“9.29新政”升级了“国十条”中的一些具体措施;

下一年1月“新国八条”首次提出限制房价,把二套购买的首付比例提高至60%;

2013年2月“国五条”对出售自有住房征收个人所得税。

2014房价下跌 中共又忙救市

一系列的打压房价政策开始显效,房价逐步平稳,2014年上半年部分二三线城市出现了下跌,对炒房热潮产生了抑制影响,也导致舆论认为2014年会出现拐点,甚至有知名经济学家认为2014年房价可能下跌50%。房价大幅下跌,不仅房地产开发商会出现周转困难,银行也将产生大量不良资产,其可能导致的巨额损失将直接危及政权的生存。

于是政策方向逆转为在调控中鼓励扩张。

2014年李克强的政府工作报告中提出“针对不同城市情况分类调控”,显示出此前的严厉调控将有所改变;

同年“9.30新政”将首套房贷的贷款利率下限降为基准利率的0.7倍;

2015年的“3.30新政”将二套房首付比例降为40%,将免营业税的自住房销售从自住5年改为2年;

2015年11月,房地产去库存成为“国家任务”。

2017年政策再次转变为“房住不炒”调控

扩张型调控政策立竿见影地刺激了房地产市场的增长,2016年上半年出现投资热潮,一线城市与部分二三线城市的房价出现快速上涨。于是政策方向再次转变,2016年3月上海和深圳开始“3.25新政”进行部分城市的抑制市场和稳定房价的政策。

2017年住建部与国土资源部联合出台《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,提出“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位。“房住不炒”的概念被首次提出。

从此,开启了各个城市自己制定政策调控和稳定房价的时期,大中小城市都不断出台新措施给房地产调控政策“打补丁”。例如,2020年7月深圳出台“715新政”,限制炒房;8月2日,东莞对房地产公司在购地环节的融资进行限制;武汉现在正在酝酿“房票”制度,够资格买房的人申请房票之后才能买房。

中央政府的重点在限制流入房地产的资金,减少房地产债务比例。4月和7月住建部分别约谈数个城市的城市负责人,主题还是抑制投机炒房、保障房地产的健康发展。7月银保监会约谈22家信托公司,要求严格控制房地产信托资金流入房地产行业的规模。

自2017年到2021年这几年总体上房价继续上涨,尤其是一线城市。直至今年上半年才开始略有下跌。

这一轮紧缩型调控至今只比2010年—2013年的调控多了不到一年。媒体和评论人士普遍认为“房住不炒”已经成为政府的长期政策,炒房团时代过去了。

中共政策目标是稳定房价 不是降低百姓购房成本

在官媒认为“房住不炒”已经形成长效机制的同时,民间有不同声音。

2020年7月知乎网站上名为“干货逻辑”的版主发文称“房住不炒有可能在未来刺激房价进一步上涨”。该版主从事证券行业,具体职业是股票与期货量化交易架构师。

“干货逻辑”的主要论点是“房住不炒”的政策抑制房地产投资,产生的直接效果是减少房产供应。市场上供应减少,当然价格就会上涨。也因此他认为此政策的目的是为了减少房地产行业的负债比例,减少金融风险,而不是为了降低百姓购房成本。

“房住不炒”政策目标并非是降低房价,而是稳定房价。也就是说房价既不要涨了,也不要跌。这一点也佐证了政策目标不是降低百姓购房成本。

稳定房价并不能让无房者有能力买房。2021年北京人一年的人均可支配收入不够买一个平方米。因此,告别炒房之后,房子是不能炒了,却也不是多数普通人能够“住”得进去的。

责任编辑:孙芸 #◇

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