【名家专栏】加州轻率又浅谋的新住房法

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【大纪元2021年09月26日讯】(大纪元专栏作家Charlotte Allen撰文/曲志卓编译)9月16日,在罢免选举中幸存的加州民主党州长加文·纽森(Gavin Newsom)两天后签署了一项法律。该法案改变了了该州独立单户住宅的区划制度。

该法案,SB9,得到了几乎所有利益相关人士的支持:经济适用房的拥护者,关注“郊区扩张”的环保主义者,本州强大的房地产业,以及几乎所有的媒体。只有一个群体的声音被刻意忽视:房主本人和当地传统上负责区划决策的民选官员。

SB9覆盖加州所有人口超过2500人的城镇的住宅用地规划,是对地方机构基层控制的重大打击,而地方机构一直是美国民主的标志。

新的州法律允许单个独立住宅的土地所有者将该地块一分为二,并可以在每个新的地块上建造复式公寓。这意味着在最初只划为一套住房的土地上现在可以建四套住房。这个数字可能高达六个单位,因为2017年加州的一项法律已经允许业主在任何住宅物业中增加一个“祖母公寓”后院客房。

SB9的唯一条件是,每个新地块的面积必须至少为1200平方英尺,这相当于复式公寓每半部分的600平方英尺的微小占地面积。至于停车,SB9允许每个单位只有一个停车位,而且如果公寓靠近公共交通或共享车站,则根本不需要停车位。新法律中关于防火的措辞复杂含糊。房屋密度更高的新条款似乎甚至适用于容易引起火灾的地区,如最近加州野火中被毁的乡村小镇,那里的逃生道路很少。

新法律非常不受欢迎。David Binder Research在7月底进行的一项民调显示,当SB9在加州立法机构等待表决时,63%的登记选民反对该法案。此外,67%的登记选民反对其配套法案——SB10。9月16日纽森也签署了SB10。该法案允许城市简化分区程序,允许在公共交通附近的单户住宅区建造多达10套公寓。

超过240个加州市政当局加入了反对这两项法案的声明。反对者包括富裕的硅谷郊区,如帕洛阿尔托(Palo Alto),以及洛杉矶市议会。洛杉矶的圣费尔南多谷(San Fernando Valley)拥有190万居民,几乎占全市总人口的一半,大约43%是拉丁裔,其中许多人住在20世纪50年代在绿树成荫的街道上建造的房屋里。他们的反对声音在2019年使类似的法案没有通过。

但是,取消单户住宅区划是美国“进步”政策精英的首要目标(注:“进步”即左倾。)。2019年,俄勒冈州成为第一个在许多城市有效禁止单户住宅区划的州。2018年,明尼阿波利斯市(Minneapolis)通过了一项长期计划,最终将消除单户住宅区划。加州的伯克利(Berkeley)、萨克拉门托(Sacramento)、旧金山(San Francisco)和圣何塞(San Jose)等城市也都开始了类似的进程。

反对者说单户分区是系统性的种族主义。他们认为1916年伯克利通过的美国第一个这样的地方法律,似乎旨在将黑人舞厅和中国洗衣店排除在富裕的白人社区之外。尽管吉姆·克劳(注:美国早期的种族隔离制度法律)早已不在了,但根据城市学家乔尔·科特金(Joel Kotkin)和温德尔·考克斯(Wendell Cox)的研究,在人口100万以上的大都市区,超过三分之二的黑人和拉美人居住在单户住宅区划的外围地区。

其他反对者强调郊区扩张的负面因素。他们认为将人们打包到高密度住房单元将抵消额外的水、电、街道和污水基础设施对环境造成的负担。但这些反对者忽视了人群密度增加对现有基础设施的明显负面影响。

反汽车的绿党希望减少住宅停车位将迫使美国人离开他们的汽车而使用公共交通。反贫困倡导者声称,用单户地块建造多户住宅结构将使人口稠密的加利福尼亚州的住房价格负担得起。加州的单户住宅中间价位现在已超过80万美元,这使得拥有住房成为中产阶级越来越难以实现的梦想。

房地产开发商利用其资金雄厚的游说团体与左派结盟,推动SB9和SB10通过加州立法机构,并送到纽森的办公桌上。他们无疑是垂涎于拆迁,大规模的建设狂潮,以及将一套房屋销售提升为四套的诱惑。事实上,加州的新法律对于已经吞噬了曾经由中产阶级拥有的房子,并把它们变成出租房屋的企业投资者来说,可能是一笔财富。

当然,与所有这些乌托邦式的愿景一样,现实可能有些不同。首先,SB9豁免了具有历史地标或在指定历史区的房屋,这包括了价值数百万的迷人的维多利亚时代和安妮女王和克莱芙特曼风格(Queen Anne’s and Craftsmans)的房屋。

富人不会因为拆迁、俗气的多户建筑破坏他们的街区、不会允许树木和其它景观被推倒在地,也不会允许任何一个超过一个成员需要一辆车才能上班的家庭因无法停车而遭受损失。

事实上,随着单户住宅越来越稀少,其价格可能会飙升。对于中产阶级来说,他们会大失所望,他们原本希望有自己的房子,有一个院子,在那里他们可以烧烤,他们的孩子可以玩,将是他们未来的一部分。

科特金和考克斯称“普通人拥有住房的愿望⋯⋯可以说是战后民主最伟大的成就之一。”通过本地区划去创建和维护人们想要的居住社区的能力也应该算作民主最伟大的成就之一。

其实加州和其它州有办法使住房真正更实惠,那就是取消阻碍建造住房的收费和法规,以及阻碍郊区发展的“绿色”限制。我们希望,所有种族的加州人,只要他们珍惜他们的社区,会采取行动去结束一个被绝大多数人反对的,欠考虑的法律。

作者简介:

夏洛特·艾伦(Charlotte Allen)是《天主教艺术今天》(Catholic Arts Today)的执行编辑和《奎莱特》(Quillette)的常驻作者。她拥有美国天主教大学(the Catholic University of America)中世纪研究博士学位。

原文“California’s Ill-Conceived New Housing Laws”刊于《英文大纪元时报》

本文仅代表作者本人的观点,不一定反映《大纪元时报》的立场。 #

责任编辑:高静

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