【名家專欄】加州輕率又淺謀的新住房法

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【大紀元2021年09月26日訊】(大紀元專欄作家Charlotte Allen撰文/曲志卓編譯)9月16日,在罷免選舉中倖存的加州民主黨州長加文·紐森(Gavin Newsom)兩天後簽署了一項法律。該法案改變了了該州獨立單戶住宅的區劃制度。

該法案,SB9,得到了幾乎所有利益相關人士的支持:經濟適用房的擁護者,關注「郊區擴張」的環保主義者,本州強大的房地產業,以及幾乎所有的媒體。只有一個群體的聲音被刻意忽視:房主本人和當地傳統上負責區劃決策的民選官員。

SB9覆蓋加州所有人口超過2500人的城鎮的住宅用地規劃,是對地方機構基層控制的重大打擊,而地方機構一直是美國民主的標誌。

新的州法律允許單個獨立住宅的土地所有者將該地塊一分為二,並可以在每個新的地塊上建造複式公寓。這意味著在最初只劃為一套住房的土地上現在可以建四套住房。這個數字可能高達六個單位,因為2017年加州的一項法律已經允許業主在任何住宅物業中增加一個「祖母公寓」後院客房。

SB9的唯一條件是,每個新地塊的面積必須至少為1200平方英尺,這相當於複式公寓每半部分的600平方英尺的微小占地面積。至於停車,SB9允許每個單位只有一個停車位,而且如果公寓靠近公共交通或共享車站,則根本不需要停車位。新法律中關於防火的措辭複雜含糊。房屋密度更高的新條款似乎甚至適用於容易引起火災的地區,如最近加州野火中被毀的鄉村小鎮,那裡的逃生道路很少。

新法律非常不受歡迎。David Binder Research在7月底進行的一項民調顯示,當SB9在加州立法機構等待表決時,63%的登記選民反對該法案。此外,67%的登記選民反對其配套法案——SB10。9月16日紐森也簽署了SB10。該法案允許城市簡化分區程序,允許在公共交通附近的單戶住宅區建造多達10套公寓。

超過240個加州市政當局加入了反對這兩項法案的聲明。反對者包括富裕的硅谷郊區,如帕洛阿爾托(Palo Alto),以及洛杉磯市議會。洛杉磯的聖費爾南多谷(San Fernando Valley)擁有190萬居民,幾乎占全市總人口的一半,大約43%是拉丁裔,其中許多人住在20世紀50年代在綠樹成蔭的街道上建造的房屋裡。他們的反對聲音在2019年使類似的法案沒有通過。

但是,取消單戶住宅區劃是美國「進步」政策精英的首要目標(註:「進步」即左傾。)。2019年,俄勒岡州成為第一個在許多城市有效禁止單戶住宅區劃的州。2018年,明尼阿波利斯市(Minneapolis)通過了一項長期計劃,最終將消除單戶住宅區劃。加州的伯克利(Berkeley)、薩克拉門托(Sacramento)、舊金山(San Francisco)和聖何塞(San Jose)等城市也都開始了類似的進程。

反對者說單戶分區是系統性的種族主義。他們認為1916年伯克利通過的美國第一個這樣的地方法律,似乎旨在將黑人舞廳和中國洗衣店排除在富裕的白人社區之外。儘管吉姆·克勞(註:美國早期的種族隔離制度法律)早已不在了,但根據城市學家喬爾·科特金(Joel Kotkin)和溫德爾·考克斯(Wendell Cox)的研究,在人口100萬以上的大都市區,超過三分之二的黑人和拉美人居住在單戶住宅區劃的外圍地區。

其他反對者強調郊區擴張的負面因素。他們認為將人們打包到高密度住房單元將抵消額外的水、電、街道和污水基礎設施對環境造成的負擔。但這些反對者忽視了人群密度增加對現有基礎設施的明顯負面影響。

反汽車的綠黨希望減少住宅停車位將迫使美國人離開他們的汽車而使用公共交通。反貧困倡導者聲稱,用單戶地塊建造多戶住宅結構將使人口稠密的加利福尼亞州的住房價格負擔得起。加州的單戶住宅中間價位現在已超過80萬美元,這使得擁有住房成為中產階級越來越難以實現的夢想。

房地產開發商利用其資金雄厚的遊說團體與左派結盟,推動SB9和SB10通過加州立法機構,並送到紐森的辦公桌上。他們無疑是垂涎於拆遷,大規模的建設狂潮,以及將一套房屋銷售提升為四套的誘惑。事實上,加州的新法律對於已經吞噬了曾經由中產階級擁有的房子,並把它們變成出租房屋的企業投資者來說,可能是一筆財富。

當然,與所有這些烏托邦式的願景一樣,現實可能有些不同。首先,SB9豁免了具有歷史地標或在指定歷史區的房屋,這包括了價值數百萬的迷人的維多利亞時代和安妮女王和克萊芙特曼風格(Queen Anne’s and Craftsmans)的房屋。

富人不會因為拆遷、俗氣的多戶建築破壞他們的街區、不會允許樹木和其它景觀被推倒在地,也不會允許任何一個超過一個成員需要一輛車才能上班的家庭因無法停車而遭受損失。

事實上,隨著單戶住宅越來越稀少,其價格可能會飆升。對於中產階級來說,他們會大失所望,他們原本希望有自己的房子,有一個院子,在那裡他們可以燒烤,他們的孩子可以玩,將是他們未來的一部分。

科特金和考克斯稱「普通人擁有住房的願望⋯⋯可以說是戰後民主最偉大的成就之一。」通過本地區劃去創建和維護人們想要的居住社區的能力也應該算作民主最偉大的成就之一。

其實加州和其它州有辦法使住房真正更實惠,那就是取消阻礙建造住房的收費和法規,以及阻礙郊區發展的「綠色」限制。我們希望,所有種族的加州人,只要他們珍惜他們的社區,會採取行動去結束一個被絕大多數人反對的,欠考慮的法律。

作者簡介:

夏洛特·艾倫(Charlotte Allen)是《天主教藝術今天》(Catholic Arts Today)的執行編輯和《奎萊特》(Quillette)的常駐作者。她擁有美國天主教大學(the Catholic University of America)中世紀研究博士學位。

原文「California’s Ill-Conceived New Housing Laws」刊於《英文大紀元時報》

本文僅代表作者本人的觀點,不一定反映《大紀元時報》的立場。 #

責任編輯:高靜

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