【大纪元2022年10月14日讯】（大纪元专题部记者李晓彤采访报导）香港在最富有城市排行榜上排名大幅下滑之后，这个全球最昂贵的住宅市场正面临冰封。经济下行，移民潮及联储局加息令香港楼价面临深跌。在中美脱钩以及追随北京的“封关”措施下，香港楼市成为香港每况愈下的缩影。资深投资者说，香港在等北京的政策。
港银加息 楼市成交差过SARS、金融海啸期间
美国联储局3月开启加息周期，9月23日，在联储局第三次加息0.75厘之后，美港息差扩阔，与楼市按揭（贷款）相关的港元拆息持续向上。香港发钞行之一，汇丰银行率先宣布于9月23日上调最优惠利率，开启港银加息步伐。
在加息效应下，香港楼市交易惨淡。根据香港地产代理公司中原地产最新数据显示，10月首9天，香港十大屋苑仅录得20宗登记成交，较2003年8月同期的116宗少83%，较2008年12月金融海啸的130宗少85%。反映香港楼市目前的活跃程度差过萨斯（SARS、非典）及金融海啸时期。
除了交易量萎缩，香港楼价也录得大幅下跌。反映香港楼价走势的参考指标，“美联楼价指数”最新报157.5点，按周跌0.27%，连跌17星期，创逾4年半新低，今年以来跌幅已扩大至8.22%。该行预计，香港今年全年楼价跌幅将扩大至双位数，将创2008年后最大跌幅。
中原地产住宅部总裁陈永杰说，事实上，楼价下调逾一成，不少近年以高成数按揭入市的买家，已陷入负资产危机。
他说，目前低迷的成交量已证明楼市进入“冰河时期”。他形容香港楼市犹如“一潭死水”。
美联物业预计全年整体物业，包括住宅及非住宅的注册量将录得约6.4万宗的水平，这将创自1991年以来32年的新低。
楼市1999至2003年经历或重演
香港楼市今年的双位数下跌也许只是下跌周期的开始，市场预期未来二至三年，香港楼市或有更大幅度的下跌。
仲量联行香港主席曾焕平10月12日在记者会上表示，尽管楼价不会断崖式下滑，但在加息、全球及区域经济疲弱及地缘政治局势等多项因素影响下，香港楼市于1999至2003年经历的漫长下行周期大有机会重演。楼价于1999至2003年期间每年跌10%，累积跌幅高达45.5%。预期2023年楼价会重演此跌势。随着楼价跌势将加剧，负资产宗数将会急增。
彭博社引述对冲基金GROW思睿首席经济学家洪灏指出，在经济转差、资金外流以及加息等因素影响下，香港楼价将面临长期下行，预期三年内或有四成潜在跌幅。
投行高盛日前也发表报告，估计未来两年，香港楼价跌幅由原本预测的累跌20%，扩大至30%。高盛此前估计2022年至2024年，楼价将分别下跌5%、10%及5%，最新估计是2022年及2023年分别跌15%。
该行又指，以现时楼价计，至少要下跌35%至40%才能吸引投资者重返市场。
星级分析师和华尔街投行的预测不谋而合。香港本土地产大亨近期的举动进一步加强了市场预期。
香港首富李嘉诚创办的长实集团于9月28日发出公告，证实以约207亿港元的价格，将一处山顶豪宅项目余下的152个住宅单位及车位出售予新加坡华瑞资本。此笔交易的成交呎价（每平方英尺价格）较已售单位平均呎价低约三成。
移民潮未止 楼市承压
高盛指出，楼市供应量上升，但中港并未通关，移民潮又导致香港家庭数目减少。虽然供需关系不会直接影响香港楼价，但在香港经济下行以及联储局加息的背景下，仍是一个不可忽视的影响因素。
根据公开数据统计，自香港实施《港区国安法》以来，香港连续三年录得人口净流出，每年净迁移人口数字从截至2020年中的2.7万增加至今年年中的9.5万人。
其中香港主要行业金融及保险业面临人才流失。根据香港政府统计处数据，截至今年第二季，金融及保险业就业人数从2019年第四季的23.9万人降至23.3万人。
《港区国安法》实施以来，陆续有外资撤离，银行家、基金经理离港。香港金融业的监管机构证监会于今年初承认，去年证监会人手流失达12%。
美国银行此前估算，从2021到2026年，仅英国一地，就将迎来32万的港人移民，资金流出总额预料达到5,880亿港元。
中原地产陈永杰指，疫情下的出入境限制，及疫情造成的经济下行，令市场欠缺正常的流动。过去两年，香港楼市买家主要以本地需求为主。
美联集团主席黄建业呼吁港府在即将公布的《施政报告》中提出更多“招商引资”方案，甚至放宽移民及来港升学政策，以吸纳国内外的人才与资金。
面对移民潮和入境限制，港府上年底，仍然维持未来十年建屋43万的目标。
投资顾问：香港在等北京政策
前中国大陆商人，北美资深投资顾问Mike Sun对大纪元表示，长远来看，人口是支撑楼市的最基本因素。家庭和年轻人走了，带走了刚性需求，但这给了北京一个“腾笼换鸟”的机会。现在要看中共二十大之后，北京会给香港一些什么政策。
中共二十大即将在10月16日召开，香港特首李家超拟定于10月19日公布任内首份《施政报告》。
Mike Sun解释道，香港此前的国际金融中心地位是由英国建立并培养起来，自由度比新加坡好很多。他说，以前，自己刚从大陆出来做生意，“首选是香港，新加坡是Plan-B”。但是，现在从海外的角度看香港，明显的感觉是香港金融中心地位在下降。尤其在《港区国安法》实施以来，香港每况愈下。
根据《全球金融中心指数》（GFCI）报告，香港从全球金融中心指数排名跌出三甲，位置已被新加坡取代。
经济方面，香港在三年内已第二度陷入衰退。香港2020年经济GDP录得收缩6.1%，尽管2021年GDP增长6.4%，但市场预计香港今年GDP将再次录得收缩。
在香港豪宅价格下行之际，新加坡房地产代理公司OrangeTee & Tie发布报告显示，来自中国大陆的买家成为新加坡豪宅的最大买家。
“但是，从北京、国内收到反馈消息看，大家也是在等待通关，仍有不少人认为通关了，一切会恢复，香港金融中心地位没有变化。”Mike Sun认为，在这样的认知下，即使香港楼价仍然高于大陆，相信对于想逃离大陆、并对香港仍存在幻想的资金仍然会选择南下投资。
参考Numbeo数据，对比以港元计算的城市中心住宅呎价，香港楼价（23,153港元）几乎是北京（12,682港元）、上海（12,414港元）以及深圳（12,697港元）的2倍。
并且，从政治考虑来看，北京宁可让资金来香港托市，也不会让资金去新加坡或美国等其它地区。“如果北京不出台政策，香港地位一定不保，接下来就是看二十大之后，北京会给香港什么政策。”◇
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