【大纪元2022年02月24日讯】在中国的房地产业陷入低迷之时，全球的房地产价格，却在疫情爆发后就开始迅猛上涨，并且还在持续。国际货币基金组织（IMF）全球房价指数显示，在列入该指数的60多个国家中，有四分之三的国家，房价在2020年开始上涨，并且涨势持续未停。目前，房价已经高于2007到2009年金融危机前的高峰。
那么，是哪些原因造成了目前全球房价的上涨呢？不同国家的房价上涨，又有什么特点和趋势？今年全球房价还会继续上涨吗？我们今天就来谈谈来这些内容。
全球房价上涨 疫情是重要推动因素
国际地产顾问公司莱坊（Knight Frank）发表的全球住宅房价指数显示，在截至2021年9月的一年内，全球56个主要国家和区域的房价，跟上年同期相比上涨了9.4%，其中将近一半国家的房价同比增幅超过了10%。
那么，哪个国家房价增速最高呢？是土耳其。土耳其以35.5%的房价同比增速，稳居全球首位；排在第二位和第三位的，分别是韩国和新西兰，房价同比增幅分别是26.4%和21.9%。同比增速超过10%的国家，还包括美国、加拿大、德国和英国。
但是，因为各国的通货膨胀率不同，扣除通膨因素之后，韩国则以23.9%的增幅，成为去年第三季度全球房价涨幅之最，其次是瑞典和新西兰，土耳其则排在了第四位。
这一波房价飙涨的原因，主要是受到了疫情的影响。
首先，为了抵抗疫情的冲击，各国央行大“放水”，通过超低利率政策和大规模量化宽松措施，来刺激本国经济。同时，各国采取的大规模的财政刺激政策，也让源源不断的资金进入市场，通过纾困资金、失业救济金、股市增长、企业薪资保护项目等方式，到达普通国民的手中。
对于房地产市场来说，这些宽松政策在压低房贷利率的同时，增加了民众的购买力，从而刺激了民众的房贷需求。而且民众也对“放水”引发的货币贬值感到恐慌，以房产为代表的具有保值增值性的实物资产，也自然就成了人们的首要选择。
其次，全球疫情也在一定程度上改变了人们的生活方式，越来越多的人被迫居家办公，因此对大空间、大住宅的需求也空前高涨。
但是，疫情导致的供应链断裂、港口堵塞，导致大宗商品价格狂飙，建材价格自然也跟着水涨船高，再加上建筑工人短缺等，不仅限制了房屋的供给，也推高了各国的建筑成本，导致房价上涨。
这些就是导致各国房价飙涨的主要原因。当然，不同国家也有其各自不同的特点。比如，刚才提到的土耳其，楼市火爆的主要原因是货币贬值。在2021年，里拉兑美元贬值了44%，成为新兴市场中表现最差的货币，但却吸引外国买房者蜂拥而来。土耳其统计研究所的数据显示，在2021年12月，外国人在土耳其购房量同比大涨77%，全年购房量上涨43.5%，打破历史纪录。其中，伊朗是最大的外国买家。
再比如新西兰。新西兰房价上涨，是因为欧美疫情的反复，导致大批侨居海外的新西兰人陆续回国，从而造成了对住房需求的上涨。据说，侨居海外的新西兰人大约有100万。
我们知道，美国、加拿大都是华人移民喜欢的国家，那么这两个国家的房地产市场，又有什么新的趋势呢？
美国房价创20年新高 纽约加州民众外移
在疫情期间，美国的房价涨速创出了历年之最。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）近日发布的最新数据，2021年度，美国房屋销售价格的中位数是34.69万美元，和2020年相比，上涨16.9个百分点，创下了1999年以来该指标的最高纪录。
主要原因是，美国的房贷利率自2020年开始大幅下降，到2021年初，达到了历史低位，当时，30年期固定利率按揭贷款利率是2.65%，超低的房贷利率刺激了美国人的购房热情。
但是，受到建筑材料和劳动力短缺的影响，美国单户住宅建设量在去年10月份暴跌，授权建设但是尚未开工的房屋数量，跃升到了15年来的最高水平。
在疫情期间，美国房市还出现了一个新的趋势，就是加州、纽约等一些大城市的人口，开始向其它宜居城市迁移。原因是，很多人可以选择远程办公，加上疫情传播因素，人们也愿意远离拥挤的城市。
比如，据《华尔街日报》报导，凤凰城连续第31个月成为全美房价增长最快的城市，增幅达到32.5%，继续保持排名首位的纪录。
凤凰城是亚利桑纳州的首府，是全美移入人口数一数二多的城市。比如：台积电在凤凰城设厂，以及英特尔（Intel）也将在当地加盖工厂，都带动了更多家庭迁移到凤凰城。此外，再加上环境因素、物价指数较便宜等，凤凰城确实吸引了许多来自外州的民众。
另外，凤凰城的房产税比较低，也是楼市交易较为活跃的原因，而且，凤凰城不是用成交价格课税，因此房屋涨价后再换房，税基也不会变高，民众买卖房屋的意愿比较不受限制。近一两年，很多在美华裔，尤其是加州的，都喜欢到凤凰城炒房。
说到加州，这几年，因为日益高涨的税率、房价等，导致加州的外移人口越来越多。《纽约时报》的一篇文章中曾提到，在2019年时，加州人占到了德州净移民的大约42%。
在加州的外移人口中，也包括不少华人移民，他们多半选择邻近的亚利桑那州、内华达州或德州。在房价因素之外，加州公立学校的“激进性教育”、日益扩大的贫富差距，还有逐渐恶化的治安，都是促使华人迁移的原因。
美国房市出现的另一个趋势，就是外国买家在美房地产投资持续下降。根据美国房地产商协会（NAR）发布的报告，从2020年4月到2021年3月，外国投资者购买的住宅物业数量同比锐减了31%。因为在病毒大流行期间，跨境旅行困难重重，购房者不能亲自去看房。
而其中，中国买家由于受到中美政策的双重限制，到美国“炒房”更是难上加难。
首先，拜登政府推动打击房地产领域的洗钱活动，让中国购房者的处境增添了不少变数，因此，许多中共高官通过在美国购买昂贵房地产的方式洗钱的路数也越来越难了。
其次，中共近年来的外汇管制政策，让资金转移更为不便，也让中国人到海外购买房地产的难度大大增加。
不过，即使没有这些政策，中国人对美国房地产的投资热情，也早就大不如前了。
据美国之音报导，由于美国对中国移民申请人的门槛越来越高，像是办理绿卡的时间、投资移民的时间、等待的时间，中国人都比其它国家的公民要长很多，美国投资移民对中国人的吸引力下降了不少。再加上近年来美中关系不断趋紧，中国的富人，越来越多选择英国和加拿大等国作为移民目的地。
根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，在截至2017年3月的1年里，中国对美国住房的投资达到了317亿美元的峰值，这里的中国买家包括来自香港和台湾的买家。到2019年，中国买家的年度投资已跌到134亿美元；在截至2021年3月的一年中，受全球疫情影响，这个数字削减到了45亿美元，比前一年暴跌了61%。
接下来，我们再来看看加拿大的情况。
推动加拿大房价上涨的因素
加拿大房地产协会（CREA）在2月15日公布的最新数据显示，今年1月，全国平均房价创下新高，达到74.8万加币，大约是59万美元，环比上涨4.9%，同比高达21%，都创下了历史新高。
过去，加拿大的房价疯涨，只限于多伦多和温哥华等大城市，但是自疫情爆发以来，加国各地的房价都在猛涨。加拿大地产协会（CREA）的数据显示，在截至到去年7月的一年中，全国平均房价的涨幅超过了30%。
房市火爆背后的最主要推手，就是低利率环境。自去年3月以来，加拿大央行隔夜利率就一直保持在0.25%的历史低点。
同时，住房需求也因为新移民的增多而增加。虽然自2020年3月以来，因为疫情原因，加拿大政府关闭了边境，多数移民都进不来，但移民局的数据显示，2016到2019年期间，加拿大接纳了将近100万新移民。2017到2018年期间，新移民贡献了全国80%的人口增长。
此外，加剧房价上涨的另一个原因就是洗钱。因为加拿大反洗钱机制宽松，有大把空子可钻，犯罪分子趋之若鹜。卑诗地产专家估计，洗钱导致卑诗房价比原本高出3.7%至7.5%。除卑诗外，多伦多、蒙特利尔和其它城市房市中洗钱现象也日益严重。
另外，和美国一样，在疫情期间，加拿大也出现了跨省人口大迁移。例如，加拿大统计局（Stat Can）的数据显示，在2021年第二季度，加拿大的省际移民达到了12.35万人，比上一季度增加了55.1%，是1991年第三季度以来最大的一次跨省移民潮。而卑诗省是此次最大的赢家，净流入移民人数达到15,300人。
人口净流入自然也推动房价上涨。根据大温哥华地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）最新公布的数据，2021年售出了43,999套房屋，住宅销量同比增长42.2%，与2019年相比攀升了73.6%，打破了2015年的历史销售纪录，创下了历史新高。
各国货币紧缩 对未来房市影响
不过，世界主要国家不断上涨的住宅价格走向，正在受到关注，因为货币宽松造成的房价上涨局面，有可能因为美联储的金融紧缩而迎来转折。
日经中文网报导说，美国达拉斯联邦储备银行的数据显示，全球25个主要国家的住宅价格，在2021年第三季度同比上涨了13%；22个国家的住宅价格上涨幅度，超过了可支配收入上涨幅度。由于房贷余额不断扩大，全球家庭债务在2021年9月达到55.4万亿美元，比疫情爆发前增加了大约6万亿美元。
在全球家庭债务创纪录的情况下，各国都对房地产市场的走向充满警惕。大家知道，历史上的雷曼危机，就是因为房价过热导致经济受创的代表性例子。不过，现在和当时的情况不同，证券化商品的余额比2007至2008年大幅减少，让房价下跌导致金融系统动荡的可能性变得很小。
但是，随着美国即将进入加息周期，可能让住宅需求变冷。今年到目前为止，美国的房贷利率平均为3.56%，但现在正在向4%逼近。
已经有证据表明，美国人对购买住房的前景感到失望，一些首次购房者被挤出市场。路透社报导说，1月份，首次购房者占销售的27%，一年前这一比例是33%。而美国房地产经纪人协会指出，在首次购房者中，他们在去年四季度的抵押贷款支出，已经占到家庭总收入的25.6%，创3年以来最高。
摩根大通认为，美国住宅投资增长将出现减速，从2021年的同比增长9%，降低到2022年的1%左右。
不过，《经济学人》认为，高房价将得到支撑，理由有三个：一是，家庭经济收入稳定的小康人群推动了强劲房市；二是，人们愿意支付更多的钱，以获得更宽阔的住房空间；三是，房地产供不应求。因为在疫情爆发的前几年，美、英、德、日等11个先进国家，为每千人新建的房屋数量，早已下降到六十年代中期的一半。而现在，疫情的反复和持续，又进一步恶化了房地产的供应。
也就是说，随着美联储和各国央行开始货币紧缩，今年全球房价的增速将会放缓。但是，由于住宅供不应求的状况仍将持续，所以预计在2022年，大多数地区的房价仍将继续上涨。
财商经济研究所
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