【财商天下】售楼奇招百出 河南“五大发明”

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【大纪元2022年06月25日讯】最近,河南省因为村镇银行爆雷以及银行储户“被红码”,成为了媒体的焦点,被国内外广泛关注。不过,奇葩事儿还远不止于此,有网民就把河南最近的一系列魔幻操作,戏称为“五大发明”,而且有意思的是,这其中有“四大发明”都跟房地产有关。

那么,河南楼市到底发生了什么?这是河南独有的现象,还是全中国楼市的一个缩影呢?这些现象背后,又藏着哪些问题呢?对众多购房者来说,又意味着什么呢?我们今天就来谈谈这些话题。

河南“五大发明” 楼市最奇葩

我们先说这第一大发明——“无访降分”,6月13日,河南洛阳市偃师区属下的迎宾社区居委会,发出了一份通知,内容是,因为迎宾社区是“无访社区”,所以,只要是该社区户籍的中考学生,第一志愿可以降3分录取。什么是“无访社区”呢,就是指没有人去维权、上访的社区。不过,在一片质疑声中,第二天,这个政策就被宣布停止了。

除此之外,其它的“四大发明”,就都是和河南的楼市有关了,这几个发明是:“用小麦换房”、“用购房票代替拆房赔偿金”、“人才变韭菜”以及“烂尾楼维权赋红码”。

其中,“烂尾楼维权赋红码”,指的是前段时间,郑州一些烂尾楼的业主,因为去相关部门维权,结果发现自己和家人的健康码随后就突然变红了。变红了,那就只能待在家里,出去维权是没门儿了。在之前的节目中,我们已经讲过这件事儿,所以今天,我们就来重点说说河南的其它“三大发明”。

“好麦房”“巨划蒜” 河南售楼出奇招

首先就是“用小麦换房”。

6月20日,有两份非常“另类”的销售海报在网络流传,一份是出自河南商丘民权县的建业河畔洋房。活动内容是,“每斤2元,小麦换房”,而且最高可以用小麦折抵16万元的房款;另一份,是来自河南开封市杞县的建业城,这个是“每斤5元,大蒜换房”。

可能是这两个促销手段太有创意了,相关话题很快就上了热搜榜,也有媒体证实说,两条消息都是真的,而且小麦和大蒜的价格,也都高于目前的市场收购价,所以相当于让利给购房者,不过,只能用于首付款,同时也有其它的限制条件。

比如,大蒜的市场价格是每斤1.5元左右,而杞县建业城按照5元收购,但是,需要先交定金2万元,剩余的首付可以用大蒜抵偿,但最多不能超过10万元,也就是2万斤大蒜。

那么,房企为什么要收购小麦和大蒜呢?难道是这些房企,也同时兼营农产品批发收购业务吗?看上去,营销海报上说高价收购是为了“爱心助农”,给购房者让利,但其实,无非是因为面临着巨大的销售压力、去库存的压力。

比如,推出小麦、大蒜换房的这两个楼盘,都是“河南一哥”建业地产旗下的项目。《中国证券报》报导,建业地产今年5月取得的物业合同销售额,同比减少了71.3%;合同销售建筑面积,同比减少68.6%。另外,今年前5个月,建业地产的累计物业合同销售总额,同比减少了48.6%,总合同销售建筑面积,同比减少了47.3%。

而且,据“界面新闻”报导,从去年河南水灾以来,建业地产就暴露出流动性危机。过去几个月,建业已经多次出售资产自救,转让一些商业项目10年左右的运营权,还引入国企策略投资者等等。

那么,这样的促销手段是否奏效呢?答案是,确实有效果。据媒体报导,5月22日推出的“大蒜换房”活动,在16天中成交了大约86万斤大蒜,电话咨询的有2,859组,到访楼盘的有852组,一共成交了30套住宅。毕竟,大蒜的收购价是5块钱,要比1.5元的市场价高出3倍多。

不过,也有农户表示,这种营销吸引不了更多普通农户,因为无论是大蒜还是小麦,普通家庭几乎不可能有过万的产量,除非是承包户,而且因为有额度上限,即使有足够的大蒜或小麦,也无法抵扣全部的首付款。

我们看,这很是特别的促销活动,实在是让人感觉,房企为了促销,真的是煞费苦心、绞尽脑汁了。也有不少网民认为,开发商为了卖房,连农民都不放过了,担心开发商会不会挖坑让农民跳。

当然,这样的担心并不是多余的。当前,包括河南建业在内,不少城市的在建项目都出现了停工乃至烂尾的情况。虽然首付款看起来是便宜了,但首付只占房价的三成,另外七成房款,还是要用真金白银来支付的,如果买到烂尾楼,那所谓的“爱心助农”,也就变成了“狠心坑农”了。

可能是因为这种奇葩促销遭到了不少人的质疑,总之,6月20日推出的“小麦换房”活动,原计划是在7月10日结束的,但是却在6月22日提前停止了,而它留下的疑问,还继续在网上发酵。

房票”代替拆迁款 穿越上世纪?

我们再来看,河南房市的另一大发明,“用购房票代替拆房赔偿金”。6月20日,河南郑州宣布,郑州中心城区的棚户区改造将推行“房票”安置。被征收人,如果在一年有效期之内,使用“房票”购买商品住房,会给予安置补偿款的8%作为奖励,而且,不计入家庭限购套数。到期没有使用房票的,会重新按照货币补偿方式安置,不过,没有相应的奖励措施。

也就是,拆迁户要是拿着“房票”去开发商的楼盘买房子,可以享受奖励和优惠政策,包括购房区域选择、契税减免、子女入学资格等等。

不过,“房票”实行实名制,使用人限定在持有人、持有人配偶、持有人近亲属范围之内,不得转让、赠与、抵押、质押、套现。同时,“房票”购房的花费有最低限额,要不低于“房票”票面金额的90%。

不过,实际上,郑州还不是第一个出台“房票”安置的城市。2022年以来,在房地产持续下行的背景下,“房票”补偿再被推出。大陆媒体以“欢迎回到七十年代?!”来形容重推房票的做法,并称“不少网民直呼有穿越上世纪的感觉”。据澎湃新闻不完全统计,仅今年以来,包括河南、江苏、浙江、湖北等20个城市,都在尝试实施“房票”安置政策。

在业内人士看来,早在2015年,“房票”模式就已经在一些城市的棚户拆迁安置中使用过,短期内看,确实可以缓解房地产去库存的压力。但是,也有很多人更倾向于货币安置,他们担心留给安置户的都是一些位置、楼层等不理想的房子,或者是撞上烂尾楼。

高学历引进人才 也被“割韭菜”

说完这几个楼市新发明,我们最后要说的,就是“人才变韭菜”了。6月20日,河南郑州一个号称是“最高学历楼盘”的停工,引发了关注。

据《中国新闻周刊》报导,郑州高新区“永威金桥西棠”住宅项目,吸引了周边4公里内4所大学的大量高校教职工和毕业生购买。有业主统计,1,057户业主中就有72名博士、320名硕士。其中,本科及以上学历超过八成,还有两成业主享受郑州人才补贴。

那么,楼盘停工,业主们怎么办呢,为了督促房企复工,这些业主们组成了法务组、监督组、视频组,多次和房企政府部门沟通协商,还建起社交媒体、短视频账号,把买房经历写成了近7万字的文章,但是无济于事,已经停工7个月的楼盘,至今还是没复工。

资料显示,“永威金桥西棠”住宅项目的开发商,是郑州金威实业有限公司。烂尾的原因是,项目监管账户的资金已经被挪移十几个亿,没钱动工了。但是,尽管业主多方努力维权,甚至高新区政府、郑州市政府也有介入,但始终也没见到挪用资金的相关实控人的人影。

对此,有网民评论说,“都卷成高端人才了,还是逃不过被当韭菜割”。也有人嘲讽说,这是开发商要用烂尾楼帮郑州留住人才,也是够用心良苦的。

经济下行压力下 房地产危机加剧

那么,有人可能会问,为什么这些事都集中在河南,尤其是郑州呢?

确实,郑州的情况很有代表性。我们以前的节目中就讲过,郑州对房地产的依赖度是全中国第一,达到了GDP总量的29%,卖地收入占了整个财政收入的将近80%。但是,截至2021年12月31日,郑州市有超过20%的楼盘停工、或者是烂尾,烂尾楼的数量有2.5万套,占了2021年全年新房成交量的28%,也是全中国第一。

但是,这些楼市的奇葩现象,是河南独有的吗?当然不是。

据克而瑞研究中心的不完全统计,截至2021年末,24个重点监测城市尚未交付的问题项目,总建筑面积,大约是2,468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积的10%。其中,郑州、长沙、重庆和武汉等项目交付风险较大,尚未交付的问题项目,总建筑面积都超过200万平方米、总套数都超过2万套。另外,短期内存在交付风险的城市,除了郑州以外,还包括武汉、南宁、广州等。

而且,在经济放缓的同时,房地产危机还在加剧。

5月份的数据显示,无论是投资还是销售,中国房地产的各项数据都在下滑。尤其是,房地产销售已出现量价齐跌的局面。中国70个城市的新房平均价格,6年来首次出现下降,同比收缩了0.1%,说明房价下行的压力明显增大;而且二手房比一手房的降温态势更为明显,出现了跌幅达到两位数的城市。

但是,房价下跌了,购房的热情却没有回暖。虽然今年3月,北京当局暂停了扩大房地产税试点的计划,5月份又降低了抵押贷款利率,各地政府也都出台了数十项促进购房的新政策,但是,一些潜在的购房者表示,这些激励措施不足以抵消风险,因为更低的首付,只意味着需要更长时间来还清银行贷款,考虑到目前经济不好以及随时存在裁员的可能性,这些人不想把一大笔钱花在买房上。

因此,可以看到,房地产销售持续低迷。克而瑞研究中心的数据显示,截至5月底,近八成房企的目标完成率,不到30%,超过50%的房企,目标完成率低于25%。2022年以来,百强房企单月业绩,连续5个月同比下跌,跌幅由1月的39.7%扩大到5月的59.4%。

另外,自恒大爆雷以来,已有十多家公司发生债务违约。而且,房地产危机,也从民营企业向国有企业蔓延。

比如,路透社在22日报导,中国国有房地产公司绿地控股(Greenland Holdings)的评级,已经被国际信评机构标普,调降为“选择性违约”(Selective Default)。因为此前,绿地控股将该公司大约5亿美元的债券期限延长了一年,而标普认为,这笔交易是一次不良债务重组,相当于违约。同时,这也使绿地集团成为自2021年中国房企债务危机以来,第一家延长美元债券支付期限的国有房地产开发公司。

为此,中国房地产业协会近日发布通知,将在7月26日、27日两天,在杭州市召开“房地产纾困项目与金融机构对接商洽会”,要尽力解决所面临的急迫困难。

显然,尽管中共当局一再强调要防止系统性风险,但房地产危机已经波及金融系统,系统性风险的可能性正在加大。

中国《财经》杂志的一篇评论文章说,对于中国房地产形势的判断,决定了房地产是慢慢调理,还是要马上送进ICU,如果错过了上呼吸机的最佳时刻,中国经济在很短时间内就可能会急剧恶化。

相信事到如今,除了中共当局自欺欺人外,恐怕没谁会否认,中国的房地产正处在危机之中了。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:李松筠
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
监制:李松筠
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责任编辑:连书华

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