【财商天下】中国业主“提前还贷” 止损还是圈套?

人气 3215

【大纪元2022年08月17日讯】大家知道,房地产对中国经济的发展非常重要,它贡献了大约20%的GDP,大约40%的财政收入,大约20%的社会融资,还构成大约60%的家庭资产。现在,随着大量烂尾楼引发的断供潮,银行的流动性也出现问题,就连深圳这样的一线城市,都出现“断卡”的现象。

不过,就在大家担心中国要爆发系统性金融风险时,最近,大陆各大媒体却突然开始热烈讨论起“提前还贷,少付利息”的话题,有人认为,提前还贷可以止损,但也有评论认为,这是银行套取资金的圈套。

那么,中国房地产有可能走出低迷吗?断供潮是否会引发系统性金融危机呢?提前还贷,到底是机会还是陷阱呢?我们今天就来聊聊这个话题。

房地产继续低迷

中国房地产业,目前到底有多低迷呢,让我们先来看一组数字。

这周一,也就是8月15日,中共国家统计局公布了一组数据:1~7月份的房地产开发投资,比上年同期下降了6.4%,这比今年前6个月的5.4%的下降幅度更大。

1~7月,住宅销售额比去年同期下降了31.4%,比今年前6个月31.8%的降幅有些微的收窄;同期,中国房屋新开工面积下降了36.1%,大于今年前6个月34.4%的降幅。

路透社根据中共国家统计局公布的数据,推算出7月份的房地产投资,同比下降了12.3%,这是今年的最大降幅,而房屋新开工面积下滑了45.4%,是2013年2月以来的最大降幅。

对开发商来说,7月份国内银行发放的贷款,下降了36.8%,而从国外筹集的资金锐减了200%。

同时,7月份,70个大中城市新建商品住宅价格指数,同比下降了0.9%,是2015年9月以来的最高跌幅,并延续了6月份0.5%的下跌幅度。

可以看到,整个中国房地产业依旧萎靡不振,疫情放松管控带来的一点点提振作用,已经逐渐消退,与此同时,各地持续上演的烂尾楼事件,也让房地产市场的信心大受打击,并且加剧了泡沫破裂的迹象。中国房地产业,至少背负多达5万亿美元的巨额债务。

标普全球评级(S&P Global Ratings)就警告,20%的中国开发商有破产风险,还有30%的地方政府,在今年底前,恐怕会陷入财政困境。

而目前的停贷潮,也在进一步加剧房地产市场的恶化。

断供潮引发银行资金流动性危机?

对于停贷潮,有人认为,这是推倒中国经济的一张骨牌,是这样吗?据中共央行数据,截至今年3月底,中国金融机构个人住房贷款余额,大约是5.8万亿美元。停贷潮,目前已波及到100多个城市的320多个房地产项目。

美国银行(Bank of America)研究分析师在上个月的一份报告中表示,由于开发商面临财务问题,2020年和2021年预售的住宅商品房面积,大约有9%可能会烂尾,这大约会影响到240万户家庭。如果这些家庭拒付房贷,那么总金额大约是3,700亿美元。

标普认为,在最坏的情况下,会有大约3万5,000亿美元的房贷,可能会成为不良贷款。这相当于银行贷款总额的1.3%,足以危及一些小型贷款机构,但是,不足以对银行系统构成威胁。

事实上,“停贷潮”引发的真正危机,更多的是信任危机,那就是中国家庭,不再相信预购的房子一定会交付了。这种信心的丧失,不只是局限于停贷者,很显然的是,它还影响了潜在购房者的购买欲望,而这,才是对中国经济的更大威胁。可以想见,在一堆烂尾楼面前,买房者一定会慎之又慎,避免掉进陷阱,而疲软的销售,也将进一步压制开发商的营收,从而导致更多的工程延误,更多的烂尾出现。这个局面,最终陷入了一个恶性循环中。

而在维权停贷的同时,最近大陆又出了点稀奇事儿,8月12日,合肥竟然有17家房地产开发商联名上书合肥市政府,什么目的呢?是要恳请政府遏制“恶意维权”。

这17家开发商,包括保利、华润、绿城、龙湖、旭辉和葛洲坝等17家有着国企、央企背景的知名房企,看来这些房企是有病乱投医了。

克而瑞安徽区域的首席分析师,在受访时说,楼盘普遍出现维权的原因,一方面是由于前两年开发商在推广过程中,对项目前景捧得太高,给买房人营造了较好预期,而个别楼盘出现了明显的质量问题,达不到交房标准;另一方面,市场的确存在包括验房机构在内的团队,帮助组织业主维权。

所以,现在的中国房地产市场,买房者在维权,开发商也在维权,到底什么算“恶意维权”呢?在中共制下,一切就是笔乱帐,说不定将来连地方政府和银行也要维权了,那谁又是罪魁祸首呢?

可以看到,自从中国房地产巨头中国恒大违约后,至今已有30多家开发商出现了美元债务违约。更糟糕的是,亚洲的美元债券市场,已经关闭了向中国开发商融资的大门。

目前的这一波停贷潮,虽然不会对银行系统构成实质威胁,但却加剧了银行资金流动性的危机。

最近,银行“提款难”的浪潮,已经蔓延到了中国的一线城市深圳。陆媒《第一财经》发现,部分中国银行的储户不能通过微信提取现金,也无法用支付宝转账,线上登录微信后,发现账户被冻结。尽管银行表示 ,可以透过银行的应用软件上网处理,但是很多人最后还是得亲自到银行临时柜台,才能解锁账户。

在这种情况下,深圳就传出了民众集体到民生银行维权的消息,有不少民众包围了位于深圳福田的民生银行分行,高喊口号:“民生银行还钱!”

对于“断卡”,银行是怎么解释的呢?当地多家银行称,是因为要配合当局针对电信诈骗和网络赌博的行动。但是,有金融学者认为,这背后的真实原因,应该是为了缓解银行的资金流危机。

而且,还不只是中银,像是建设银行、工商银行、邮储银行等多家大银行,都出现了类似情况,在部分分行门外,要求解冻的储户都是大排长龙。

而且,昨天我们也提到了,正当中国老百姓对银行失去信心的时候,8月15日,中共央行突然宣布降息,将一年期和7天期贷款利率,都下调了10个基点。具体说来,中期借贷便利(MLF)调降10个基点到2.75%,7天期逆回购利率从2.1%调降到2%。

大家知道,如今美联储(Fed)正在带领全球各国进入升息周期,而中共央行却总是逆势降息,这表明中国经济疲弱的程度超乎想像,中共央行不得不通过降息,来进一步刺激经济,想让企业贷款,民众买房,但是,“清零政策”就是一只“拦路虎”,让家庭和企业没有借贷的动力和意愿。

提前还贷是机会还是陷阱?

这段时间,中国楼市的热点,就是烂尾楼引发的“断供潮”了,而这几天,大陆各大媒体又带起了新风向,开始讨论“提前还贷,少交利息”了。

比如,最近新华网就转发了《北京青年报》的报导,说北京多家银行出现了排队申请“提前还贷”的情况;而郑州媒体,也大篇幅报导说,有人通过“提前还贷”节省了70多万元的利息,也不知道这房子是多少钱的,或者利息又有多高。

还有官媒报导,某国有大行在北京石景山一家分行的个人贷款负责人表示,2020年疫情以来,提前还房贷的客户在增加,最近他所在分行,单月提前还款的量,大概是8,000万元。今年4月,中共央行的数据是,全国居民贷款减少了2,170亿元,个人住房贷款少了605亿元。

不过,北京交通银行,最近却给客户发出通告,称从11月1日起,个人按揭贷款和线上抵押贷款提前还款,需要向银行交补偿金,比例为提前还款本金金额的1%。通告发出后,引起了很多有计划提前还款的购房者的不满,而交通银行,也在1天后撤掉了通告。

这也让网民们议论,是否应该提前还贷呢?有分析认为,对于那些目前手里有现金的人,因为市场不景气,股市、债市的回报率都不高,与其让资金在银行“躺着”,赚取极低的利息,不如赶紧把贷款还了,减少利息损失。

以北京为例,2017年调控政策发布,历经五年半,现在北京平均房价上涨只有10%,而这五年半所交的贷款利息,有人统计累计达到了2017年房屋均价的30%。也就是说,如果你在调控之前买的房,在买房的这五年半中,你在北京的平均损失达到了20%。

不过,也有一些观点认为,中共官方媒体大肆报导鼓励人们提前还贷,根本是一个圈套。中共的目的,就是为了缓解银行和开发商资金紧张的问题,因此想引诱老百姓把现金拿出来。中共显然已经意识到,中国的房价很快面临着坍塌,现在很多城市的房价已经跌了一半还卖不出去,这也说明,原来贷款的人,被高估的房价给套住了。

其实,这些人应该停贷,跟银行重新谈判,要求把利息降下来,如果你现在提前全部还贷,但你的房子,可能已经不值那么多钱了,也许只是原来的一半。

所以,如今各大中国媒体引导舆论宣传“提前还贷”的好处,真有可能是政府借用舆论,引导民间资金回笼银行体系。

在美国,如果房贷还欠50万,如今房子只值30万,很多人就会停止还贷,把房子交回给银行。但在中国这不现实,因为你的房子拍卖后,差价还是得你补,还要继续还钱,这其实是中共欺负老百姓的方法。

那么到底是马上还贷,还是慢慢还呢?事实上,如果银行的通胀率高于你的贷款利率,比如通胀率是10%,而你的贷款利率是5%,那么你还贷越迟,实际上,你就越省钱。

不过,在中国现在的这个乱世中,现金为王,大家手头最好保留一定的现金,至少要保证可以维持半年到一年半的生活,以备不时之需。剩余的钱,或许可以考虑买点比较保值的产品。我们这里,也只是分享一些想法,并不是投资建议,希望大家都能顺利度过风险时刻。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:陈思雨
粤语配音:Ada
剪辑:曲歌
监制:李松筠
订阅财商天下:https://bit.ly/2XuEbjP

责任编辑:连书华

相关新闻
【财商天下】洪灏:中国GDP超低 勿期待股市反弹
【财商天下】经济摇摇欲坠 德国模式终结?
【财商天下】危机步步升高 中国落更大陷阱
【财商天下】信贷需求断崖式下跌 中国货币政策失效
最热视频
【思想领袖】懦弱成流行病?明知真相不敢说
【新闻大家谈】俄升级核威胁 美军放风要斩首
【未解之谜】科学还是骗局?诺奖得主的惊人发现
如果您有新闻线索或资料给大纪元,请进入安全投稿爆料平台
评论