【財商天下】中國業主「提前還貸」 止損還是圈套?

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【大紀元2022年08月17日訊】大家知道,房地產對中國經濟的發展非常重要,它貢獻了大約20%的GDP,大約40%的財政收入,大約20%的社會融資,還構成大約60%的家庭資產。現在,隨著大量爛尾樓引發的斷供潮,銀行的流動性也出現問題,就連深圳這樣的一線城市,都出現「斷卡」的現象。

不過,就在大家擔心中國要爆發系統性金融風險時,最近,大陸各大媒體卻突然開始熱烈討論起「提前還貸,少付利息」的話題,有人認為,提前還貸可以止損,但也有評論認為,這是銀行套取資金的圈套。

那麼,中國房地產有可能走出低迷嗎?斷供潮是否會引發系統性金融危機呢?提前還貸,到底是機會還是陷阱呢?我們今天就來聊聊這個話題。

房地產繼續低迷

中國房地產業,目前到底有多低迷呢,讓我們先來看一組數字。

這週一,也就是8月15日,中共國家統計局公布了一組數據:1~7月份的房地產開發投資,比上年同期下降了6.4%,這比今年前6個月的5.4%的下降幅度更大。

1~7月,住宅銷售額比去年同期下降了31.4%,比今年前6個月31.8%的降幅有些微的收窄;同期,中國房屋新開工面積下降了36.1%,大於今年前6個月34.4%的降幅。

路透社根據中共國家統計局公布的數據,推算出7月份的房地產投資,同比下降了12.3%,這是今年的最大降幅,而房屋新開工面積下滑了45.4%,是2013年2月以來的最大降幅。

對開發商來說,7月份國內銀行發放的貸款,下降了36.8%,而從國外籌集的資金銳減了200%。

同時,7月份,70個大中城市新建商品住宅價格指數,同比下降了0.9%,是2015年9月以來的最高跌幅,並延續了6月份0.5%的下跌幅度。

可以看到,整個中國房地產業依舊萎靡不振,疫情放鬆管控帶來的一點點提振作用,已經逐漸消退,與此同時,各地持續上演的爛尾樓事件,也讓房地產市場的信心大受打擊,並且加劇了泡沫破裂的跡象。中國房地產業,至少背負多達5萬億美元的巨額債務。

標普全球評級(S&P Global Ratings)就警告,20%的中國開發商有破產風險,還有30%的地方政府,在今年底前,恐怕會陷入財政困境。

而目前的停貸潮,也在進一步加劇房地產市場的惡化。

斷供潮引發銀行資金流動性危機?

對於停貸潮,有人認為,這是推倒中國經濟的一張骨牌,是這樣嗎?據中共央行數據,截至今年3月底,中國金融機構個人住房貸款餘額,大約是5.8萬億美元。停貸潮,目前已波及到100多個城市的320多個房地產項目。

美國銀行(Bank of America)研究分析師在上個月的一份報告中表示,由於開發商面臨財務問題,2020年和2021年預售的住宅商品房面積,大約有9%可能會爛尾,這大約會影響到240萬戶家庭。如果這些家庭拒付房貸,那麼總金額大約是3,700億美元。

標普認為,在最壞的情況下,會有大約3萬5,000億美元的房貸,可能會成為不良貸款。這相當於銀行貸款總額的1.3%,足以危及一些小型貸款機構,但是,不足以對銀行系統構成威脅。

事實上,「停貸潮」引發的真正危機,更多的是信任危機,那就是中國家庭,不再相信預購的房子一定會交付了。這種信心的喪失,不只是局限於停貸者,很顯然的是,它還影響了潛在購房者的購買慾望,而這,才是對中國經濟的更大威脅。可以想見,在一堆爛尾樓面前,買房者一定會慎之又慎,避免掉進陷阱,而疲軟的銷售,也將進一步壓制開發商的營收,從而導致更多的工程延誤,更多的爛尾出現。這個局面,最終陷入了一個惡性循環中。

而在維權停貸的同時,最近大陸又出了點稀奇事兒,8月12日,合肥竟然有17家房地產開發商聯名上書合肥市政府,什麼目的呢?是要懇請政府遏制「惡意維權」。

這17家開發商,包括保利、華潤、綠城、龍湖、旭輝和葛洲壩等17家有著國企、央企背景的知名房企,看來這些房企是有病亂投醫了。

克而瑞安徽區域的首席分析師,在受訪時說,樓盤普遍出現維權的原因,一方面是由於前兩年開發商在推廣過程中,對項目前景捧得太高,給買房人營造了較好預期,而個別樓盤出現了明顯的質量問題,達不到交房標準;另一方面,市場的確存在包括驗房機構在內的團隊,幫助組織業主維權。

所以,現在的中國房地產市場,買房者在維權,開發商也在維權,到底什麼算「惡意維權」呢?在中共制下,一切就是筆亂帳,說不定將來連地方政府和銀行也要維權了,那誰又是罪魁禍首呢?

可以看到,自從中國房地產巨頭中國恒大違約後,至今已有30多家開發商出現了美元債務違約。更糟糕的是,亞洲的美元債券市場,已經關閉了向中國開發商融資的大門。

目前的這一波停貸潮,雖然不會對銀行系統構成實質威脅,但卻加劇了銀行資金流動性的危機。

最近,銀行「提款難」的浪潮,已經蔓延到了中國的一線城市深圳。陸媒《第一財經》發現,部分中國銀行的儲戶不能通過微信提取現金,也無法用支付寶轉賬,線上登錄微信後,發現帳戶被凍結。儘管銀行表示 ,可以透過銀行的應用軟件上網處理,但是很多人最後還是得親自到銀行臨時櫃台,才能解鎖帳戶。

在這種情況下,深圳就傳出了民眾集體到民生銀行維權的消息,有不少民眾包圍了位於深圳福田的民生銀行分行,高喊口號:「民生銀行還錢!」

對於「斷卡」,銀行是怎麼解釋的呢?當地多家銀行稱,是因為要配合當局針對電信詐騙和網絡賭博的行動。但是,有金融學者認為,這背後的真實原因,應該是為了緩解銀行的資金流危機。

而且,還不只是中銀,像是建設銀行、工商銀行、郵儲銀行等多家大銀行,都出現了類似情況,在部分分行門外,要求解凍的儲戶都是大排長龍。

而且,昨天我們也提到了,正當中國老百姓對銀行失去信心的時候,8月15日,中共央行突然宣布降息,將一年期和7天期貸款利率,都下調了10個基點。具體說來,中期借貸便利(MLF)調降10個基點到2.75%,7天期逆回購利率從2.1%調降到2%。

大家知道,如今美聯儲(Fed)正在帶領全球各國進入升息周期,而中共央行卻總是逆勢降息,這表明中國經濟疲弱的程度超乎想像,中共央行不得不通過降息,來進一步刺激經濟,想讓企業貸款,民眾買房,但是,「清零政策」就是一只「攔路虎」,讓家庭和企業沒有借貸的動力和意願。

提前還貸是機會還是陷阱?

這段時間,中國樓市的熱點,就是爛尾樓引發的「斷供潮」了,而這幾天,大陸各大媒體又帶起了新風向,開始討論「提前還貸,少交利息」了。

比如,最近新華網就轉發了《北京青年報》的報導,說北京多家銀行出現了排隊申請「提前還貸」的情況;而鄭州媒體,也大篇幅報導說,有人通過「提前還貸」節省了70多萬元的利息,也不知道這房子是多少錢的,或者利息又有多高。

還有官媒報導,某國有大行在北京石景山一家分行的個人貸款負責人表示,2020年疫情以來,提前還房貸的客戶在增加,最近他所在分行,單月提前還款的量,大概是8,000萬元。今年4月,中共央行的數據是,全國居民貸款減少了2,170億元,個人住房貸款少了605億元。

不過,北京交通銀行,最近卻給客戶發出通告,稱從11月1日起,個人按揭貸款和線上抵押貸款提前還款,需要向銀行交補償金,比例為提前還款本金金額的1%。通告發出後,引起了很多有計劃提前還款的購房者的不滿,而交通銀行,也在1天後撤掉了通告。

這也讓網民們議論,是否應該提前還貸呢?有分析認為,對於那些目前手裡有現金的人,因為市場不景氣,股市、債市的回報率都不高,與其讓資金在銀行「躺著」,賺取極低的利息,不如趕緊把貸款還了,減少利息損失。

以北京為例,2017年調控政策發布,歷經五年半,現在北京平均房價上漲只有10%,而這五年半所交的貸款利息,有人統計累計達到了2017年房屋均價的30%。也就是說,如果你在調控之前買的房,在買房的這五年半中,你在北京的平均損失達到了20%。

不過,也有一些觀點認為,中共官方媒體大肆報導鼓勵人們提前還貸,根本是一個圈套。中共的目的,就是為了緩解銀行和開發商資金緊張的問題,因此想引誘老百姓把現金拿出來。中共顯然已經意識到,中國的房價很快面臨著坍塌,現在很多城市的房價已經跌了一半還賣不出去,這也說明,原來貸款的人,被高估的房價給套住了。

其實,這些人應該停貸,跟銀行重新談判,要求把利息降下來,如果你現在提前全部還貸,但你的房子,可能已經不值那麼多錢了,也許只是原來的一半。

所以,如今各大中國媒體引導輿論宣傳「提前還貸」的好處,真有可能是政府借用輿論,引導民間資金回籠銀行體系。

在美國,如果房貸還欠50萬,如今房子只值30萬,很多人就會停止還貸,把房子交回給銀行。但在中國這不現實,因為你的房子拍賣後,差價還是得你補,還要繼續還錢,這其實是中共欺負老百姓的方法。

那麼到底是馬上還貸,還是慢慢還呢?事實上,如果銀行的通脹率高於你的貸款利率,比如通脹率是10%,而你的貸款利率是5%,那麼你還貸越遲,實際上,你就越省錢。

不過,在中國現在的這個亂世中,現金為王,大家手頭最好保留一定的現金,至少要保證可以維持半年到一年半的生活,以備不時之需。剩餘的錢,或許可以考慮買點比較保值的產品。我們這裡,也只是分享一些想法,並不是投資建議,希望大家都能順利度過風險時刻。

財商經濟研究所
策劃:宇文銘
撰文:陳思雨
粵語配音:Ada
剪輯:曲歌
監製:李松筠
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責任編輯:連書華

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