旧金山湾区租房与买房 之间价差达到新高

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【大纪元2022年08月04日讯】(大纪元记者李温迪编译报导)湾区目前的房租低于疫情爆发之前的水平,然而房价则仍在历史高位附近徘徊,尽管最近抵押贷款利率上升导致房价走软。数据显示,湾区的租房成本和拥有住房成本之间的差距达到了过去至少20年来的最高水平。

穆迪分析公司(Moody’s Analytics)的数据也显示,旧金山和圣荷西等大城市的房价与租金之比高于美国其它地区。上一次接近这一比率的时间是在21世纪初,预示着大衰退的房地产泡沫破裂之前。

那么,这是否意味着现在在湾区租房买房合适?而且,被视为房地产泡沫可能指标的这种高房价与租金比率,对房价的走势意味着什么?

用特定地区的房价中位数除以年平均租金得出的数字被称为售租比,也就是房价与租金之比。若这个比值较低,则在给定的市场中,拥有房屋比租房更便宜,反之亦然。

据《旧金山纪事报》的报导,穆迪分析公司首席副经济学家德瑞蒂斯(Cris deRitis)认为,“最理想的经验法则”是15,它表明大多数家庭大致负担得起抵押贷款还款,大多数租房者大致负担得起租金。

而当售租比超过20时,人们就要开始担心拥有房产的相对负担能力。根据穆迪分析公司过去20年的数据,在旧金山和圣荷西都会区,这一比值一直远远超过这一基准,有时甚至接近美国售租比的三倍。

德瑞蒂斯认为,根本的原因是相对稀缺的高需求,政府法规与合规约束或阻止建设更多的住宅,也是其中一部分原因。

那么,这种情况是否表明房屋市场处于悬崖边缘?穆迪分析公司首席副经济学家德瑞蒂斯表示,湾区的房价不太可能很快下跌。 “考虑到当地居民的收入和生活状况,我认为(这个比例)对目前的市场来说是可持续的。”“市场能够维持这些价格和租金。”他预测,房价增长可能放缓,甚至下跌5%至10%,但不会暴跌。

德瑞蒂斯称,远程工作趋势的任何变化都可能影响房地产市场。如果湾区公司的许多员工永远离开家乡,这可能会“缓解一些压力”,并从整体上“消除一些住房需求”;而那些不能远程工作的人则可能推高租金的需求。不过,收入较高的员工,无论是否远程工作,对购房市场都可能会产生更大的影响。

“仍然有很多人希望住在湾区,即使他们可以选择远程工作。” 德瑞蒂斯表示,“出于这个原因,我们预计房价和租金会有所缓和,而不是突然崩盘。”

那么,售租比这个数字对租房者和买房者的意义是什么呢?德瑞蒂斯说,这应该只是获得了买房与否的一条信息。

他表示,需要记住的是,租金和房价不一定同步变化。而且,更为至关重要的是,这个比例可以表明每月抵押贷款成本与租金之间的相对差距,但它不会告诉你哪种更适合你。

即使这个比率是有利的,还有其它变量需要考虑,如利率、收入、个人的10年财务前景、与购买相关的固定成本、劳动力市场前景,以及是否计划在一个地区长期居住等。

德瑞蒂斯认为,“这不是一个简单的等式,但这肯定是一个很好的经验法则。它可以判断市场是否过热”。◇

责任编辑:殷瑞娜




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