【大纪元2022年05月30日讯】（大纪元记者陈禾采访报导）作为全美科技中心以及最火爆的房市之一——旧金山湾区，居大不易。随着美国房贷利率的不断攀升，以及通货膨胀日益严重，身在其中的湾区人，都面临一个并不轻松的选择：买房还是租房？
在湾区，无论你是买房还是租房，都很昂贵，这是不争的事实。但是，随着抵押贷款利率的上升，通货膨胀愈演愈烈，以及租金在疫情爆发后大幅下降；许多人可能会想，现在是先租房等房价下降再买房呢，还是锁定利率尽快买房？
湾区地产专家通常认为，如果个人有足够资金进入市场，同时购置的房产是一个长期投资，买房是积累资产的有效途径。
不过，租房还是买房，向来都没有一个简单的答案。
它受许多因素的影响，其中既包括微观因素，例如个人财务状况、收入和债务、个人资产、信用评分、首付资金、购买价格以及房产的位置和类型等等；也包括了宏观因素，例如呈现上涨趋势的房贷利率，和并不常见的高通胀，而后者对于房市和买房决策的影响，往往又是一把双刃剑。
德立昂：利率上扬尚未给湾区房市降温
事实上湾区的房屋买卖在利率上涨的情况下依然火爆。德立昂地产（Deleon Realty）市场行销专家Pamela Tao告诉大纪元，现在湾区还是卖家市场。“公司每一个挂牌出售的房屋都会收到十几个买家的报价，有时还会有现金买家，每个房屋的成交价都会高出报价几十万到上百万不等。”
她总结说，目前南湾市场中，独立屋依然抢手，每个月房价都在攀升。而联排屋和公寓市场，在今年的三、四月份有下滑趋势。她表示，有强烈需求的买家，依然面临很大挑战。
不过，房贷利率上涨的确对包括租房在内的房地产市场，造成了一定的冲击。
Tao说，“目前确实有不少湾区买家受贷款利率上升、股票市场下跌的冲击而退出买房市场，主要原因是负担能力下降。同时，在今年的一、二月份湾区的租房价格出现大幅上涨。”
专家：高通胀叠加高利率令房市前景难测
那么未来湾区房价，是会受通胀影响继续上涨，还是会受利率上升而降价呢？
Tao表示，从通胀角度看，原材料、人工的成本会导致房价涨；从加息角度看，会影响到买家的购买力，对房价有抑制作用。“但这两个因素同时起作用时，湾区市场前景难测。”她说道。
对于买家而言，利率和房价，哪个对入市时机上更为重要呢？Tao建议说，“现在利率会比未来低，如果需求强烈，例如有小孩的家庭必须换学区房、年轻人成家必须买房等，买家不妨比较一下租房开支，及买房的个人负担能力、房价，及每月还款情况。”
如果两者差距小，她建议现在锁定利率买房。因为利率未来会更高，而湾区的房价在短期内不会有大幅下滑，可能还是保持在高位，只是不会有更大的增长，而且租金会不断增长。
“对刚需买家而言，用同样的开支去买房，会比租房划算。” Tao推断说，“但投资房买家可以等待市场放缓，再考虑入市。”
Tao认为，是买房还是租房，主要还是看买家需求和可负担能力，是否必须现在买，资金是否够，首付和每月贷款能力，如果能够承担，完全可以买；但如果不是急需，可再等等。
事实上，对于那些希望在短期内对租房和买房进行财务比较的人来说，有一些工具可供作为借鉴，例如“买房/租房平衡点计算器”。
计算买房／租房平衡点
NerdWallet、SmartAsset和Realtor.com，都提供了租房与买房计算器。
以NerdWallet的买房/租房计算器为例：https://bit.ly/3lOtxNy。
在湾区最大的三个城市（圣荷西、旧金山和奥克兰），将相应数据输入到计算器中，包括“World Population Review”的家庭收入中位数、房地产网站redfin显示的房价中位数，以及rentcafe列出平均租金。同时，将房屋增值率设定为5%；设定30年固定抵押贷款利率为5.25%（基于5月19日市场数据）；并假设房屋的首付为20%。
收支平衡点的计算结果显示，根据目前的经济形势，在湾区最大的三个城市中，短期内租房更划算；而且，这三个城市的收支平衡点，即买房和租房成本打平的时间点，都比全国平均水平要晚很多。
简言之，在买房之前，湾区人租房居住的时间，可能比全美平均水平要长得多。
NerdWallet计算器显示，在旧金山，设定家庭年收入（160,396美元）、房价中位数（149万美元）和月租金价格（3,230美元）的平均数字；21年后，买房的开销才能与租房打平。（图1）
在圣荷西，设定家庭年收入（142,635美元）、房价中位数（137.5万美元）和月租金价格（2,754美元）的平均数字，根据计算器，在24年后买房才能与租房打平。（图2）
而在奥克兰，设定家庭年收入（108,297美元）、房价中位数（84.5万美元）和月租金价格（2,772美元）的平均数字，根据计算器，在6年后即可打平。（图3）
纵观美国全国的平均数据，买房是家庭财务的更好选择。目前，美国家庭收入中位数为64,994美元，典型的两居室房屋价值为245,552美元，两居室租金估计为1,295美元，房屋增值率为3%，平衡点仅为3年。
在同样是科技公司云集和房地产火爆的西雅图，设定家庭年收入（128,184美元）、房价中位数（770,938美元）和月租金价格（2,190美元）的平均数字，根据计算器，在8年后可打平，状况比湾区要好得多。（图4）
那么是租房还是买房好呢？显然，这些计算器的使用范围是有限的。有专家表示，结果取决于对许多变量的估计和假设，而这些变量在不同地区、对于不同人、不同情况下会有很大差异。
据《旧金山纪事报》报导，旧金山房地产经纪人协会主席Jeannie Gant表示，如果你住在租金管制的公寓里，并且已经以低廉的价格租了很长时间，那么租房肯定是会更便宜，但你不会有通过房地产积累财富的机会。如果你以今天高昂的租赁市场价格租房，那么买房会是更好的选择。他认为，拥有住房的主要原因是“建立资产并提供住房稳定性”。
Apartment List的高级研究助理Rob Warnock认为，租房的好处是，包括总体上较低的月住房开支，可以灵活地搬到你想去的地方，以及不必处理意外的住房支出。但是，尽管有这些好处，Warnock表示，研究表明，大多数租房者选择租房，是因为他们不得不租房，具体来说，是买房的首付让人负担不起。◇
责任编辑：陈柏州＃
