作者：Dave Spooner
（大纪元记者信宇编译）房屋出租新手经常犯的一个毛病，就是租金定的比市场行情低。租金定多少才恰当？定太高怕租不出去，定太低怕亏钱。租金要定得恰到好处，需要一点实务经验，其中有许多因素要考虑：房屋特征、卧房数、市场行情、法令政策等等。
怎样制定合理的租金？首先就是要了解市场行情和租屋客的需求。当你设定房租价格时，应该考虑以下五点：
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1. 房屋特征
在制定租金时，第一个要考量的因素就是房屋特征。
首先，搜集当地同类型房屋的资讯，你必须找与你房屋特征相似的房子。坪数差太多的房子，即使位于同一社区，也是没有参考价值。
此外，不同地区的租屋客对房屋也有不同的考量。例如，在北方暴风雪多发的城市找房子的人，可能愿意多付一点钱去租有顶篷车库的房子。
除了房屋面积，你还要考虑屋龄、屋况、卧房数、内建设施、公用设施，以及房屋所在地段，这些因素都可能有互补作用。例如，一间邻近大学或购物中心（黄金地段）的老房子，租金可能与一间郊区的新房子相当。
2. 市场行情和出租率
再来就是要分析房屋市场行情和出租率。了解你所在地段的平均房租是多少？整个城市的平均房租又是多少？你的租金定价都不能偏离这些行情太多，否则你的利益就会受损。
出租率是指已出租的房屋数与可供出租的房屋总数之比例。比一比你的所在地段、所在城市及所在区域的房屋平均出租率。如果你有众多房产或集合住宅，该怎么比较呢？
如果你房屋的出租率高于当地房屋的平均出租率，有可能是你租金定太低，或许你可以调高租金。如果你的出租率过低，空屋很多，有可能是你租金定太高，或有其它因素导致租不出去，比如法令政策或遭受负评等原因。
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3. 租金下限和上限
为你的租金设定下限和上限，这样即使租金因法令政策有所变动，也不致偏离你的期望值。
设定租金下限时，不只要考虑每月偿还贷款和经营物业的开销，还得考虑房屋修缮、应付自然灾害或经济衰退等突发状况所需的资金，这些潜在开销扣掉后才是你真正的盈余。
即使刚开始盈余很少也没关系，你至少看得到你的物业正在创造营收。设定租金下限能让你心里有底，知道大概利润有多少。
为租金设一个上限也很重要，价格总是要有吸引力，你不会希望租屋客被天价般的租金吓跑。
除非你出租的是那种独门豪宅，否则你应该务实一点，锁定那些愿意付合理房租找好房子的租屋客。
4. 租金定太低怎么办？
许多房东发现，房子是租出去了，却一直没有获利。有市调分析指出，这是因为你的租金低于市场行情。
租金定太低的可能原因有：
• 房屋空置问题。也许以前市场不景气导致当地房客减少；或者房客付不起较高的房租。（所以你一直没有调涨租金）
• 催缴房租心态问题。也许以前有很多房客欠租，你经常要催缴房租，却又担心大量房客被迫搬走而失去租金收入，所以你就把租金调低来留住房客。
• 前房东将低于市场行情的租约转移给你。这种事很常见：新房东接收前房东的出租合约，却一直没有调涨租金。
• 付月租费的房客太多。付年租费的房客都知道，续租时租金通常会小涨，而你可能忘了调涨那些付月租费者的租金了。
• 当地租金涨价，你的租金却没跟着调涨。
你应该怎么做？如果你的租金定太低，那就尽快把租金调整到行情价。租金低于市场行情，房客很高兴，但对你可没好处。长此以往，生意是做不下去的，你的成本会增加，竞争力会丧失。上策就是调高租金，必要时可以放弃一些房客，或者改善屋况来配合新定价。
5. 租金定太高怎么办？
有些房东的问题刚好相反：租金定太高，或者高于市场行情。
租金定太高的可能原因有：
• 市场行情好的时候，你调涨太多。你可能在整个城市的行情变好时，调涨了租金，可是却超过你房屋当地的行情。
• 营运成本增加，你必须调涨房租。你可能有抵押贷款、维修装潢、打官司等新的开销，或遭遇保险未涵盖的灾害，或根本没有保险，故而调高租金来应付这些新增的成本。
你应该怎么做？财务出现困难时，调高租金好像很有帮助；但如果租金定太高，以致房子租不出去，反而不利。按市场行情收租金，总比房屋空置来得好。调涨租金步调要放慢，一开始可以每年固定小幅调涨。房地产投资网站SparkRental建议房东：每年租金调涨幅度最好不要超过5%。
新的房产入手后，第一件事就是要设定合理的房租价格。定好价格之后，要定期重新评估该租金是否合理。许多房东由于多年未调整租金，导致后来租金太低或太高。所以你要适时调整租金定价，才能保障房客权益，也保障你的利润。
原文：How to Set a Fair Rent Price for Your Properties刊登于Entrepreneur(企业家)网站，授权《大纪元时报》转载。
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