【大纪元2023年09月17日讯】（记者陈安编译报导）购买公寓时，了解您要购买的东西很重要。购买公寓是一种所有权权益，在所有公寓物业中，独占一个单元。
亚省的每套公寓共计10,000个单位因子。单位因子是用于确定公寓业主在公寓出资（费用）和投票权中所占份额的衡量标准。业主的单位因子基于其单位的相对平方英尺。单位面积越大，公寓费用就越高。
据《爱城日报》报导，公寓平面图勾勒了公共财产的部分，例如露台、阳台和相邻的庭院，这些庭院仅供该特定单元的业主专用。客户对自己购买单元的所有情况负责。
每个业主对所有共同财产承担部分责任，包括开发项目和土地。公寓费用用于运营费用和储备基金。因此，重要的是不仅要了解想要购买的单位的状况，还要了解所有共同财产的状况。
这意味着审查所有公寓文件非常重要。买家可以自己做这件事，也可以聘请专门审查公寓整体结构和财务健康状况的专业人士。
建议买家聘请一名房屋检查员，在可行的情况下检查所有共同财产，而不仅仅是自己购买的单元。共同财产包括围护结构（壁板）、地基、屋顶、围栏、停车场和其它共享空间。
然后将检查员的观察结果与公寓文件中记录的内容进行比较。是否存在任何重大缺陷并记录下来？如果有记录，买家应该在过去12至24个月的董事会会议纪要中发现这些缺陷，或在储备基金文件中发现即将发生的费用。
下一个问题是，这些缺陷/更换是否已经列入预算，资金是否已经到位，或者公司是否需要向每个业主进行评估？
在亚省，在房产拥有日之前收到的任何评估或评估通知通常由卖方支付。拥有房产后作出或宣布的任何新评估均应由买方（即新所有者）支付。
对公寓管理的担忧之一是公寓董事会是否主动处理缺陷或推迟维护以保持较低的公寓费用。如果是后者，那么董事会节省资金的努力可能会适得其反。推迟维护的未来成本可能会更高。
KDM管理公司（KDM Management） 的公寓文件审核员盖琳·帕什科 (Gayne Pashko) 表示，低公寓费用也可能是危险信号。
对某些人来说，审查公寓文件可能是一项艰钜的任务。 寻找并聘请合格的专业人员来审查文件会带来很大的好处。
如果买家聘请专业人士，建议他们审查所有文件。
买方必须审查章程。章程列出与访客、停车、短期租赁、宠物、年龄、吸烟、噪音、保险等相关的所有规则和限制。章程还可能限制对业主的单位进行翻修或改进的时间、方式、内容和人员。
重要的是要审查储备基金文件并将其与实际储备基金进行比较，以确保维护和维修步入正轨并正确制定预算。
值得注意的是，许多司法管辖区可能要求对1990年之前建造的房产进行石棉测试，然后再对墙壁、天花板和地板进行维修或改动。这种测试和修复很容易使维修成本增加两倍。在亚省，石棉法规由职业健康与安全部门制定。
石棉的一个重要问题是水逸出。较旧的管道或建筑围护结构可能会出现问题。 如果整栋公寓中有很多出租房，租户可能不知道或不太关心什么可以安全地冲进下水道。
CMHC等保险公司也会审查公寓文件。如果发现重大问题，他们可能不会为未来的抵押贷款提供保险。这意味着买家必须支付购买价格20%的最低首付。当这种情况发生时，它几乎总是会对价值产生负面影响，因为高达80%的买家没有20%的首付。
KDM管理公司的莱斯利·索维斯托 (Leslie Sorvisto) 表示，那些支付20%首付的人有时会在打理房产方面投入更多。
如果公寓经历了意外的维修或多年来一直享受较低的公寓费用，则通常会征收特别税。
公寓可以为买家提供负担能力、生活便利性和生活方式的灵活性。拥有公寓可以免除买家必须自己进行的外部维护。
做好研究永远不会消除风险，但它可以减轻意外评估带来的一些风险。◇
责任编辑：齐守善
