【大纪元2024年02月04日讯】（大纪元专题部记者叶婷报导）上一年香港楼价下滑速度超过预期，负资产问题再引关注。日前，香港金融管理局公布了2023年第四季末负资产住宅按揭贷款宗数，数目激增达2.5万宗，按季增幅近1.3倍，创近19年新高。有评论认为，在利息高企、全球经济下行大环境下，香港楼价下跌情况首当其冲，且会越来越严重。业界预估，2024年住宅楼价有可能下滑一成，届时负资产宗数将进一步扩大至3万。
去年第四季负资产创近20年新高
1月31日，香港金融管理局公布了2023年第4季末负资产住宅按揭贷款的最新调查结果。负资产住宅按揭贷款宗数由2023年第3季末的11,123宗增加至2023年第4季末的25,163宗，数字创近20年新高，按季增加14,040宗，增幅达1.26倍。
金管局表示，这些个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，而这类贷款的按揭成数一般较高。
负资产住宅按揭贷款涉及的金额由去年第三季末的593亿港元（75.8亿美元）增加至第四季末的1,313亿港元（168亿美元）。负资产住宅按揭贷款中无抵押部分的金额由去年第三季末的20亿港元（2.56亿美元）增加至第四季末的73亿港元（9.33亿美元）。
楼价下滑速度比预期快 港负资产个案激增
负资产是指物业的当前市值跌至低于未偿还的按揭余额。有传媒引述香港大学房地产及建筑系客座副教授张圣典的话说，如果市民做的是八成半按揭，当楼价下跌15%，单位已成为负资产。
张圣典认为，负资产个案急增主要由于本港楼价下滑速度比预期快，“加上过往几年都有楼市措施，令市民可以承做高成数按揭”。他认为负资产数量增加情况会持续，因为目前未见到有特别政策或利好因素能够令楼价回升。
经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，经络内部资料显示，采用八成或以上按揭的买家比重有显着增加。而楼价由高位回落逾二成，该批于2019年至2022年楼价高企并采用高成数按揭入市的业主，便会有较大机会沦为负资产。
中原按揭董事总经理王美凤表示，2023楼市持续处于弱势，尽管第四季市场出现利好因素包括息率见顶在望、政府政策放松、扩大人才计划等，但市场信心及经济动力并未回稳，发展商亦加快以贴近甚至低于二手价促销新盘，多项因素促使2023年第四季楼价仍然受压下跌。
2023年香港疫后经济恢复缓慢，而按揭利率高企，加上地缘政治不稳，均影响楼市表现，无论成交量及楼价均同步下挫，其中年内住宅注册量仅4.3万宗，按年下滑约4.5%，创下有记录以来新低；楼价上半年反弹约6%，但因后劲不继，全年倒跌近5%。
据差饷物业估价署数据显示，2023年第4季，私人住宅售价指数报317.1点，连跌8个月，与2021年第3季的历史高位397.9相比，急挫逾二成。
预计今年楼价或跌一成 负资产数或达3万宗
仲量联行香港主席曾焕平去年12月底曾表示，政府政策放松对楼市没有任何帮助，股市表现不济对楼市产生滞后影响，楼市正处危险时期，受环球经济差、地缘政治及高息影响，即使大胆假设2024年有可能会减息，但不等于楼价回升，估计将下跌10%，负资产数目料将升至约3万宗水平。
泓亮咨询及评估董事总经理张翘楚表示，香港经济疲弱、一手房余货量高企，尤其是新盘备有多项折扣及优惠，对二手楼房带来不少打击，估计今年的交投情况难言向好。
张翘楚认为，美国何时减息很关键，估计最快也要在今年次季才有望下调利率，但假如利率维持不变，估计今年二手楼价将下挫5%。
港大房地产及建设系讲座教授邹广荣也估计今年楼价将继续下滑，有机会再挫约10%。他认为，就算内地专才到港置业，也未必有太大实际帮助。
分析：香港负资产情况才刚刚开始
据彭博看到的一份报告，2024年第一太平戴维斯追踪的30个全球大城市中，有超半数将出现住宅资本价值年增速放缓。该公司预计，从整体看，今年高端住宅价格的增速，将从2023年的2.2%放缓至0.6%，创2019年来的最低增幅。
而香港将成为第一太平戴维斯追踪的市场中表现最弱的城市。高利率和政治不确定性对楼市产生影响，买家情绪犹豫，这或导致豪宅价格今年下跌超10%。
中国问题专家石山对大纪元表示，宏观来看，在高利率和经济下行的情况下，全球大城市的楼价可能都会下跌，香港首当其冲，负资产情况将会越来越严重。他直言：“就目前而言，这种负资产情况才刚刚开始。”
石山表示，香港在经济方面已经处于一种“孤岛”的状态，“也就是说，香港以前可以脚踩多只船，现在脚下仅剩下中国大陆这只船，而且要视乎大陆的经济情况随之涨落，毫无回旋余地”。
资料显示，自1997年金融风暴到2003年萨斯（SARS）疫情爆发期间，香港楼价暴跌了大约七成，期间制造了超过十万个负资产个案，占整体按揭约22%。
这其中造成的惨痛很多四五十岁的中年港人仍记忆犹新。当年不少人一生努力打拼，就是为了供完物业安享晚年，然而楼价大跌使这些人美梦成泡影，不仅多年的储蓄化为乌有，甚至很多人包括中产阶级亦沦为负资产一族，最后不得已走向破产之路。
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