叶晓:断崖式下跌 中国房市陷三大魔咒

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【大纪元2024年04月22日讯】中共国家统计局日前公布一季度GDP同比增长5.3%,高于市场预期的4.9%和去年四季度的5.2%,网友嘲笑投资、消费、净出口三驾马车都熄火了,还跑这么快,纯属第四架马车统计局的功劳。

不过,连第四架马车也“拉动”不起来的是中共的房地产,实在是烂泥扶不上墙,造假都没法造,中共也不得不承认1-3月份,全国房地产开发投资22082亿元,按可比口径计算同比下降9.5%。这是房地产投资连续第四个季度的负增长。

全国房价比顶峰下降21%,45城连降3个月

中共国家统计局近期公布,2024年3月份,全国新建住宅销售额和销售面积分别为9296亿元和9383万平方米,平均成交价格9907元/平方米,与2023年4月顶峰的12469元/平方米相比,每平方米下降2562元,降幅达21%。

与2023年4月相比,2024年3月份,包括北京、天津等10个省份的东部地区的新建住宅平均成交价格下降21.6%。

在国家统计局纳入统计的70个大中城市中,有57个城市新建住宅价格指数环比2月份下跌。一季度,45个城市的新建住房价格指数连续下跌。

一季度,全国新建商品房的住宅销售面积同比下降23.4%,降幅超过了2023年全年的8.2%。3月末,商品房待售面积中的住宅待售面积同比增长23.9%。日经中文评论,持续的销售低迷导致库存增加,房地产企业对新增投资持慎重态度。

二手房方面,根据中国房地产指数系统百城价格指数,2024年1-2月百城二手住宅价格累计下跌0.93%,跌幅较2023年同期扩大0.80个百分点。重点25城二手住宅成交套数同比下降13.1%

断崖式下跌,深圳二手房陷成交洼地

房价下跌,深圳的中产们为了及时止损,断崖式抛售房产,但在经济大环境不好的情况下,卖的没有买的精,房价抗跌成了买家出手的核心指标,而降价卖房成了卖家不得已的选择。

据乐有家研究中心数据,2023年深圳二手房成交周期平均为178天,是近5年的最高点。2021年客户平均看8.9套房就会成交,2022年是11.3套,2023年是13.2套。在买房市场马拉松式的挑房过程中,降价几乎就是唯一的出路。

2023年,深圳二手房成交均价约为每平米6.5万元,同比下跌12%,较2021年一季度历史最高点每平米8.3万元/平方米下跌22%。部分片区及楼盘的成交价打回5年前的2018年,与最高点相比跌幅30%-40%。

2023 年,深圳二手房成交最活跃的30个热点片区,房价同比全跌。部分豪宅片区出现双位数的降幅,前海、蛇口、香蜜湖、后海二手房价同比分别下降12.3%、16.5%、12.7%、18.0%。

据乐有家研究中心统计,深圳2024年3月成交的二手房当中,有81.4%房源以低于2021年2月发布的参考价成交。

量价齐跌成了深圳二手房市场的新常态。2023年上半年,深圳的2.7万名中介共卖出2万套二手房,一名中介一年只能卖掉1套房。

2021年初,业主“小飞侠”意欲480万出售2017年48平米的精装房,直到两年后的2023年6月才降价160万卖掉这套紧邻宝安翻身地铁站的老破小。

2023年,业主楚楚以335万元的小区最低价将自己的房子挂盘一年,无人问津,最后降价70万卖掉。2017年以251万入手的房,加上税费、家具家电是260万出头,算上卖房中介费,几乎和成交价265万持平,但5年的42万的利息就亏掉了。另一业主林欣比成本价降价130万才卖掉一套2018年的房子。

中共的房市目前就是这样一个僵尸产业,量价齐跌,全国都这样,据中国房地产指数百城价格指数的调查数据显示,2024年3月,全国100个城市二手住宅平均价格环比下跌0.56%,同比跌幅扩大至4.80%。

专家:房地产三个“下降螺旋”

日前,野村证券中国首席经济学家陆挺指出,今年一二月,房地产降幅比较大的不是一二线城市,而是三四线城市,三四线城市的房地产下行原因是三个“下降螺旋”导致,即三个负循环。

第一是房价与地产销售之间的关系。过去三年,国内很多地方房价持续下行,而在房价走低的时候大家往往不会积极买房,可能又造成新的房价下跌压力。

第二是保交楼与新房销售之间的关系。大城市尤其是一线城市的保交楼问题不是那么严重,即使存在也主要是新房质量问题,但现在新房质量问题也开始影响一线城市居民购买新房的积极性;保交楼问题主要发生在部分低线城市,很多低线城市往往人口流出、增长乏力、基本面欠佳,一旦产生保交楼问题,大家转而不买新房、只买二手房,开发商就更可能面临资金链断裂风险,进一步加剧保交楼问题。

第三是开发商买地、地方财政与新房销售之间的关系。房地产开发商减少购地,地方政府土地收入就会下降,地方政府支出随之减少,可能影响当地公务员和其他机关事业单位员工的工资。而越是在低线城市,这部分人群越是当地消费和投资的主力。

陆廷认为,以上三个“下降螺旋”现在还没被彻底打破,是现阶段面临的主要问题和难点。我认为房地产仍值得高度重视。房地产这个行业已经超跌,但房地产还没有企稳,房地产板块还在方方面面地影响中国经济。

其实,专家所说的三个负循环,其实质为中共房地产衰落的互为因果的三个魔咒,根本原因是中共当局强调政治安全,维护极权独裁,打击民企,打压房地产,国进民退,重回计划经济,步步皆昏招导致的。

一季度宏观数据五冲突,凸显GDP造假

中共一季度宏观经济数据第一个冲突是实际GDP同比增长5.3%,但名义GDP同比仅增长4.2%,名义增速反而显着低于实际增速,GDP平减指数为-1.1,要么就是造假太严重,要么就是通缩太严重,市场对经济完全没有信心。

第二个冲突是,为何在房地产投资下跌近10%,地方债净融资为负值和一季度专项债发行进度减缓的情况下,投资增速高达近9%?

第三个冲突是,3月社会融资规模存量和人民币贷款同比分别为8.7%和9.2%,较2023年底分别减少0.8%和1.2%,明显下跌,一季度新增社融同比少增1.6万亿,新增人民币贷款同比少增1.1万亿。金融数据不给力,经济动力从何而来?

第四个冲突是,3月进出口总值3.56万亿元,同比下降1.3%。其中,出口1.99万亿元,下降3.8%,一季度实际使用外资也同比下降26.1%,GDP是如何成长的?

第五个冲突是,中国财政部公布今年一、二月财政收支情况,个人所得税3262亿元,同比下降15.9%。证券交易印花税150亿元,同比下降46.8%。民众收入锐减,股市跌成股民奔赴美使馆微博求救的“哭墙”模式,消费疲弱,对GDP 的贡献从何而来?

其实,何止是房地产,中国经济已是千疮百孔。中共还一个劲地捂住百姓的嘴,高唱经济光明论,忽悠经济超预期增长。

(大纪元首发)

责任编辑:任真

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