【大纪元2025年11月20日讯】（大纪元英国记者站报导）10月底，《租户权利法》（Renters’ Rights Act）获得英国王室的批准，正式成为法律。这对于英格兰1,100万私人房客来说是近些年来最大的一次权利提升。这个新的法案将给房东和房客带来哪些显着的变化呢？
英格兰目前所有的家庭中，有多达19%从私人手中租房者居住，比例是本世纪初的两倍，租户面临的压力前所未有。
最新数据显示，由于出租房源紧张，每个租赁物业平均有多达21名竞争者。今年8月，私人房子的平均月租金上涨了5.8%，达到了1,403镑。
同时，由于各种政策的原因，私人房东正从租赁市场撤出，预计到2026年，31%的房东将减少其手中的出租屋，16%计划出售所有物业。这进一步加剧了对租赁物业的需求。
在竞争激烈的私人房屋租赁市场中，租户往往匆忙签约，未能充分了解自己的权利和房东的责任。新法律在这个时候出台，旨在保护租户的权益，但是可能也会进一步减少市面上的出租房源。
本文将帮助您了解新法律的一些具体变化，以及租户和房东应该做好哪些准备。
1.取消无过错驱逐
现有的法律中允许房东在房客没有犯错误的情况下将他们赶走，这一规定被称为第21条“无过错”驱逐（Section 21“no-fault”eviction）。
新的法律取消了“无过错”驱逐，但在某些情况下，房东仍然可以收回他们的物业，比如为了出售物业，房客拖欠租金或行为不当，或房东本人或家庭成员要搬入相关物业。
但是，在房屋租赁的第一年内，房东不得以这些理由驱逐租户，之后则需提前四个月通知租户。
新的法律设有保障措施，以防止房东滥用驱逐理由。比如，如果房东通知房客，房子需要出售，因此要求房客搬走，新的法律规定，这栋房子如果再次拿出来出租，需要间隔12个月。
2.租约时间限制取消
《租户权利法》将结束固定期限的房屋租赁协议，所有租赁协议将转为滚动周期租赁。
这意味着房东不能将租户绑定在12个月或更长的合同中，这种合同要求房客即使离开物业也必须支付租金。
新的法律意味着所有的租赁将是滚动的，租户可以在任何时候离开，只需提前两个月通知房东。
而且这一规定可以追溯，比如说，房客在这一法律生效前签署了租房合同，但是里面没有关于房客停止租房的内容，新的法律实施后，房客也可以提前两个月通知房东结束租房的事情。
政府的指导意见说：“新的租赁系统将适用于所有私人租赁——现有租赁将转换为新系统。单阶段实施将防止混乱的双层系统，并立即为所有租户提供安全保障。”
法律界人士表示，这意味着租赁实际上是开放式的，租户可以在任何时候提前两个月通知结束租赁，在前12个月内，房东只能在有限的情况下终止租赁。
3.房东不能歧视房客
房东和中介如果歧视领取福利或有孩子的潜在租户，将被视为非法。
不过，房东和中介仍然可以在选择租户之前进行背景调查和支付能力检查。
许多房产出租广告上写着NO DSS或者NO CHILDREN，新的法律意味着将不再可以使用这样的字样。
4.房客可以挑战租金上涨
新法律将赋予租户挑战出租屋恶劣条件和不合理租金上涨的权利。新法律规定，房东可以提高租金，但每年只能提高一次，且幅度需与市场行情相符。
租户如果认为房东收取这些租金纯粹是为了迫使他们搬走，可以对明显高于市场的租金提出上诉。
根据新法律，租户还可以在入住后六个月内向法庭挑战租金。
法律界人士认为，这样的规定是为了防止房东接受高于原先广告上的租金的报价，因为一些房客为了租到理想的房子会提出愿意支付高于广告要价的房租。新的规定还将禁止房东在租期中间上涨房租，房东只能通过法定程序每年按市场价提高租金。
政府认为，这将有助于防止租金飙升，并避免租户之间的竞争。
5.房东数据库
新法律计划设立一个全国性的私人租赁部门数据库，要求英格兰的每位房东注册，并列出他们出租的每个物业的详细信息。
其目的是为地方当局和租户提供一个关于每个租赁物业的所有者和管理者的信息来源。
未能注册的房东将无法合法出租其物业，并面临罚款。
他们甚至可能会受到房东监察员的监管，该监察员将处理租户的投诉，并可能迫使房东支付赔偿。
政府表示，该数据库旨在帮助房东了解法律义务并展示合规性，同时为租户提供更好的信息，以便在签订租赁协议时做出明智的决定。
6.关于押金的规定
目前英格兰的受保护押金计划（protected deposit schemes）的规则没有变化。
房东能够要求的防止房产及房产内物品损坏的最高押金仍然是：如果年租金低于五万镑，押金为五周的租金；如果年租金为达到五万镑或更多，押金为六周的租金。
但是，当房东确定要把房子租给房客的时候，只能要求租户提前支付一个月的租金作为抵押。如果租期少于一个月，房东可以要求房客支付28天的租金作为押金。
7.学生宿舍
在专门建造的学生宿舍中，房东可以提前两周通知房客离开。这一规则适用于特定的机构提供者，如大学拥有的宿舍或专业学生宿舍的所有者。
如果私人房东将多住户房屋（house of multiple occupation）出租给学生，而且所有租户都是学生，房东需要提前四个月发出通知，才能要求房客离开。
8.其它方面
新法律将赋予租户更大的权利，要求在物业中养宠物，房东必须认真考虑这一请求，而且不能无理拒绝。但是，房东可以要求租户购买宠物保险，以覆盖对宠物物业造成的任何损害。
出租房屋的质量也将被要求达到更高的标准。体面住房标准（Decent Homes Standard）将适用于私人租赁市场。这设定了房屋必须满足的最低标准，还对修复潮湿和霉菌等危险隐患设定了严格的时间框架。这些标准在社会住房中已经可以强制执行。
新法律规定，地方当局可以对违法行为进行民事处罚，并引入调查权力，要求地方当局报告执法活动。
何时生效？
11月14日，英国政府宣布《租户权利法》第一批条款生效的时间，旨在为房东和租户以及中介提供充分的时间，适应这些变化。
从明年5月起，第一批法律变更将正式实施。这些变更包括：禁止第21条“无过错”驱逐；禁止在租赁开始时要求超过一个月的租金预付；停止租户之间的竞价战；取消固定期限的租房合约。
房东也将不再能够因租户领取福利或有孩子而歧视他们，并且不能无理拒绝租户养宠物的请求。
房东现在应该做什么？
由于新法案的实施，房东与租户之间的权力平衡发生了重大变化。
一些房东可能考虑出售物业，但大多数需要适应新的法律。然而，现在已经有人开始担忧，新法律生效前会出现一批房客被房东以第21条通知“无过错”驱逐。
泰勒·罗斯律师事务所（Taylor Rose Law Firm）的合伙人安塞尔（Patrick Ansell）对《每日邮报》表示，房东首先需要审查他们的物业组合。
他说：“首先，如果你拥有多处物业，现在是迅速审查物业组合的时机，这至关重要，以便了解、并为新制度的影响做好准备，并确保从第一天起就符合规定。”
他说，房东需要审查现有的租赁合同并且保留相关纪录。对现有租赁合同的审查会让房东发现目前以及将来有可能不合规定的地方，以便进行及时纠正，并证明合规性。
如果房东对于物业有长期计划，比如出售、翻新或搬入，应该清晰记录这些意图，以及跟房客交流的情况，并且保留相关证据，以便将来如果出现索赔官司的时候，可以有证据提供。
其次，房东应该关注那些租赁合同将要到期的租户。
他说：“如果你的租户的固定期限已经到期，或将在废除第21条通知之前到期，请考虑是否在仍有可能的情况下向他们发出第21条通知。”
他建议房东，如果希望现有的租户继续留在物业中，应该记住新规定实施后，租赁合同的固定期限将不再有效，如果想要上涨房租，应该在新规定生效前与房客达成租金协议。
新规定或被钻空子
法律专家表示，新的法律可能被一些人钻空子，连续几个月不支付拖欠的房租，给私人房东带来数千镑的损失。
新的《租户权利法》规定，租户拖欠租金的期限从两个月延长至三个月，同时将启动“第8条”法律程序以驱逐租户所需的通知期从两周延长至四周。
这意味着房东从房客开始不缴纳房租到启动法律程序驱赶这样的房客，需要四个月的时间，如果按照英国目前平均房租已经达到每月1,343镑来计算，房东将损失近5,400镑，还要支付律师费。
为私人房东提供各种法律建议的律师事务所Landlord Action的创始人香普利纳（Paul Schamplina）对《每日邮报》表示：“这可能是灾难性的。租户会意识到，如果他们不支付租金，驱逐他们将需要很长时间。那些玩弄系统或不在乎信用评级的租户，他们的目标是尽可能长时间地留在物业内，不支付租金，并在驱逐前一天离开。”
他还表示，房东还可能面临漫长的等待。因为新的法律生效后，可能会有许多房东启动第8条款通知，来驱逐不按时缴纳房租的租户，这可能导致这类案件的听证进一步推迟。目前在伦敦的一些地区，驱逐房客案件的听证需要等待八个月的时间。
在这段等待时间里，房东可能面临数万镑的律师费，而租户则可以获得免费的法律援助，并继续拖欠房租。
全国住宅房东协会（National Residential Landlords Association）的发言人表示：“现在，房东通常要等六个月才能获得听证会。如果租户拒绝搬出，你就必须回去申请逮捕令，然后等待法警。即使法院已经裁定你有权收回物业，你也可能要等几个月才能收回，因为那些租户拒绝搬走。”
这位发言人表示，在最糟糕的情况下，需要偿还买房贷款的房东可能因此无法按时偿还贷款，导致房子被银行收回，甚至可能导致房东的破产。◇
责任编辑：陈彬
