【大紀元2025年11月20日訊】（大紀元英國記者站報導）10月底，《租戶權利法》（Renters’ Rights Act）獲得英國王室的批准，正式成為法律。這對於英格蘭1,100萬私人房客來說是近些年來最大的一次權利提升。這個新的法案將給房東和房客帶來哪些顯著的變化呢？
英格蘭目前所有的家庭中，有多達19%從私人手中租房者居住，比例是本世紀初的兩倍，租戶面臨的壓力前所未有。
最新數據顯示，由於出租房源緊張，每個租賃物業平均有多達21名競爭者。今年8月，私人房子的平均月租金上漲了5.8%，達到了1,403鎊。
同時，由於各種政策的原因，私人房東正從租賃市場撤出，預計到2026年，31%的房東將減少其手中的出租屋，16%計劃出售所有物業。這進一步加劇了對租賃物業的需求。
在競爭激烈的私人房屋租賃市場中，租戶往往匆忙簽約，未能充分了解自己的權利和房東的責任。新法律在這個時候出臺，旨在保護租戶的權益，但是可能也會進一步減少市面上的出租房源。
本文將幫助您了解新法律的一些具體變化，以及租戶和房東應該做好哪些準備。
1.取消無過錯驅逐
現有的法律中允許房東在房客沒有犯錯誤的情況下將他們趕走，這一規定被稱為第21條「無過錯」驅逐（Section 21「no-fault」eviction）。
新的法律取消了「無過錯」驅逐，但在某些情況下，房東仍然可以收回他們的物業，比如為了出售物業，房客拖欠租金或行為不當，或房東本人或家庭成員要搬入相關物業。
但是，在房屋租賃的第一年內，房東不得以這些理由驅逐租戶，之後則需提前四個月通知租戶。
新的法律設有保障措施，以防止房東濫用驅逐理由。比如，如果房東通知房客，房子需要出售，因此要求房客搬走，新的法律規定，這棟房子如果再次拿出來出租，需要間隔12個月。
2.租約時間限制取消
《租戶權利法》將結束固定期限的房屋租賃協議，所有租賃協議將轉為滾動周期租賃。
這意味著房東不能將租戶綁定在12個月或更長的合同中，這種合同要求房客即使離開物業也必須支付租金。
新的法律意味著所有的租賃將是滾動的，租戶可以在任何時候離開，只需提前兩個月通知房東。
而且這一規定可以追溯，比如說，房客在這一法律生效前簽署了租房合同，但是裡面沒有關於房客停止租房的內容，新的法律實施後，房客也可以提前兩個月通知房東結束租房的事情。
政府的指導意見說：「新的租賃系統將適用於所有私人租賃——現有租賃將轉換為新系統。單階段實施將防止混亂的雙層系統，並立即為所有租戶提供安全保障。」
法律界人士表示，這意味著租賃實際上是開放式的，租戶可以在任何時候提前兩個月通知結束租賃，在前12個月內，房東只能在有限的情況下終止租賃。
3.房東不能歧視房客
房東和仲介如果歧視領取福利或有孩子的潛在租戶，將被視為非法。
不過，房東和仲介仍然可以在選擇租戶之前進行背景調查和支付能力檢查。
許多房產出租廣告上寫著NO DSS或者NO CHILDREN，新的法律意味著將不再可以使用這樣的字樣。
4.房客可以挑戰租金上漲
新法律將賦予租戶挑戰出租屋惡劣條件和不合理租金上漲的權利。新法律規定，房東可以提高租金，但每年只能提高一次，且幅度需與市場行情相符。
租戶如果認為房東收取這些租金純粹是為了迫使他們搬走，可以對明顯高於市場的租金提出上訴。
根據新法律，租戶還可以在入住後六個月內向法庭挑戰租金。
法律界人士認為，這樣的規定是為了防止房東接受高於原先廣告上的租金的報價，因為一些房客為了租到理想的房子會提出願意支付高於廣告要價的房租。新的規定還將禁止房東在租期中間上漲房租，房東只能通過法定程序每年按市場價提高租金。
政府認為，這將有助於防止租金飆升，並避免租戶之間的競爭。
5.房東數據庫
新法律計劃設立一個全國性的私人租賃部門數據庫，要求英格蘭的每位房東註冊，並列出他們出租的每個物業的詳細信息。
其目的是為地方當局和租戶提供一個關於每個租賃物業的所有者和管理者的信息來源。
未能註冊的房東將無法合法出租其物業，並面臨罰款。
他們甚至可能會受到房東監察員的監管，該監察員將處理租戶的投訴，並可能迫使房東支付賠償。
政府表示，該數據庫旨在幫助房東了解法律義務並展示合規性，同時為租戶提供更好的信息，以便在簽訂租賃協議時做出明智的決定。
6.關於押金的規定
目前英格蘭的受保護押金計劃（protected deposit schemes）的規則沒有變化。
房東能夠要求的防止房產及房產內物品損壞的最高押金仍然是：如果年租金低於五萬鎊，押金為五週的租金；如果年租金為達到五萬鎊或更多，押金為六週的租金。
但是，當房東確定要把房子租給房客的時候，只能要求租戶提前支付一個月的租金作為抵押。如果租期少於一個月，房東可以要求房客支付28天的租金作為押金。
7.學生宿舍
在專門建造的學生宿舍中，房東可以提前兩週通知房客離開。這一規則適用於特定的機構提供者，如大學擁有的宿舍或專業學生宿舍的所有者。
如果私人房東將多住戶房屋（house of multiple occupation）出租給學生，而且所有租戶都是學生，房東需要提前四個月發出通知，才能要求房客離開。
8.其它方面
新法律將賦予租戶更大的權利，要求在物業中養寵物，房東必須認真考慮這一請求，而且不能無理拒絕。但是，房東可以要求租戶購買寵物保險，以覆蓋對寵物物業造成的任何損害。
出租房屋的質量也將被要求達到更高的標準。體面住房標準（Decent Homes Standard）將適用於私人租賃市場。這設定了房屋必須滿足的最低標準，還對修復潮濕和黴菌等危險隱患設定了嚴格的時間框架。這些標準在社會住房中已經可以強制執行。
新法律規定，地方當局可以對違法行為進行民事處罰，並引入調查權力，要求地方當局報告執法活動。
何時生效？
11月14日，英國政府宣布《租戶權利法》第一批條款生效的時間，旨在為房東和租戶以及仲介提供充分的時間，適應這些變化。
從明年5月起，第一批法律變更將正式實施。這些變更包括：禁止第21條「無過錯」驅逐；禁止在租賃開始時要求超過一個月的租金預付；停止租戶之間的競價戰；取消固定期限的租房合約。
房東也將不再能夠因租戶領取福利或有孩子而歧視他們，並且不能無理拒絕租戶養寵物的請求。
房東現在應該做什麼？
由於新法案的實施，房東與租戶之間的權力平衡發生了重大變化。
一些房東可能考慮出售物業，但大多數需要適應新的法律。然而，現在已經有人開始擔憂，新法律生效前會出現一批房客被房東以第21條通知「無過錯」驅逐。
泰勒·羅斯律師事務所（Taylor Rose Law Firm）的合夥人安塞爾（Patrick Ansell）對《每日郵報》表示，房東首先需要審查他們的物業組合。
他說：「首先，如果你擁有多處物業，現在是迅速審查物業組合的時機，這至關重要，以便了解、並為新制度的影響做好準備，並確保從第一天起就符合規定。」
他說，房東需要審查現有的租賃合同並且保留相關紀錄。對現有租賃合同的審查會讓房東發現目前以及將來有可能不合規定的地方，以便進行及時糾正，並證明合規性。
如果房東對於物業有長期計劃，比如出售、翻新或搬入，應該清晰記錄這些意圖，以及跟房客交流的情況，並且保留相關證據，以便將來如果出現索賠官司的時候，可以有證據提供。
其次，房東應該關注那些租賃合同將要到期的租戶。
他說：「如果你的租戶的固定期限已經到期，或將在廢除第21條通知之前到期，請考慮是否在仍有可能的情況下向他們發出第21條通知。」
他建議房東，如果希望現有的租戶繼續留在物業中，應該記住新規定實施後，租賃合同的固定期限將不再有效，如果想要上漲房租，應該在新規定生效前與房客達成租金協議。
新規定或被鑽空子
法律專家表示，新的法律可能被一些人鑽空子，連續幾個月不支付拖欠的房租，給私人房東帶來數千鎊的損失。
新的《租戶權利法》規定，租戶拖欠租金的期限從兩個月延長至三個月，同時將啟動「第8條」法律程序以驅逐租戶所需的通知期從兩周延長至四周。
這意味著房東從房客開始不繳納房租到啟動法律程序驅趕這樣的房客，需要四個月的時間，如果按照英國目前平均房租已經達到每月1,343鎊來計算，房東將損失近5,400鎊，還要支付律師費。
為私人房東提供各種法律建議的律師事務所Landlord Action的創始人香普利納（Paul Schamplina）對《每日郵報》表示：「這可能是災難性的。租戶會意識到，如果他們不支付租金，驅逐他們將需要很長時間。那些玩弄系統或不在乎信用評級的租戶，他們的目標是儘可能長時間地留在物業內，不支付租金，並在驅逐前一天離開。」
他還表示，房東還可能面臨漫長的等待。因為新的法律生效後，可能會有許多房東啟動第8條款通知，來驅逐不按時繳納房租的租戶，這可能導致這類案件的聽證進一步推遲。目前在倫敦的一些地區，驅逐房客案件的聽證需要等待八個月的時間。
在這段等待時間裡，房東可能面臨數萬鎊的律師費，而租戶則可以獲得免費的法律援助，並繼續拖欠房租。
全國住宅房東協會（National Residential Landlords Association）的發言人表示：「現在，房東通常要等六個月才能獲得聽證會。如果租戶拒絕搬出，你就必須回去申請逮捕令，然後等待法警。即使法院已經裁定你有權收回物業，你也可能要等幾個月才能收回，因為那些租戶拒絕搬走。」
這位發言人表示，在最糟糕的情況下，需要償還買房貸款的房東可能因此無法按時償還貸款，導致房子被銀行收回，甚至可能導致房東的破產。◇
責任編輯：陳彬
