【大纪元2025年05月24日讯】（记者季薇报导）加拿大央行近日发布最新《金融稳定报告》（FSR），指出全国房贷违约率在2025年第一季明显上升，尽管幅度未达危机等级，却已引发内部警示。
Better Dwelling网站分析央行最新报告称，风险确实正在上升，但核心问题不在于是否有风险，而是谁面临风险：是普通家庭，还是杠杆过高的房地产投资人？
隐藏的定时炸弹
央行数据显示，加拿大主要银行的房贷违约率在2025年第一季上升4个基点，达到0.43%，较2022年低点已上升17个基点。虽然乍看之下与2019年疫情前的“正常水平”相近，但实际上，违约金额单季飙升10%，自低点起累计增幅达65%，变化速度惊人。
Better Dwelling称，央行试图淡化风险，强调大型银行整体稳健。然而报告指出，中型银行的违约率更高，只因其贷款规模（约1,500亿元）远低于大银行的4.3兆元总额，而被视为在“整体市场中不具代表性”。
央行甚至将此归因为中型银行迎合风险较高的借款人，是其商业模式的一部分。
Better Dwelling警告，这种说法低估了中型银行在房市中的影响力。若这些银行的违约率达2%，并纳入整体统计，全国平均违约率将升至0.5%，已接近2012年全球金融危机后的水平。
风险在自住还是投资？
房贷违约与一般贷款不同，人们会在停止缴纳手机费或汽车贷款后，才考虑停付房贷，因为房屋关乎住所与长期资产，且贷方通常会提供重组贷款、延长还款年限或协助转贷等方式来避免违约发生。
若这些工具都失效，借款人还能选择出售房产避免进一步损失。特别是在房价仍高于5年前的情况下，拥有净值的屋主可以大幅降价吸引买家，即便赔本也可能保住信用。真正进入违约的，多半是无法承受降价空间的买家，他们近年来多为房地产投资人，而非自住者。
近年的数据与趋势显示，投资人正在成为房贷压力的主力来源，而非一般家庭：
首先，银行对预售公寓提供“整批估值”（blanket appraisals），直接以购买价格作为房贷额。在这类产品中，投资人占绝大多数，但若市场价值低于贷款金额，投资人将无法脱手，构成违约风险。
其次，原本专为首次买家设计的30年房贷还款期，也被默许延用于投资人，使他们能以较低月供持有更多资产。
再次，联邦政府将受保房贷金额上限从100万提升至150万元，名义上是扩大购屋保险，但实际上让投资人可用国家担保的高杠杆贷款操作高价物业。
Better Dwelling提醒，这样的趋势并非首次出现。在美国次贷危机爆发后，初期也被归咎于低收入民众借贷过度，但事后研究发现，多数违约来自拥有多间房产的高信用投资人，他们通过次级贷款杠杆操作，在市场反转时引发经济衰退。◇
责任编辑：齐守善
