【大纪元2025年07月23日讯】（大纪元记者徐曼沅洛杉矶报导）在美国“再工业化”浪潮下，企业主难以在近岸生产与友岸外包，产业回流美国已成趋势，但究竟哪些产业链适合移回美国本土销售市场？南加州工商业不动产的投资机会又在何方？
简志诚（Johnson Chien）是Newmark商业不动产集团总监，拥有SIOR与CCIM双重国际认证，并具备加州“综合不动产估价师执照”及“不动产经纪人执照”，累计参与成交总额超过200亿美元，实战经验丰富。
内陆帝国市场降温 空置率从1%升至7.8%
据简志诚观察，南加州内陆帝国（Inland Empire）目前工业不动产市场出现明显调整，空置率从2022年仅1%，升高至2024年第一季的7.8%。相较于过去两年供不应求的情况，市场已经进入冷却期。
“内陆帝国的总工业不动产面积高达7亿4700万平方英尺，是全美重要的物流与制造业重镇。”简志诚说明，受关税不确定性与高利率环境影响，企业目前多采观望态度，加上仍有约1300万平方英尺的新建物在施工中，短期内市场将继续面临调整压力。
内陆帝国的工业不动产租金自2022年高峰时每平方英尺超过2美元，现已回落至约1美元，跌幅达50%。部分偏远地区跌幅甚至更大。简志诚预测，今年底前市场仍将处于疲弱期，短期内租金继续下探的可能性仍在。
洛杉矶市场仍稳定 高科技产业需求成关键
而与内陆帝国相比，大洛杉矶地区的工业不动产总面积约10亿平方英尺，空置率维持在4.3%，仍属健康水准。简志诚认为，洛杉矶地区的在建工业不动产逐渐减少，有助于稳定市场供需平衡。
他说明，美国从奥巴马时代以来持续推动再工业化政策，川普第一任期将工厂拉回美国的政策初见成效。目前川普再次上任后的新政策将更加强硬，要求高科技制造业全面回流美国。
“这些政策将持续刺激对高科技工业不动产的需求，例如数据中心（Data Center）、机器人制造厂、生技产业基地等。”简志诚认为，未来的工业不动产市场将不再单纯是仓储物流，而是逐步转型为科技与制造用途的空间，涉及了半导体（晶片）、国防工业（造船、太空科技、火箭）、能源产业（钻油、天然气、管线建设）、生物制药与高端制造业等产业。
简志诚也介绍了目前市场热门的Industrial Outdoor Space（iOS），即“工业户外空间”。这类型物业主要用于停放大型工程车辆、存放建材与设备；iOS供应稀缺，需求却日益增加。“全美iOS物业的空置率仅约4%，远低于传统工业厂房。”简志诚说明，目前多由大型基金进行投资，私人投资者较少涉足。
政策支持回流 投资者仍须审慎规划
美国现行政策提供包括加速折旧税务优惠、供应链重建补助及半导体补助（晶片法案），鼓励制造业回流。此外，原先被市场担心的、美国众议院通过的《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act, OBBBA）第899条款（Section 899）报复性税务政策，目前暂时未实施。简志成认为，这些都是房地产市场的“正面”讯号。
“即使市场进入调整期，但高科技制造与国防工业的长期需求仍将推动工业不动产转型与再成长。”简志诚强调，南加州的产业布局与基础建设，仍是台商与侨界投资的重要选项，建议企业主应审慎规划，掌握新型态市场机会。◇
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