【大纪元2026年07月06日讯】（大纪元记者夏楚君澳洲悉尼编译报导）过去三十年，新州房地产投资者的贷款额从每年50亿澳元飙升至590亿澳元，如今已比该州首次购房者的贷款额高出400亿澳元。
在1990年代中期，投资贷款额与首次购屋者的贷款额相差无几——但自90年代末引入50%的资本利得税折扣以来，投资者贷款额与首次购房者贷款额之间出现了巨大的差距。
新州财政厅对贷款数据的分析显示，1994年，新州的房地产投资者贷款额为50亿澳元，而首次购屋者的贷款额为30亿澳元。但截至今年3月的最新数据显示，新州的投资者贷款额创下590亿澳元的新高，而首次购房者的贷款额仅为前者的三分之一，为190亿澳元。
尽管过去20年联邦与州政府推出多项政策支持首次购房者，包括直接补助、印花税减免、贷款担保及共有产权计划，但投资者贷款的增长速度仍然远超购房者。
据悉尼晨锋报网站报导，研究房地产税收的独立经济学家索尔·埃斯莱克 (Saul Eslake) 表示，在20世纪90年代初，银行降低了房屋投资贷款的成本，此后投资者贷款相对于首次购房者的贷款开始增长。他表示，1999年推出的慷慨的资本利得税折扣政策极大地促进了住房投资。
他说：“全澳范围内，房东的比例从1998年的14.3%上升到2014年的峰值20.8%。”
新州财政厅今年稍早向联邦议会提交的分析报告称，资本利得税折扣政策的影响“对新州尤为显着，该州个人纳税人在2018—2019财年至2022—2023财年期间平均申报的净资本利得约占澳洲总净资本利得的38%。这一比例高于新州在全国人口中的比例（约31%），反映了该州较高的房产价值和投资者的活跃度。
联邦政府近期通过具争议性的税制改革，调整资本利得税计算方式并收紧负扣税政策。联邦财政部5月预算的模型显示，这些改革预计可在未来十年内，额外帮助约7.5万名首置业者成功进入房市。
税收政策的调整恰逢房地产市场疲软。 Cotality上周公布的数据显示，悉尼房价去年上涨了约6%，但自1月达到高峰以来已下跌3.7%。
自2月以来，澳储银三度升息，加上中东冲突造成的经济动荡，都打击了购房者的信心。政府对资本利得税和负扣税的改革也被认为是加剧市场不确定性的原因之一。
Cotality研究主管杰拉德·伯格（Gerard Burg）在近期报告中预测，政府的税收政策调整将抑制投资者的借贷。
报告称：“取消购买现有房产的负扣税可能会减少投资者的净贷款额。”
责任编辑：宗敏青
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