【大纪元4月27日讯】大连路是虹口区和杨浦区的分界线，东侧是杨浦区，房子都是黄颜色的，要比西侧的房子每平方便宜几千块。4月10日下午，邵跃中站在这条分界线边上感慨说，说什么也不能从街对面搬到这边的黄房子里来住。他是一个上海式的“百万富翁”，靠打零工过活，月收入大概700多元，财产的“95％”都在家里那套二室一厅的房子上。
邵跃中说，他并不是抱有“地域即阶层”的传统观念，只是不想卖掉现在的房子。“不卖的话就不损失，卖的话就一定损失，”他固执地说，“你看看那些卖了房子的人，全家上下加起来还有什么家产？”
几年来，房屋买卖正在催化上海的阶层格局的变化。
炒房与否分开两个阶层
去年以来，上海房价持续走高，连使用了10年以上的二手房价格也一路飙升。去年10月中旬，38岁的杨学兵通过中介公司卖掉了一套“老掉了牙”的二手房，赚了12万，然后就把炒楼生意全部交给妻子去做，自己撤出来。“我们做得小，没必要两个人都付出精力，我想抽身出来做做自己的专业。”
杨学兵的专业也跟房子有关，装修设计。如果不是通过装修认识了一些炒房者，他也不会涉足这一行。他说话声音很轻，穿着再普通不过的蓝衬衫，除了开着一辆帕萨特外，看不出有任何“发财”的迹象。
相比之下，刘卫光就显得很气派。他面色红润，身着一身白色西服，右手中指上戴着一个很大的金戒指，手拿公文包，一坐下来就侃侃而谈。不知其背景的话，你同样很难想象他的身份。
“炒房当然很赚钱，而且越是炒得不辛苦的人越赚钱，他们不光是靠眼光和资本，还靠各种信息、交情。”杨学兵说。跟他熟悉的炒房者中最有钱的一个，是上海本地人，以往有兼做股票和公司的经历，能够拿出来炒房的资金至少有5000万元，不过有多少是银行的贷款就说不清楚了。
“有很多人就是炒对了一次房，就突然间发了财。”杨学兵说，“有喜欢专心做一个楼盘的那种，一两个月就能用50多万赚到好几倍。”
最初他“朦朦胧胧的”，被朋友带着炒房，渐渐地发展到去年同时操作四五套房子，终于升格到了上海炒房阶层里的“普通级别”。至今他还记得自己炒的第一套房子在浦东花木路，贷款四成，用了两个半月，赚了5万。
刘卫光则是一个曾拿到53万元拆迁补偿款的老上海，虽然外表气派，其实是个穷人。
刘家原本是一个中上层的上海家庭。82岁的父亲刘宗沛是某集团高级工程师，弟弟刘卫光1988年下海做生意。哥哥刘卫平一家三口。在2005年新年前，还未去世的102岁的奶奶也跟他们住在一起。
拆迁之前，刘卫光一家四代7口人，住虹口区东宝兴路一个弄堂里，紧挨着四川路。这里是虹口区的中心地带，在整个上海市也算得上是风水宝地。就在离刘家不到两站路的一块地，就是当年上海地块拍卖的“标王”，如今已经盖起了新楼。据一位业内人说，这座楼仅成本价每平米就在1.6万元左右，至于售价，“不会低于4万元。”
除刘卫光自己有一间房之外，刘家的其他人合住一座两层小楼，和许多精明的上海人一样，刘家将小楼搭成了三个独立空间，分别住祖孙三代人。这样，刘家平均每个人的住房约合七八平方米，在上海老弄堂里已经算是相当不错的居住水平。
2002年底，东宝兴路开始拆迁，经过“艰苦谈判”，刘家争取到每平方米合计7000元的拆迁补偿，共计53.2万元，在总共708家拆迁户中，这是一个居中的数目。从2003年4月22日起，刘家搬到一处过渡房住了一年。早在2002年拆迁谈判时，刘卫光就看中闸北区两套房子，房价每平方米4500元，用拆迁款再加上一点自己的积蓄，可以买到两套两室一厅。这样哥哥自己住一套，刘卫光与父亲、祖母共用一套。由于当时补偿款不知能拿到多少，也没钱付首付款，买房的事就拖了下来。
到了2003年6月，补偿款到手，此时看中的房子涨到了6000元／平米，拆迁款只能买一套半了。再到后来，该地段通了地铁，房价升到了现在的8000元／平米，这样，刘家买房的事彻底搁在一边了。刘卫光和刘卫平各租了一套房子住，每月付房租约1000元。
按照杨学兵的逻辑，刘卫光当初如果把53万元用于炒房的话，如今的境遇可能就会完全不同。
刘卫光今年49岁，对自己的婚姻已经不抱多大希望：没有钱买房，有谁会上门呢？他102岁的奶奶新年期间过世，老人临死前念念不忘的，仍然是房子。
温州炒房团形成新群体
“别人看见温州炒房团炒楼，没人看见我们自己也被炒。”张丽峰说，“我们被炒的程度，比楼被炒的程度还厉害。”
她认为，通常传言中的温州炒房团的事，其实只是一些吸引眼球的特别事例，不能代表全貌。在报纸电视上，温州人动辄整个团队开过来，声势浩大，给外界的印象深刻，可是实际上，“不可能每次都像旅行团似的。”在她身边，几个合伙人都在上海有生意，可以长期留在这里观察楼市，炒房也就像上海人上班一样，成为日常功课。
在她的印象里，那种突然袭击的温州炒房团，往往是本地房地产商邀请过来的。“那种炒房团破坏力大，搞得想买那个楼盘的人人心惶惶，楼价马上就上去了。”她从来没参加过那种活动，原因是“我就在上海”。
一露面，张丽峰就解释说，自己这些天实在是太忙。果然，她的两部手机不停地响，有一起炒楼的朋友约见面谈事情的，也有中介公司打电话建议降低挂牌价的，对于后者，她的态度很蔑视。
“有的中介公司请不到好人手，做生意没眼光，提的意见全是错的。”
2002年10月，她进入上海楼市，从100万多一点儿资金开始做，做到现在翻了将近两倍，自己认为做得还算不错。她强调说，自己属于平民阶层，而且是业余炒房者，至少有一半以上的时间在静安区经营商铺。相比之下，职业炒房者的资金要比她多得多，“多上几十倍的也有，如果经验多的话，那就相当于庄家了。”
在她看来，房子是特别重要的东西，谁都需要。在商铺里，她雇佣了6个来自江苏、浙江的打工妹，平时她教训她们，“你们不要认为自己一定不可能在上海买到房子，只要努力做，也许就有机会。”
既然已经留在了上海，她觉得，自己既算是温州人，又算是上海人。平时她和上海人打很多交道，不过信任的朋友都是温州人。在她看来，炒楼行为肯定是抬高了楼价，“每出手一套房子都会涨”，不过要说自己对上海人有什么愧疚的话，那还说不上。
“有人对我有敌意，这个我看得出来，但是你知道他们对我更多的是什么？是羡慕。”
大约每两周一次，张丽峰会和孙莉碰面，后者是闵行区一家房产中介公司的老板，而且也是温州炒房者中的一员。孙莉说，温州人的务实里面有一种朴素，因此她与张丽峰认识不到一年，已经算得上是朋友了。
孙莉的看法与张丽峰一样，认为房子对于市民来说是必要的财产。在她看来，上海市中心的一些房子是纯粹的炒作对象，而外围一点儿的房子的实际价值还不错。2002年，她好几次雇了人到卢湾、静安的几个新开楼盘去排队，拿到两个号，但都倒手卖了出去。一方面自己开中介公司，出手的机会多，另一方面那些房子至少300万元一套，首付30％，加上契税等费用，就将近100万元，资金压力大。
在炒新盘之外，张丽峰主要炒商铺，因为对这个领域熟悉，孙莉则主要炒二手房。两人的共同点是，都喜欢上海。“温州人重乡情，但是不重温情，”张丽峰说，“我觉得按照这种性格，我们在上海还会有很多机会。”
“温州人在上海已经发展20年了，以前我父亲就在上海做电器生意。”孙莉说，“只不过现在流行炒房，大家才注意到这个群体。”
就在3月中旬，她们还一起去过宝山看楼盘，对那儿的上海平民生活并不陌生。她们也去过城区里很多陈旧的居民区。“上海市民买不起房子不奇怪，”张丽峰说。
老市民的艰难抉择
4月8日傍晚，宝山区某中介公司的职员邹金娣早早地收了门口摆放的价格牌。已经连续几天没有开张了，邹金娣愁眉不展。
在上海的大多街道上，都可以看到邹金娣所在的这种小型中介公司。它们承揽租房和售二手房的生意，租房成交可以拿到月租金35％的佣金，买卖房成交则可以拿到成交价的1％。自3月份上海房市新政实施以来，它们中有许多面临关门的危险。
银行、工商、房管等部门出台的若干政策，尽管没能将居高不下的价格打压下去，但是，来自各方面的信息都表明，房子的成交量大幅下跌了。而最先受冲击的，就是街面上那些小型的中介公司。
然而，伴随着这些新政的实施，一些中下层市民也不得不为楼市狂飙造成的各种过错埋单。
邹金娣3年前从宝钢商场退休后，来到这个中介公司打工，一个月可以收入两三千元，加上原来的退休金，她逐渐攒够了一笔首付款。多年来，邹金娣一直住在单位提供的宿舍里，与女儿相依为命。她和女儿的户口，一直挂在派出所。
一个月前，她看中了卖主交来挂牌的一套二手房，69平方米的两居室，总价40多万，邹金娣咬咬牙，准备买上平生第一套房子，她自己拿出30万元的首付款，打算再从银行按揭贷款15万元。然后，她像其他买房户一样把材料送给抵押公司，由后者拿到银行办转按揭手续。邹金娣说，在以前这从来不是一个问题。
然而这一次，担保公司帮她换了三家银行，都没能通过审批。对她来说无法得到银行按揭贷款，就意味着无法买到梦寐以求的房子。
3月17日，上海市银行同业公会推出新举措，规定住房贷款一年内停办转按揭。相应的，基层银行对购房者自身的审批力度，也前所未有地加强了。邹金娣遇到了两个难以迈过的门槛：她是一位50多岁的妇女，她买的是旧的二手房。这两个因素意味着，她成了不受银行欢迎的人。
据上海有关部门统计，75％以上的上海市民在1998年之前就拥有自己的住房，因此在账面上从楼市上涨期间获益，不过这种纸上财富并无实际意义。另外，由于上海传统住房普遍面积狭小，这部分的市民中有相当部分实际上处于想买房又无力的状态，其中状况较差者亦接近于准无房阶层。
在虹口区著名的棚户区虹镇老街，这一阶层的市民正在与虹口区拆迁组进行谈判。
赵先生的住房面积是63.6米，却分成了八室一厅，如果把这些房间称为“鸽子笼”也并不过分。拆迁组给他的价格是70万，被拒绝了。他只想要房子，要求拆迁组给他在周围地段找一套三室一厅。多次谈判不成之后，拆迁组在前些天向他提出了一个新的方案：在中环外、外环内的江杨南路给他一套两室一厅，另加郊区的一套两室一厅。他又拒绝了。谈判已经进行了9个月，不知道什么时候能谈妥。
随着几年来政策的不断调整，上海市平均每个拆迁户目前能够拿到30万元的拆迁补偿费用，这已经属于历史和全国最高水平。然而，绝大多数拆迁户仍希望政府能直接分给他们房子。
“要钱有什么用，我只要房子。”同在虹镇老街的贾云春说。她65岁，掰手指头算一算，家里一共9口人，加上不住这里的两个女婿，就11口人了，住66平米的房子。拆迁组给她的开价将近80万，她不答应。她要求补偿她4套一室一厅，而且要内环，可是拆迁组说，买那么多房子得多少钱？
在赵先生的八室一厅里，有5间被他租了出去，租金每月1300元，构成了他家庭的主要收入。他不得不发愁，一旦拆迁离开这里，靠什么为生呢？他没有固定工作，到处帮点儿忙，一个月最多收入600元，而且不稳定。就在一街之隔的“金鑫怡苑”，楼价已经达到了15000元／平米。
城市居民流向远郊区
拆迁扩大了上海楼市的刚性需求。2001年，上海居民搬迁货币化补偿3万余户，补偿金额47.5亿元；2002年采用货币化安置5.9万户，货币化金额109亿元。按此计算，每个家庭的平均补偿额2001年是15.8万元，2002年是18.47万元。由于拿到的补偿款不足以在市区内买房，拆迁户中的大部分不得不大量选择远郊区住房。
2002年，上海市区城市化率为76.5％，上海逆城市化发展阶段随之到来。
按照上海市政府的规划，至2020年，上海中心城区人口为800万，中心城区外人口则达到1200万，郊区将成为未来上海人口的主要聚集区。这一远景显然会提高上海市民居住的条件和生活品质，而且届时的郊区，也将在各种基础、配套、服务设施上达到城市化的标准以利人居。
不过，浦东毕竟只有一个，目前的上海远郊区的居住生活环境依然难以得到大多数城市居民的认同。在向城市外围的人口流动中，主动迁移的依旧是少数，多数人还是迫于城市区域高昂楼价造成的压力。
在2005年年初，上海外围区域的房地产销售量明显增加，奉贤、嘉定、松江等郊区成交活跃。相比之下，市中心区域住宅依然不足，难以满足旺盛的需求，其高昂的价格更是令一般市民不敢奢望。
在静安区的一个大型茶餐厅，工作人员周昱说，她每天都是坐公共汽车从闸北来这里上班，车上挤得特别厉害。她不奢望在静安区买房子，因为太贵。新年后她陪一个朋友去看“淮海晶华园”，价格每平方将近4万。“那个朋友跟我不是一个阶级。”她说，“我的别的朋友都不可能去看那儿的房子。”
她的父母现在就住在宝山区。2001年，她同父异母的哥哥结婚，父母卖了在闸北的老公房，买了宝山的二手房，还节余出18万。这笔钱分作两半，一半用来支持她哥哥买新房付首付，一半给她留了下来。搬到松江后，她的父亲不是很适应，对房价意见更大，有时打电话都要谈到报纸上提到的楼市新闻。
她转述他的观点说，“炒得太厉害了，国内外买家炒，上海老百姓最笨，自己炒自己。”
未来几年中，住宅郊区化的趋势在上海将更加明显。2003年以后，上海市区拆迁难度加大，而由于各种盘根错节的问题，现有闲置地块的盘活又难以高效，市区内的新建楼盘的数量很难有明显提升。更重要的是，即便房地产价格下降30％，市区楼价依旧会令相当数量的居民望而却步，郊区楼盘将越来越成为惟一的选择。
3月26日，上海市宣布启动“两个一千万”住房工程，即新开工配套商品房1000万平方米，中低价普通商品房1000万平方米，这被认为是改善人民生活和平抑上海房市的重要举措。这些楼盘的地段就在郊区。
市民刘卫光也知道这个工程，但他表示，自己不可能去那里买房。“我要是有车还可以考虑，可是话说回来，我如果买得起车，还会没钱买房吗？”刘卫光苦笑道。
新上海人的不同命运
2003年4月22日，许文忠从沈阳来到上海，在一家杂志做市场推广总监。最初一年他到处找房子，中介公司都有两块招贴，一块租一块售，后一张他从来不看。到2004年，单位想租一栋别墅办公，他出去看房，中介公司顺便问他，你自己不买吗？就在一念之间，他想也可以考虑呀。
7月，他看中了静安区的“新福康里”的一套建筑面积61.29平米的二手房，要求交易价是84万元。这个月他交了2万元定金，到9月5日又签了合同，由于原来的房主不能立刻搬走，许文忠反过去又收取对方的房租。
年底时妻子到上海，新居的邻居告诉她，你们买赔了呀。许文忠夫妇赶忙回家查看房屋证明，意外地发现这幺小的房子的公摊面积居然也有24平米。算来算去，居然花84万买了个37平米多一点儿的房子。“卖了吧。”妻子说。夫妇二人下了决心，却心里发虚，生怕卖不出去。
这时已到2005年年初，合计起来，许文忠为这套房子投入的全部资金也只有2万块钱左右。
到中介公司一挂牌，给出的标价从99万元到106万元。他觉得难以置信，怎么会这么高呢？中介公司的人说，房价涨了呀许先生。他觉得不大靠谱，挂了牌走了。然而不到一星期，21世纪地产公司的人就打电话来，约他“聊一聊”，顺便提出要看看房产证。
中介经理当天带来了一个买房人，这人一见面就摁住了许文忠的房产证，也不讲价，立刻就要求买房，106万。
这房子就这么卖了，不知不觉中，他4个月里赚了22万元。不过随后的一段时间里他就发现，周围的房子一天一个价，每天以100元／平米的价格往上飞涨。不断有别的中介公司打电话过来，劝他毁约，一切损失由买房人负担。
那些天里，许文忠觉得整个世界都陌生了：怎么好像是把一个什么国宝给贱卖了似的呢？果然，过了新年，“新福康里”的楼价涨到了21000元／平米。这么算起来，他至少“损失”了20万元。
不过许文忠现在住在苏州河边的一个小高层里，110平米的两室一厅，月供3000多元，房子问题再完美不过地解决了。
大多数新上海人不可能有这么好的运气。他们大多数是年轻人，自己积蓄少，仅仅买房交首付就要靠父母的资助，还要透支未来的开销，是大不容易的事情。
刘卫的老家在安徽，1999年从安徽师范大学毕业后到上海读硕士，毕业后就留在了上海。他的梦想之一是把老家的妻子、儿子和岳母接过来，在上海安家立业。可是以他在广告公司做文案的4000多元月薪，无论如何也不可能买得起房子。
与老上海人不同的是，新上海人更容易接受租房的居住方式。刘卫越来越觉得，单就他自己来说，就算是一直租房的话也没什么不能接受的。问题在于家庭，他笑着说，“结了婚不买房子就心慌，有时候很羡慕那些单身的朋友，在房子问题上没有心理负担。”
就自己的交往圈子看，他认为新上海人在楼市面前普遍比较灰心：“老上海人把原来的房子卖掉，至少还能拿到60万以上，用来买新房。我在合肥的房子能卖多少钱？这几年翻了一倍，也才3500块一平米。”
在能够对上海楼市构成实质支撑的几个因素中，中产阶层的成长是最重要的一环，而知识层次较高的新上海人群体，则被看作是中产阶层的主力后备军之一。问题是，上海居不易，人才流失的新闻不断见诸报端。
(http://www.dajiyuan.com)
