【大紀元4月27日訊】大連路是虹口區和楊浦區的分界線，東側是楊浦區，房子都是黃顏色的，要比西側的房子每平方便宜几千塊。4月10日下午，邵躍中站在這條分界線邊上感慨說，說什么也不能從街對面搬到這邊的黃房子里來住。他是一個上海式的“百万富翁”，靠打零工過活，月收入大概700多元，財產的“95％”都在家里那套二室一廳的房子上。
邵躍中說，他并不是抱有“地域即階層”的傳統觀念，只是不想賣掉現在的房子。“不賣的話就不損失，賣的話就一定損失，”他固執地說，“你看看那些賣了房子的人，全家上下加起來還有什么家產？”
几年來，房屋買賣正在催化上海的階層格局的變化。
炒房与否分開兩個階層
去年以來，上海房价持續走高，連使用了10年以上的二手房价格也一路飆升。去年10月中旬，38歲的楊學兵通過中介公司賣掉了一套“老掉了牙”的二手房，賺了12万，然后就把炒樓生意全部交給妻子去做，自己撤出來。“我們做得小，沒必要兩個人都付出精力，我想抽身出來做做自己的專業。”
楊學兵的專業也跟房子有關，裝修設計。如果不是通過裝修認識了一些炒房者，他也不會涉足這一行。他說話聲音很輕，穿著再普通不過的藍襯衫，除了開著一輛帕薩特外，看不出有任何“發財”的跡象。
相比之下，劉衛光就顯得很气派。他面色紅潤，身著一身白色西服，右手中指上戴著一個很大的金戒指，手拿公文包，一坐下來就侃侃而談。不知其背景的話，你同樣很難想象他的身份。
“炒房當然很賺錢，而且越是炒得不辛苦的人越賺錢，他們不光是靠眼光和資本，還靠各种信息、交情。”楊學兵說。跟他熟悉的炒房者中最有錢的一個，是上海本地人，以往有兼做股票和公司的經歷，能夠拿出來炒房的資金至少有5000万元，不過有多少是銀行的貸款就說不清楚了。
“有很多人就是炒對了一次房，就突然間發了財。”楊學兵說，“有喜歡專心做一個樓盤的那种，一兩個月就能用50多万賺到好几倍。”
最初他“朦朦朧朧的”，被朋友帶著炒房，漸漸地發展到去年同時操作四五套房子，終于升格到了上海炒房階層里的“普通級別”。至今他還記得自己炒的第一套房子在浦東花木路，貸款四成，用了兩個半月，賺了5万。
劉衛光則是一個曾拿到53万元拆遷補償款的老上海，雖然外表气派，其實是個窮人。
劉家原本是一個中上層的上海家庭。82歲的父親劉宗沛是某集團高級工程師，弟弟劉衛光1988年下海做生意。哥哥劉衛平一家三口。在2005年新年前，還未去世的102歲的奶奶也跟他們住在一起。
拆遷之前，劉衛光一家四代7口人，住虹口區東寶興路一個弄堂里，緊挨著四川路。這里是虹口區的中心地帶，在整個上海市也算得上是風水寶地。就在离劉家不到兩站路的一塊地，就是當年上海地塊拍賣的“標王”，如今已經蓋起了新樓。据一位業內人說，這座樓僅成本价每平米就在1.6万元左右，至于售价，“不會低于4万元。”
除劉衛光自己有一間房之外，劉家的其他人合住一座兩層小樓，和許多精明的上海人一樣，劉家將小樓搭成了三個獨立空間，分別住祖孫三代人。這樣，劉家平均每個人的住房約合七八平方米，在上海老弄堂里已經算是相當不錯的居住水平。
2002年底，東寶興路開始拆遷，經過“艱苦談判”，劉家爭取到每平方米合計7000元的拆遷補償，共計53.2万元，在總共708家拆遷戶中，這是一個居中的數目。從2003年4月22日起，劉家搬到一處過渡房住了一年。早在2002年拆遷談判時，劉衛光就看中閘北區兩套房子，房价每平方米4500元，用拆遷款再加上一點自己的積蓄，可以買到兩套兩室一廳。這樣哥哥自己住一套，劉衛光与父親、祖母共用一套。由于當時補償款不知能拿到多少，也沒錢付首付款，買房的事就拖了下來。
到了2003年6月，補償款到手，此時看中的房子漲到了6000元／平米，拆遷款只能買一套半了。再到后來，該地段通了地鐵，房价升到了現在的8000元／平米，這樣，劉家買房的事徹底擱在一邊了。劉衛光和劉衛平各租了一套房子住，每月付房租約1000元。
按照楊學兵的邏輯，劉衛光當初如果把53万元用于炒房的話，如今的境遇可能就會完全不同。
劉衛光今年49歲，對自己的婚姻已經不抱多大希望：沒有錢買房，有誰會上門呢？他102歲的奶奶新年期間過世，老人臨死前念念不忘的，仍然是房子。
溫州炒房團形成新群体
“別人看見溫州炒房團炒樓，沒人看見我們自己也被炒。”張麗峰說，“我們被炒的程度，比樓被炒的程度還厲害。”
她認為，通常傳言中的溫州炒房團的事，其實只是一些吸引眼球的特別事例，不能代表全貌。在報紙電視上，溫州人動輒整個團隊開過來，聲勢浩大，給外界的印象深刻，可是實際上，“不可能每次都像旅行團似的。”在她身邊，几個合伙人都在上海有生意，可以長期留在這里觀察樓市，炒房也就像上海人上班一樣，成為日常功課。
在她的印象里，那种突然襲擊的溫州炒房團，往往是本地房地產商邀請過來的。“那种炒房團破坏力大，搞得想買那個樓盤的人人心惶惶，樓价馬上就上去了。”她從來沒參加過那种活動，原因是“我就在上海”。
一露面，張麗峰就解釋說，自己這些天實在是太忙。果然，她的兩部手机不停地響，有一起炒樓的朋友約見面談事情的，也有中介公司打電話建議降低挂牌价的，對于后者，她的態度很蔑視。
“有的中介公司請不到好人手，做生意沒眼光，提的意見全是錯的。”
2002年10月，她進入上海樓市，從100万多一點儿資金開始做，做到現在翻了將近兩倍，自己認為做得還算不錯。她強調說，自己屬于平民階層，而且是業余炒房者，至少有一半以上的時間在靜安區經營商鋪。相比之下，職業炒房者的資金要比她多得多，“多上几十倍的也有，如果經驗多的話，那就相當于庄家了。”
在她看來，房子是特別重要的東西，誰都需要。在商鋪里，她雇佣了6個來自江蘇、浙江的打工妹，平時她教訓她們，“你們不要認為自己一定不可能在上海買到房子，只要努力做，也許就有机會。”
既然已經留在了上海，她覺得，自己既算是溫州人，又算是上海人。平時她和上海人打很多交道，不過信任的朋友都是溫州人。在她看來，炒樓行為肯定是抬高了樓价，“每出手一套房子都會漲”，不過要說自己對上海人有什么愧疚的話，那還說不上。
“有人對我有敵意，這個我看得出來，但是你知道他們對我更多的是什么？是羡慕。”
大約每兩周一次，張麗峰會和孫莉碰面，后者是閔行區一家房產中介公司的老板，而且也是溫州炒房者中的一員。孫莉說，溫州人的務實里面有一种朴素，因此她与張麗峰認識不到一年，已經算得上是朋友了。
孫莉的看法与張麗峰一樣，認為房子對于市民來說是必要的財產。在她看來，上海市中心的一些房子是純粹的炒作對象，而外圍一點儿的房子的實際价值還不錯。2002年，她好几次雇了人到盧灣、靜安的几個新開樓盤去排隊，拿到兩個號，但都倒手賣了出去。一方面自己開中介公司，出手的机會多，另一方面那些房子至少300万元一套，首付30％，加上契稅等費用，就將近100万元，資金壓力大。
在炒新盤之外，張麗峰主要炒商鋪，因為對這個領域熟悉，孫莉則主要炒二手房。兩人的共同點是，都喜歡上海。“溫州人重鄉情，但是不重溫情，”張麗峰說，“我覺得按照這种性格，我們在上海還會有很多机會。”
“溫州人在上海已經發展20年了，以前我父親就在上海做電器生意。”孫莉說，“只不過現在流行炒房，大家才注意到這個群体。”
就在3月中旬，她們還一起去過寶山看樓盤，對那儿的上海平民生活并不陌生。她們也去過城區里很多陳舊的居民區。“上海市民買不起房子不奇怪，”張麗峰說。
老市民的艱難抉擇
4月8日傍晚，寶山區某中介公司的職員鄒金娣早早地收了門口擺放的价格牌。已經連續几天沒有開張了，鄒金娣愁眉不展。
在上海的大多街道上，都可以看到鄒金娣所在的這种小型中介公司。它們承攬租房和售二手房的生意，租房成交可以拿到月租金35％的佣金，買賣房成交則可以拿到成交价的1％。自3月份上海房市新政實施以來，它們中有許多面臨關門的危險。
銀行、工商、房管等部門出台的若干政策，盡管沒能將居高不下的价格打壓下去，但是，來自各方面的信息都表明，房子的成交量大幅下跌了。而最先受沖擊的，就是街面上那些小型的中介公司。
然而，伴隨著這些新政的實施，一些中下層市民也不得不為樓市狂飆造成的各种過錯埋單。
鄒金娣3年前從寶鋼商場退休后，來到這個中介公司打工，一個月可以收入兩三千元，加上原來的退休金，她逐漸攢夠了一筆首付款。多年來，鄒金娣一直住在單位提供的宿舍里，与女儿相依為命。她和女儿的戶口，一直挂在派出所。
一個月前，她看中了賣主交來挂牌的一套二手房，69平方米的兩居室，總价40多万，鄒金娣咬咬牙，准備買上平生第一套房子，她自己拿出30万元的首付款，打算再從銀行按揭貸款15万元。然后，她像其他買房戶一樣把材料送給抵押公司，由后者拿到銀行辦轉按揭手續。鄒金娣說，在以前這從來不是一個問題。
然而這一次，擔保公司幫她換了三家銀行，都沒能通過審批。對她來說無法得到銀行按揭貸款，就意味著無法買到夢寐以求的房子。
3月17日，上海市銀行同業公會推出新舉措，規定住房貸款一年內停辦轉按揭。相應的，基層銀行對購房者自身的審批力度，也前所未有地加強了。鄒金娣遇到了兩個難以邁過的門檻：她是一位50多歲的婦女，她買的是舊的二手房。這兩個因素意味著，她成了不受銀行歡迎的人。
据上海有關部門統計，75％以上的上海市民在1998年之前就擁有自己的住房，因此在賬面上從樓市上漲期間獲益，不過這种紙上財富并無實際意義。另外，由于上海傳統住房普遍面積狹小，這部分的市民中有相當部分實際上處于想買房又無力的狀態，其中狀況較差者亦接近于准無房階層。
在虹口區著名的棚戶區虹鎮老街，這一階層的市民正在与虹口區拆遷組進行談判。
趙先生的住房面積是63.6米，卻分成了八室一廳，如果把這些房間稱為“鴿子籠”也并不過分。拆遷組給他的价格是70万，被拒絕了。他只想要房子，要求拆遷組給他在周圍地段找一套三室一廳。多次談判不成之后，拆遷組在前些天向他提出了一個新的方案：在中環外、外環內的江楊南路給他一套兩室一廳，另加郊區的一套兩室一廳。他又拒絕了。談判已經進行了9個月，不知道什么時候能談妥。
隨著几年來政策的不斷調整，上海市平均每個拆遷戶目前能夠拿到30万元的拆遷補償費用，這已經屬于歷史和全國最高水平。然而，絕大多數拆遷戶仍希望政府能直接分給他們房子。
“要錢有什么用，我只要房子。”同在虹鎮老街的賈云春說。她65歲，掰手指頭算一算，家里一共9口人，加上不住這里的兩個女婿，就11口人了，住66平米的房子。拆遷組給她的開价將近80万，她不答應。她要求補償她4套一室一廳，而且要內環，可是拆遷組說，買那么多房子得多少錢？
在趙先生的八室一廳里，有5間被他租了出去，租金每月1300元，构成了他家庭的主要收入。他不得不發愁，一旦拆遷离開這里，靠什么為生呢？他沒有固定工作，到處幫點儿忙，一個月最多收入600元，而且不穩定。就在一街之隔的“金鑫怡苑”，樓价已經達到了15000元／平米。
城市居民流向遠郊區
拆遷擴大了上海樓市的剛性需求。2001年，上海居民搬遷貨幣化補償3万余戶，補償金額47.5億元；2002年采用貨幣化安置5.9万戶，貨幣化金額109億元。按此計算，每個家庭的平均補償額2001年是15.8万元，2002年是18.47万元。由于拿到的補償款不足以在市區內買房，拆遷戶中的大部分不得不大量選擇遠郊區住房。
2002年，上海市區城市化率為76.5％，上海逆城市化發展階段隨之到來。
按照上海市政府的規划，至2020年，上海中心城區人口為800万，中心城區外人口則達到1200万，郊區將成為未來上海人口的主要聚集區。這一遠景顯然會提高上海市民居住的條件和生活品質，而且屆時的郊區，也將在各种基礎、配套、服務設施上達到城市化的標准以利人居。
不過，浦東畢竟只有一個，目前的上海遠郊區的居住生活環境依然難以得到大多數城市居民的認同。在向城市外圍的人口流動中，主動遷移的依舊是少數，多數人還是迫于城市區域高昂樓价造成的壓力。
在2005年年初，上海外圍區域的房地產銷售量明顯增加，奉賢、嘉定、松江等郊區成交活躍。相比之下，市中心區域住宅依然不足，難以滿足旺盛的需求，其高昂的价格更是令一般市民不敢奢望。
在靜安區的一個大型茶餐廳，工作人員周昱說，她每天都是坐公共汽車從閘北來這里上班，車上擠得特別厲害。她不奢望在靜安區買房子，因為太貴。新年后她陪一個朋友去看“淮海晶華園”，价格每平方將近4万。“那個朋友跟我不是一個階級。”她說，“我的別的朋友都不可能去看那儿的房子。”
她的父母現在就住在寶山區。2001年，她同父异母的哥哥結婚，父母賣了在閘北的老公房，買了寶山的二手房，還節余出18万。這筆錢分作兩半，一半用來支持她哥哥買新房付首付，一半給她留了下來。搬到松江后，她的父親不是很适應，對房价意見更大，有時打電話都要談到報紙上提到的樓市新聞。
她轉述他的觀點說，“炒得太厲害了，國內外買家炒，上海老百姓最笨，自己炒自己。”
未來几年中，住宅郊區化的趨勢在上海將更加明顯。2003年以后，上海市區拆遷難度加大，而由于各种盤根錯節的問題，現有閑置地塊的盤活又難以高效，市區內的新建樓盤的數量很難有明顯提升。更重要的是，即便房地產价格下降30％，市區樓价依舊會令相當數量的居民望而卻步，郊區樓盤將越來越成為惟一的選擇。
3月26日，上海市宣布啟動“兩個一千万”住房工程，即新開工配套商品房1000万平方米，中低价普通商品房1000万平方米，這被認為是改善人民生活和平抑上海房市的重要舉措。這些樓盤的地段就在郊區。
市民劉衛光也知道這個工程，但他表示，自己不可能去那里買房。“我要是有車還可以考慮，可是話說回來，我如果買得起車，還會沒錢買房嗎？”劉衛光苦笑道。
新上海人的不同命運
2003年4月22日，許文忠從沈陽來到上海，在一家雜志做市場推廣總監。最初一年他到處找房子，中介公司都有兩塊招貼，一塊租一塊售，后一張他從來不看。到2004年，單位想租一棟別墅辦公，他出去看房，中介公司順便問他，你自己不買嗎？就在一念之間，他想也可以考慮呀。
7月，他看中了靜安區的“新福康里”的一套建筑面積61.29平米的二手房，要求交易价是84万元。這個月他交了2万元定金，到9月5日又簽了合同，由于原來的房主不能立刻搬走，許文忠反過去又收取對方的房租。
年底時妻子到上海，新居的鄰居告訴她，你們買賠了呀。許文忠夫婦赶忙回家查看房屋證明，意外地發現這么小的房子的公攤面積居然也有24平米。算來算去，居然花84万買了個37平米多一點儿的房子。“賣了吧。”妻子說。夫婦二人下了決心，卻心里發虛，生怕賣不出去。
這時已到2005年年初，合計起來，許文忠為這套房子投入的全部資金也只有2万塊錢左右。
到中介公司一挂牌，給出的標价從99万元到106万元。他覺得難以置信，怎么會這么高呢？中介公司的人說，房价漲了呀許先生。他覺得不大靠譜，挂了牌走了。然而不到一星期，21世紀地產公司的人就打電話來，約他“聊一聊”，順便提出要看看房產證。
中介經理當天帶來了一個買房人，這人一見面就摁住了許文忠的房產證，也不講价，立刻就要求買房，106万。
這房子就這么賣了，不知不覺中，他4個月里賺了22万元。不過隨后的一段時間里他就發現，周圍的房子一天一個价，每天以100元／平米的价格往上飛漲。不斷有別的中介公司打電話過來，勸他毀約，一切損失由買房人負擔。
那些天里，許文忠覺得整個世界都陌生了：怎么好像是把一個什么國寶給賤賣了似的呢？果然，過了新年，“新福康里”的樓价漲到了21000元／平米。這么算起來，他至少“損失”了20万元。
不過許文忠現在住在蘇州河邊的一個小高層里，110平米的兩室一廳，月供3000多元，房子問題再完美不過地解決了。
大多數新上海人不可能有這么好的運气。他們大多數是年輕人，自己積蓄少，僅僅買房交首付就要靠父母的資助，還要透支未來的開銷，是大不容易的事情。
劉衛的老家在安徽，1999年從安徽師范大學畢業后到上海讀碩士，畢業后就留在了上海。他的夢想之一是把老家的妻子、儿子和岳母接過來，在上海安家立業。可是以他在廣告公司做文案的4000多元月薪，無論如何也不可能買得起房子。
与老上海人不同的是，新上海人更容易接受租房的居住方式。劉衛越來越覺得，單就他自己來說，就算是一直租房的話也沒什么不能接受的。問題在于家庭，他笑著說，“結了婚不買房子就心慌，有時候很羡慕那些單身的朋友，在房子問題上沒有心理負擔。”
就自己的交往圈子看，他認為新上海人在樓市面前普遍比較灰心：“老上海人把原來的房子賣掉，至少還能拿到60万以上，用來買新房。我在合肥的房子能賣多少錢？這几年翻了一倍，也才3500塊一平米。”
在能夠對上海樓市构成實質支撐的几個因素中，中產階層的成長是最重要的一環，而知識層次較高的新上海人群体，則被看作是中產階層的主力后備軍之一。問題是，上海居不易，人才流失的新聞不斷見諸報端。
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