【大纪元2月21日讯】(大纪元记者张东光编译报导)据CNNMoney报导，美国房市去年第四季加速下跌，且创单季最大跌幅，下跌的地区有扩散现象，整体环境供过于求，仅部分人口与就业机会增加的地区逆势上涨。至于房市的复苏，短期寄望贷款上限解禁，刺激潜在买气，但真正的复苏恐怕要等到2010年。
房价创单季最大跌幅
全美房地产经纪人协会（National Association of Realtors）公布去年第四季美国房屋每户成交价由第三季的21.93万美元跌至20.62万美元，比去年同期下跌2.7%，但单季跌幅达5.8%，创该协会1979年首次出刊以来的单季最大跌幅。
关于房价创单季最大跌幅，该协会归咎于去年夏天次级房贷所引发的流动性压缩(liquidity squeeze)效应，使房贷户求贷无门，尤其豪宅贷款更是难上加难。
该协会搜集当期所有房屋成交资料，并采用中位数价格(median price) 为统计基准。中位数代表此价格以上的数量与以下的数量达到平衡。不采用平均数(mean)，而采取中位数的价格，可降低豪宅数量暴起落在统计上的偏误。
不过，第四季高价豪宅的成交数量确实降低许多，还是使中位数价格大幅滑落。该协会的首席经济学家劳伦斯‧杨(Lawrence Yun)认为: “大额房贷 (jumbo loan) 市场去年8月开始持续紧缩，使高价豪宅的交易数量显着缩减。”该协会的发言人瓦特(Walter Molony)也表示: “加州、佛州南部和华盛顿特区等地区许多豪宅乏人问津，足以说明此现象。”
西部灾情最惨重
美国四大区域第四季成交价皆比2006年同期滑落。其中，西部地区跌幅8.7%，灾情最惨重，依次是南部地区5.4%，西北地区4.8%，中西部地区下跌3.2%最为轻微。
跌幅最惨烈的是地处中西部夕阳工业区(Rust Belt) 的密西根州兰辛东部(East Lansing)地区，房价跌至10.96万美元，重挫19%；依次是加州的沙加缅度(Sacramento)地区，房价跌至17.96万美元，跌幅18.5%；密西西比州的杰克森市(Jackson)和加州的河滨市(Riverside)跌幅同为16.8%。
人口与就业是关键
所幸全美151个地区中仍有73 个地区的房地产逆势上扬且创新高，其中马里兰州的坎柏兰郡房价11.66万美元，以涨幅19%拔得头筹。
全美最昂贵的房地产座落在加州的圣荷西市(San Jose)，房价84.53万美元，再飙高11.2%。而最廉价的则位于俄亥俄州的杨斯镇(Youngstown)，房价7.26万美元，第四季又便宜了9.3%。
互助公寓(condo)整体的售价持平，第四季均价22.11万美元，一年前22.12万美元。北达科达州的俾斯麦市互助公寓售价12.5万美元，以涨幅20.8%居冠；其次是新奥尔良市的17.33万美元，上涨17.8%。然而部分地区房价全面重挫，尤其是阳光带 (Sun Belt) 地区的城市，其中佛州珊瑚角市(Cape Coral)的互助公寓售价20.23万美元，下跌26%；亚利桑那州的土桑市(Tucson)12.8万美元，下跌19.8%；亚特兰大市14.11万美元，下滑12%；洛杉矶市17.85万美元，下跌10.3%。
劳伦斯‧杨表示: “一般而言，目前能逆势上扬地区的房价仍算合理，并且拥有就业机会增加与人口成长的利多，使房价上涨获得稳固支撑。”“而大多数房价表现疲弱的地区则可能是就业机会与人口同时减少，或者是房价长期大幅上扬后的修正。”
房市短期难复苏
回顾去年第四季，各地区都饱受法拍屋比率激增之苦，加上市场上大量余屋求售，金融机构被迫吃下呆账而束手无策，不但使沿海都市的房价欲振乏力，也使过去经济较不景气的中西部工业城镇和曾经欣欣向荣的阳光带地区的部分都市房价重摔一跤。
全美房地产经纪人协会是业界一致公认最乐观的组织，该协会认为美国政府的刺激方案能使房市景气在年底前获得改善，其总裁理查(Richard Gaylord)便表示: “联邦住宅局(FHA) 预计在3月14日调高贷款额度的上限，将有助于吸引豪宅首购者的买气。”“虽然联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)和联邦国家房贷协会(Fannie Mae) 要调高一般贷款的上限还要等些时候，但一旦调高后，高收入且信用良好的房贷户就可取得更安全的融通管道，进而刺激房市的潜在需求。”
不过，其他业界人士则就比较悲观了。美林证券一月份的报告预测2008年房价将下滑15%，2009年再进一步下跌10%，之后房市才会复苏。
资料来源: CNNMoney
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