【大纪元11月20日讯】(大纪元记者晏宇编译)在房地产市场繁荣时期没有花大笔钱改建自己房屋的屋主们，现在可以尝到甜头了。根据不同的地区和不同的改建工作，一些屋主在自家房屋改建项目上的花费，比几年前减少近20%。过去许多对小项目不屑一顾的承包商，现在也愿意接受更小的工程和“零活”了。和繁荣时期形成鲜明对比，如今更多的项目较能按时完工，费用也好控制在预算之内。
家住德州的索伯斯基(Sobieski)夫妇两年前曾考虑扩建住房，但觉得承包商38万美金的预算太高。先生是一位54岁退休的产权公司经理，今年早些时候，再次联络同一家承包商，得到一份略作修改的报价，费用降了20%。最后该夫妇共支付了 30万美元，在原先3,400平方英尺的家园之上，增建了1500平方英尺，其中包括安装一个新的屋顶，将旧车库改建为娱乐室，并建造一个新的车库。
这家承包商兄弟强（Brother Strong)公司副总裁亨特表示：“三年前，如果你要求承包商给个折扣，他们都会笑话你，”但现在时机不同了。
闲置承包商竞标 价格下滑
美国各地的房屋改建项目报价与高峰期相比平均下降5％至10％。这主要是因为房地产业的低迷引发闲置承包商的竞标战争，以及全球需求下降而导致一些建筑材料如胶合板、木材及绝缘材料的成本下降。
房屋改建需求通常是在购房后一年半到两年期间。许多大的工程是由房屋净值贷款或其他贷款完成融资的，银根紧缩和房屋价格下跌也损害了改建行业。目前一些新住宅建造商也加入了家居装修工程的竞争行列，从而愈加压低了价格。
根据哈佛大学联合住房研究中心(Harvard Joint Center for Housing Studies)现有的最新资料显示，截至2009年第一季度，房屋改建工程的花费达1,182亿美元，而在2007年第三季度，全国房屋改建最高峰则达 1,460亿美元。
哈佛大学联合住房研究中心预计，房屋改建费用至今年年底下降放缓，从明年年初开始回升。(Getty Images 图片)
该中心预计，改建费用至今年年底下降放缓，从明年年初则开始回升。
当然，也有不愿大幅降价的家居装修公司。建筑材料只占改建费用的大约三分之一，税收和保险费，包括工人的工资持续上升。燃料价格也居高不下。一些以石油为基础的建材产品，如沥青油毡瓦等，在2007年和2008年一路上扬。尽管根据全美住宅建筑商协会(the National Association of Home Builders)，这种趋势从去年春天开始扭转。
竞争打乱市场行规
一些承包商对要求高折扣的屋主非常不满，全美装修业协会(National Association of the Remodeling Industry)主席威廉卡特(William Carter)质问说，“仅仅因为无法得到贷款，就能要求将原本30万美元的项目降价至17.5万吗？”他本人是加州一位资深的厨房和浴室装修业务商。他承认，因为拒绝降低5％以上的费用，已经失掉了一些生意。
卡特强调，价格最低的投标人并不一定能提供最好的服务。有些投标价过低，结果无法按报价完工，从而导致偷工减料，向客户索要更多的钱款，甚至放弃工程。有些则是兼职业余的或其他不合格的承包商。
地方商业促进局(Local Better Business Bureaus)通常每年会收到数以千计有关施工和改建承包商的投诉，他们建议屋主应该多方询价，并要求多看几家建筑商最近完工的项目，签订合约前与老顾客谈谈。读者可从www.bbb.org网址下载当地承包商的可靠性报告。
顾客杀价 建商插足
一些专门从事家居修缮业的承包商不相信新屋建筑商能够胜任房屋改建工程。 他们争辩说，建筑商经常低价竞得工程， 但他们的经验是在空地上搭建房屋， 而不是在几十年陈旧的房屋里，工作时得面对着争吵的夫妇和随意游荡的宠物。
乔治亚州邓武迪(Dunwoody, Ga.,)奥奈达建筑是家房屋改建公司，面对着当地的建筑商日益激烈的竞争，负责人西尼斯加利不以为然地说：“你不能指望只花6.9万美元就完成10万美元的项目，但人们往往到工程完成三分之二时才意识到这点。”在他那个地区，改建价格已经从2006年下降了10％至12％。西尼斯加利同时也为房屋建筑商开设一门家居改建的课程。
全美住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)的首席经济学家克罗(David Crowe)，证实了更多的房屋建筑商正在寻求改建工程，而同是该组织成员的改建承包商对此表示担忧。
克劳表示，没有做过房屋改建的较小规模的建筑商可能对改建一幢现有的建筑所需工作量估计错误，”但他不认为这是普遍现象。
改建有人居住的房舍 建商难应付
42岁的奥布太太陈述，2007年她和丈夫请一家房屋建筑商装修他们在康州费尔菲尔德(Fairfield, Conn.) 的住房，有3000平方英尺。工程期比建筑商原先保证的要长得多。她说，看起来建筑商并不清楚在有人居住的房屋里装修所会遇到的困难。
奥布太太表示，因为在3个承包商中，这家报的价格最好，所以选择了他，改善和扩建共花费20万美元。“这本应是6个月的工程，却拖延到9或10个月。”但最终她还是认为划得来。
因为经济不景气，确实有不少屋主从资深房屋改建专家那儿拿到很好的价格。房地产经纪经理布克曼估计装修他位于纽约萨格港(Sag Harbor, N.Y)的房子，花费比经济萧条前节省了20%至25%。一些顶盖工要价7000美元，他只支付了1500美元，而这并不算最低的投标。
买卖房地产 盯住“利润”关键
低价购买房产，装修后高价卖出，是常见的投资方式。但是在追求收益的同时也要注意控制成本，才能保证利润。（图片来源：Getty Image）
现在好像没有多少投资回报能比得上买卖房地产的所得。买卖房地产收益快的很，只要你手上的余钱够多，不要投资投到“除了房子一无所有”的地步。
买卖房地产首先要考虑的是它的利润。算算要花多少钱把房子买下来，再看看周边已装修好的房产平均售价，当然，投资成本与市场平均售价之间的差价越大越好，但现在的问题是，在全国范围内，值得投资的房地产大多坐落在房价还在下跌的地区。所以如果要在这些地区投资，动作就要快：买了房子，装修好，趁房价没有跌到没钱可赚就马上出手。
成功的房地产投资靠的是利润。但是没有一套现成的公式来预算房地产投资和回报，但是没有两座房产（就内部装修而言）是一模一样的：有的房子可能只需要一个厨房，但有的可能需要厨房加两个浴室。每座房产都是独特的，所以我们只能举一个假设的投资案例，仅供参考。
＊估计房产价值
假设你要买一座房产要价$199,000，你觉的这个房子需要一个新厨房，两个新浴室，一个新壁炉，还有地毯，内外涂层，再加上院落景观。
装修公司报价$47,000帮你完成这些工作。那么你的净投资就是$199,000加上$47,000，就是$246,000。房地产经纪人对装修好的房地产进行估价，考虑到房地产所在的社区其他房产装修后售价或者新房做比较，估计你的房产价值$285,000。听起来不错，你好像可以赚到$39,000，其实还不一定。
首先，你必须考虑需要多长时间才能把房子出手，算算房子的附带成本（比如每月付款，工程贷款，水电费等）。对于当前一般的法拍屋市场，你可能需要准备4-6个月的附带成本。假如你的房子的附带成本是每个月$1,200，那就得再花$4,800，你的利润剩下$34,200。
然后，别忘了卖房时7%的付给地产商的佣金以及交易费用，大概是$19,950。所以利润就剩下了$14,000左右。
现在你可能明白了为什么很多投资者买了低于市场价$85,000的房子但最后投资效果不尽人意。大多数有经验的投资人会挑选利润达到房价的50%，或者低于市场价$100,000以上的房子。
最后还要补充一点，在房价普遍下跌的市场状况下，本案例中的$14,000利润很快就会缩水；而且如果在买方市场中买家的杀价也会让利润更少。
房产业背后 秋风萧瑟
私人控股公司做财务分析公司Sageworks Inc.根据各行业在不同时期收益下降的幅度，分别评出上年度和本年度“十大业绩最差的行业”。而其中8项“最差”与房地产业有关。
当人们都在为汽车行业危机担心，为房地产业是否复苏的前景担忧，我们是不是忽视了房产业市场的一片萧瑟背后，那些也处于“风雨飘摇”之中的行业呢?看来政府把主要精力投注于所有陷入困境的借款人身上，却没有给房产背后的那些行业以足够的关注。这也许值得我们深思。
＊2008年业绩最差行业和销售下滑百分比
地产开发业 -14%
伐木运输公司 -13%
地产代理 -12%
胶合板和工程木制品制造业 -12%
锯木厂和木材防腐业 -11%
汽车经销业 -10%
汽车车身及挂车制造业 -10%
木材及其他建筑材料批发业 -7%
信用中介/按揭经纪和金融交易处理 -7%
家居摆设店 -6%
＊近12个月业绩最差行业与销售下滑百分比
地产开发业 -15%
伐木运输公司 -14%
锯木厂和木材防腐业 -14%
地产代理 -12%
胶合板和工程木制品制造业 -12%
汽车经销业 -11%
非金属矿产采矿及采石业 -9%
其他木制品制造业 -8%
木材及其他建筑材料批发业 -7%
水泥和混凝土制品业 -7%
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