【大纪元7月6日讯】彭跃年先生作为现代房地产公司的东主和Broker，不仅房地产的销售经验非常丰富，同时，因为具备房地产开发建设的施工经验，在给客户选择房子的时候，经常从施工的专业技术角度为客户把关。在狩猎法拍屋时代，由于经常遇到被破坏的房屋，那么这种专业经验就显得非常重要。今天我们非常幸运，来给大家晒晒专家肚子里面的“宝贝”。这可是很多买家都不知道的经验啊。
保暖与热效率问题
买房的时候，通常有一个细节，这个也不是用肉眼可以看出来的，一般要求提供一年或者几个月的冷暖气账单。一年比较好，因为有春夏秋冬的问题，主要是电与煤气账单，电与煤气的账单直接反映出其消耗情况。这是一个参考。目前大部分的建商用的保暖材料就是玻璃纤维，它的保温系数通常有个数值，我们通常叫做R-VALUE，就是这种材料可以阻挡冷热交换的比例是多少？夏天的时候，是不希望外面的热气进来，冬天的时候，不希望外面的冷空气进来，不希望里面的热气流失。现在我们这种材料的保温性只有12-14,这是符合国家标准的，这是及格的水准，最优的水准是28，现在也有这种材料面市，各个工厂目前正在努力降低成本。目前正在酝酿一场墙体的革命，新的保暖材料推出之后，可以实现节能60%。
地下室的干燥与防水
很多看房有经验的人，有的时候会发现有的房子推开门之后，会有一种霉味扑鼻而来，这种味道很难闻；第二种方式，就是我们用肉眼观察，同时用手去触摸，就是看地面是否有水汽，是否感觉潮，比较湿；第三种方式，看是否有水进来过的痕迹，就是水渍。如果这个房子曾经漏水，这种水渍会永远在那里。在地下室施工的时候，需要有一整套的技术处理方式，一个是外墙的防水，另外，还有一套带孔的管道；一般水都是向地下渗透的，对地基的侵蚀非常严重，一定要保护地基，地基周围的水一定要疏通排泄出去，只有有效地把水排走，又有防水的措施，这个地下室才是干燥的，地下室的干燥非常重要，因为不仅仅是发霉的问题，最主要是关系到房子的寿命，因为这会影响到上面的木结构。
怎样的户型才是理想的
明亮是非常重要的一个标准，大厅要明亮，厨房要明亮，不是说开灯以后的明亮，而是在自然光线下，房屋的窗户要大。一楼与二楼的厕所，最好也要有窗；根据我们对成交记录的跟踪，通常一楼比较开阔的房子，这样的户型比较容易销售。这样的房子你将来想出手的时候也是比较容易的；二楼的过道给人的印象也是很关键的，上了二楼以后，光线也要好；客户普遍不愿购买那种上了二楼像钻山洞一样的房子，一直需要开灯，一是不利于节能，同时心情上也是比较容易受不好的影响，人们普遍还是有趋光性。
主人房的朝向尽量安排在南面。一般独立房不可避免都有两个车库，面积达到400多平尺，我们尽量避免主人房正好在车库的正上面。原因就是，车库是非采暖面积，下面没有冷热空调，就是冬冷夏热，尤其是冬天，车库上面的房间会比开同样空调的地方低两到三度，很多客人都做过这种实验。尤其暖气是打到上面去的，而冷源却来自脚下，而且车库的顶是没有做隔热保暖的，让人感觉非常的明显；另外，车库门的开关会有比较大的噪音，影响到主人房的休息；现在的建筑商，通常在车库上面放置次要房间，比如说卫生间和衣帽间，也有的时候放“赠送房间”,通常是个娱乐的房间，或是个斜屋顶什么的。按照现在设计，车库上面没有东西，就完全把车库移出去；因为好的地段，地价比较贵，通常和邻居之间的空地很小，所以车库只能放在正前面。如果不是这个原因，可以要求建商把车库放在侧面，这样，房子的正面造型就会更好看一些。
地毯与地板的权衡
木地板的造价通常比地毯要高一些，对于中下档次的房子，建商只是在入口处放一方块地板。一楼的进厅与过道，家庭成员集中的地方，经常走的地方，如果在一楼这些地方安装地毯，就会磨损比较严重，时间长了就和周围的地毯颜色不协调了。地板在这些方面就会好很多，除了阳光经常晒的地方会变色，其他的耐磨损程度都会比地毯好。而且地板便于打理和清洁，不会像地毯那样滋生细菌和藏污纳垢。一楼铺地板，一进门会感觉非常清新亲切，非常高档。
地毯容易积累灰尘。灰尘来自什么地方，每天冷暖气空调是一个非常重要的来源。虽然空调用过滤网，但是还是有很多没有过滤掉的尘土。凡是安装浅色地毯的人就会注意到，每一家沿着墙，在地毯上就会有一道黑印，这个地方是吸不到的地方。地毯也有很多好处，它比较软，舒适性好。家里孩子或者老人如果不小心碰到或者是跌倒，就不会有问题；同时楼板走起路来比较安静，加之楼上基本上较少人走动，也非常干净的。
面对油烟问题
中国无论南面还是北面的人，做饭都是油烟很大的。那么保护厨房不被油烟侵蚀，就是一个非常重要的问题。油烟问题处理不好，如果充满油污的住房将来拿到市场上去卖的时候，买房的人不一定是中国人，就会感觉非常不好，对房屋的价格大大地打了折扣。体现房子卫生的，第一就是厨房，第二就是卫生间。
解决油烟问题有两个方面，第一个，就是把排烟的管道通到户外。不是像美国这种在室内循环。美国的抽油烟机是用丝网过滤的，只是定期洗丝网；而且是就地循环，据说是干净的空气又排到了室内来了。——这种方式是不适合中国人的烹饪方式的。第二，就是要选择大功率的、可以吸油的抽油烟机，必须是针对中国厨房设计的。通常在定制新房的时候，要告诉开发商我们华人需要的抽油烟机，可以和建商谈判，要求建商给予安装适用中国厨房的抽油烟机。建商要确认该产品品质过关，可以给予品质保证期。否则出现问题，如出现火灾等，建商可能因为你私自更换住宅设施而要求免责。
主人房在一楼、二楼之权衡
通常年轻的夫妻喜欢二楼的主人房，除了舒适外，而且视线很好，景观好。但是年纪大的老人们则较喜欢在一楼设主人房。如果你早上忙三火四突然忘记什么东西，你可能就要楼上楼下走上几次，这对上了年纪的人来说，确实是个沉重心理负担。甚至有的年纪大的人干脆买一楼的房子，有地下室可以，但是一楼带地下室。对面临退休的人来说，他们不喜欢整日上上下下的。而且一楼的房子还会比较节约空调与暖气，没有二楼挑空空间。一楼相对来说，占地面积要大，视野也会更加开阔，所以也有客人喜欢买只有一楼的房子。如果年轻人喜欢二楼，家里又有老人的，建议要挑选楼下有大卧室的、有全卫浴卫生间的房型。这样老人可以在一楼洗澡，比较方便。如果家里是三代同堂，这个选房条件是尽孝的基本考虑。 ◇
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